大城市里，租房的年轻人过得好吗？

在大城市里，不仅买房成为了年轻人遥不可及的目标，动辄占据三分之一工资的房租，也让年轻人越来越难立足。

上海大学社会学院教师项军和博士生刘飞利用2019年十个代表性特大城市的调查数据，系统考察了青年房租客的结构、境遇与心态，试图回答一些问题。
比如，那些特大城市高知青年租房群体在工作、生活消费，以及子女教育等方面面临哪些困难，他们的幸福感、公平感又如何呢？与特大城市中拥有住房产权的青年群体和中低教育水平的外来租房群体又有哪些区别？

口述 | 项军
记者 | 吴淑斌

住房，租房

租房成为特大城市里年轻人的难题，大概是从七八年前，房价快速上涨到一个难以企及的程度时开始的。

我的研究领域是社会分层与社会流动，关注户籍制度的演变，也关注城市当中的外来人口，因而对城市的住房不平等很感兴趣。计划经济时，住房的性质是单位“福利品”，不存在什么问题。

1998年住房制度改革后，房子逐渐成为商品，具备了财富积累的属性。这是一个住房价格迅速上涨的阶段，但是房价并没有涨到夸张的地步。我们在调查中也有很多访谈对象谈到这点，比如上海算是比较早进行住房改革的，在90年代末和2000年初，一些离市中心不算太远的区域，房价一平米大概只要一两千块。到了2008年左右，房子的价格虽然依然上涨，但一平米也不过1万出头，我指的都是市区里还不错的地段。所以，在大概10年前，特大城市里的年轻人借助父母的资助，在深圳、上海、广州能买房则买房。

时房租其实也不算很贵，相对于高学历年轻人的收入来说，可以负担得起。那时对特大城市的租房研究大量聚焦在农民工群体身上，对高学历租房群体关注不多，因为他们很多人，最终的目标是获得住房产权，租房只是一个短期的过渡。

但是在2013年以后，房价开始快速大幅度地上涨，到了2015-2016年左右，价格直接翻番了，原本3万块钱一平米变成了6万块。像上海，现在中心一点的地方都是十几万元一平米，除非有人早期买过房，才能勉强通过置换改善房子，一般的年轻人很难买得起房子。

大概在10年前，我的一些朋友可以把老家的房子卖了，拿一部分钱到上海来买房，虽然也需要贷款，但是当时在郊区花200万还是可以买90平米的房子。现在这个房子已经涨到了七八百万了，再怎么卖老家的房子，来上海也买不起。

这就涉及到年轻人还要不要留在大城市的问题。之前有一个很火的讨论，叫“逃离北上广”。但是，很多高学历群体学的是经济管理、信息工程、计算机、生物医药等，毕业后会成为专业技术人员，进入金融、科技、信息服务等新兴产业。他们会慢慢发现，离开了特大城市，就找不到适合专业的工作了，得到的回报特别低，只好又逃回北上广，因为只有这里才能提供好的职业发展机会。

离不开大城市，又买不起房，就不得不去租房。

谁在租房？

谁在特大城市里租房？我们选取了10个特大城市，分别为北京、天津、上海、杭州、广州、深圳、武汉、长沙、重庆、成都。样本是在每个家庭户中随机抽取1名18~65周岁的受访者，总样本量为10026人，因为我们关注的80后、90后青年租房群体，最终有效分析样本为4083人。

从这十个特大城市调查结果的数据来看，首先是年龄上，特大城市里的租房群体主要由80后和90后构成，他们占租房总人口的62.9%。针对80后、90后的青年群体，我们用是否拥有城市住房产权、是否拥有本地户籍，以及是否接受过高等教育把他们划分为自有住房、本地租房、大学外地租房和非大学外地租房四类住房群体。

我们选的三个指标可以看作三个台阶，对外来人口来说，能够落脚在大城市里面，成为新的本地市民，需要跨越的，正是这三个台阶。

有大学学历代表你在劳动力市场上可以获得更高的收入，更好的职业。

本地户口代表你能获得本地公共服务和社会保障资源，虽然大城市为了让流动人口也可以获得一部分的本地资源，推出了一些政策，比如说居住证、积分，但是跟本地人享有的公共资源还不能完全相同，比如教育，外地租客的子女不能在这里参加高考，甚至上高中也比较困难。

住房则是一种财富，它代表了一种财富和身份地位的象征。据我们后面的研究，它对人们的幸福感、公平感和主观社会经济地位——就是你认为你自己在社会当中处于什么样的地位——影响大，有房的人跟没房的人之间的差距很大。

我们统计的这批80后、90后年轻租客可以分为三类，第一类是拥有本地户籍的租房群体，占26％；另两类是没有本地户口的外地租客，他们是主体，占全部青年租客约74%，其中45%的人拥有大学及以上学历，他们的受教育年限最高，平均有16年，另外29%是大学以下学历的外地房租客。

这就说明，特大城市的租房群体主要是没有本地户籍的80后、90后青年房租客，其中还有一大半以上是学历比较高的人，他们成为专业技术人员的比例也高。

但还有29%大学学历以下的外地租客。这部分人受教育的平均年限是10.6年，相当于中专、高职技校水平，就是九年义务教育后再读个一两年，可能高中没毕业。他们的职业主要是个体工商户、服务业人员和产业工人，成为专业技术人员的比例很低，成为国家和社会管理者、经理人员的比例极小。

为什么我要强调这部分群体？因为他们为大城市提供了非常多的服务。我国经济增长方式在2013年发生重大变化，就是以服务和消费为主要优势的大城市，已经超过以工业生产和投资为主要优势的中小城市，成为经济增长的新动能。

大城市试图发展高新技术产业和高端服务业，这些新兴产业当然需要吸引高端人才，但是经济学上有一个词叫做技能互补性，一位教授曾经介绍过一个规律：根据国外经验，每引进1个高端人才，至少需要6个与其配套的服务人才。这很容易理解，比如互联网大厂里的人，他需要有人提供买咖啡、餐饮、出行等各种服务，如果大城市一味追求让这些高学历、高收入的人可以住得好、吃得好，也是不行的，要让相应比例的服务业人员可以在大城市里生活，才能让大城市正常运转起来。

所以，这29%的群体也是特大城市里一个重要的租房群体，需要关注他们的需求。他们对住房品质的要求会相应低一些，但他们大多数是在市中心或大商圈工作，他们也希望能就近居住，下班以后不用长途跋涉到偏远郊区去居住，即使住得差一点也可以。不过，我们知道，在特大城市里，离商圈不太远的地方，就算租住条件很一般的房子，也是价格不菲的。

租客们过得好吗？

很有意思的是，这批学历相对较低、从事服务业的外地房租客，他们的个人年收入其实和本地有房的人差不多。换句话说，我们在大城市里面看到送外卖的、送快递的服务人员，他们的个人收入并不比很多本地人低，这是一个新发现，改变了我们既有的刻板印象。但是对比家庭收入时，他们变成了最低的，本地有房的人是最高的。

为什么？我的理解是，非大学学历的外地租房者大多是来打工的，可能自己来，也可能是夫妻两个一起来的，有一个人不工作或者做低端一点的工作，另一个人收入稍微高些，或者他们还要养一个老人或者孩子，所以整个家庭收入算起来是不高的。而自有住房群体很多是双职工，夫妻两个都在本地有不错的工作，家庭收入就会更高。

至于那些上过大学的外地租客，和本地有房的人比起来，虽然没有本地户口，但他们的个人收入很高，家庭收入也不低。不过房租在他们的总支出中占据相当大比重，在2019年，我们分析的特大城市里的的这部分人群，一年平均要花2万7左右。

并且，在互联网平台经济的影响下，年轻人已经开始把租房作为一种新的生活方式选择。我们在研究时留意到，对许多年轻人来说，能买得起房肯定是最好的，但如果买不起，他希望在大城市里生存下来的同时，能“住得好，住得舒服”，简单来说，就是 “我买不起，但是我要生活品质”，前两年大量爆雷的长租公寓其实就是在满足这类需求。

但过去不是这样的，过去大家在城市里可能会随意向私人住户租一个房子，可能装修老式，可能生活有很多不便利等等。不过，即便如此，高额的房租，仍在抑制年轻人们“享受型”的文化消费支出，包括他们的子女教育支出，都低于本地有房的人。

因为在给定收入水平的情况下，这几个方面的消费是竞争性、互斥性的，租房的年轻人将收入的相当大一部分都用于支付房租，这方面高了，另一方面就会变低，因为他们掌握的总体资源就那么多。尤其是非大学学历的外地房租客，在收入不高的情况下，既要支付相当高的房租，又要担负子女教育和赡养老人的支出，留给文化消费的钱就极为有限了。所以，房租支出依然是各类青年房租客在特大城市中生活压力的重要来源。

再看他们的一些主观判断，就会发现，在生活满意度和幸福感方面，有房和没房的人感受差距很大。有房的人里，有77%的人认为自己是一个幸福的人，比外地房租客高出近20%，在生活满意度的总体评价上差异也达到了24%。从这个角度来说，一个人的自我评价和认知，有没有受过大学教育的影响不大，房子才是主要的影响因素。

但是在社会公平感的感知上，比如医疗卫生服务和依法公平办事，真正的差距在于有没有本地户口。不管有没有房，本地人的公平感都是比较高的，没有户口的外地租客对社会公平的感觉更低。值得特别注意的是，大学以上学历的青年群体的社会公平感是最低的，甚至低于没有大学学历的人。也许正是由于他们觉得自己的学历、职业和收入都不比本地有房、有户籍的群体差，但他们既没房，也在某些公共服务上受到排斥，因此，这批高学历、中高收入的年轻人变成特大城市中相对剥夺感最强的一群人。

目前特大城市的高房租，从绝对值上看，还不能算畸形。在纽约、东京、洛杉矶这些传统大城市，好的地段租金同样是很贵的。我们在一些企业调研时和人力资源聊过，无论是制造业还是高科技产业，他们在招人时确实有一些因为住房问题而产生的困难，这个困难不是员工担负不起租金，而是他们更需要本地优质的公共服务。员工的收入其实不低，但他们想要的是子女受更好的教育。

我之前在香港生活过几年，那里的租金也很高，非市中心一个五六平米的房间，一个月要6000多人民币。不过，能住在那边的人，他们的收入可能每个月至少有2万到3万人民币。所以，高房租本身不是一个大问题，但跟收入相比，确实是有一些畸形，毕竟在北京上海的很多年轻人，收入也没有高到两三万。收入上涨远远没有房租那么快，这两者的不平衡是个问题。

现在要解决好特大城市里高房租的情况，就是政府要增加供给。有几个方式，一个是建公租房，不过现在大城市里的好地段，有的是没有空间了，有的是新开发的楼盘里只有一小部分用来做公租性质，比如开发商建了20栋楼，其中2栋是公租房。如果建公租房要降低成本，就可能建在郊区偏远地段，交通相对不便，但人员集中的话就可以用班车通勤。另一个办法就是减少房租的税费负担，给租房群体减免一些税费，还有现在如火如荼的老旧小区改造，或许能提供更多房源。

这几个方法短时期内可能治标不治本，因为特大城市的人口涌入量远远超出它能供给的数量。但政府还是要想更多的办法，毕竟大城市始终要留住人才，不然企业未来发展的后劲就会受到影响。不管是规范发展长租房市场，还是降低租赁住房税费负担，解决大城市里年轻人的住房问题，是政府必须要去做的事情。

来源：三联生活周刊 微信号：lifeweek