链家真的是高房价后面的推手?深度揭秘高房价背后的庞氏骗局

那些高房价背后究竟暗藏着怎样的骗局?

链家真的是高房价的推手吗?

链家这几天突然就摊上大事了,先是什么有人质疑他的独家房源代理模式,又有人炮轰他把查封的房子卖给购房人,最新消息说,住建委已经开始调查链家,并暂停了涉事门店的网签资格。

虽然在大家眼里,这是坑人个的把戏,但这在链家内部,被称为金融创新,链家说这是为了加强购房人的体验感,独家房源代理,能够给房东带来更好的交易价格,也能避免其他中介的骚扰,如果实在卖不掉,你还有收入。至于卖查封的房子,或者法律纠纷的房子,链家通常会先让你签约,然后再告诉你。又或者在你交了首付之后,突然发现过不了户,他们可以通过链家金融的资金先把房子问题解决了,但费用肯定是少不了的,通常为年化10%以上,另外,这其实风险很大。万一解决不了,首付也交了,购房人心里肯定窝火。

但这些还都是小事,只能说林子大了什么鸟都有,链家8万人的员工队伍,难免有几个害群之马。大家都能理解,唯一质疑的是链家通过独家代理房源的模式,有人说这客观上形成了坐庄效应,拉高了房价。比如一套房源业主要卖450万元,链家独家代理会先给你2000-3000元钱,先行支付,说未来3个月卖不掉,这个钱就不要了。那么他怎么把这个房子卖掉呢,肯定要在450万之上进行加价,制造信息不对称来劝说购房人。最终以不低于这个价格卖出去,有的经纪人还会跟客户约定,如果高于什么价位卖掉,还要多拿佣金点位。而一旦签了独家之后,便没有经纪人竞争卖房,从而形成了市场的短期垄断。当大量房源都被链家拿到之后,自然链家也就被千夫所指。

不过在这里要说的,这也就是碰巧了。房价在一线城市上涨,所以上涨是原因而并非链家独家房源代理的结果。如果真的房子卖不动,链家也不会傻到主动跑去交钱,然后独家代理的。链家之所以这么做,还是看准了,全国资金回流一线城市,短期内仍然是一个卖房市场,所以房源成为市场竞争的关键。如果相反,到了二三线城市,房地产进入买方市场,到处都是房源,链家才不会主动赔钱呢。另外,购房人也不是傻子,这个地方的房源多不多,还有没有替代品可选择,这都是市场决定的,如果链家标价明显高于市场行情,其他中介肯定会一拥而上。所以,以独家代理的模式判断链家推高房价,显然不靠谱。

那么链家无罪吗?显然也不是,链家的罪其实恰恰就在金融上面,链家金融创新开发了很多的产品,什么装修贷、首付贷、还有连环贷就是当你换房的,他先给你钱,让你先签约,然后后面再卖房子,他在卖房买房这个产业链上,提供资金杠杆支持,并收取高息服务费,他拿产业链上的房子作为抵押品,所以一般情况下,在不出现房地产系统性风险的情况下,风险可控。而这其实才是问题的关键,还记得去年上半年的股市吧,为什么一下涨的越来越快了,是经济好了吗?不是,是真的改革了吗?也不是,而是大家都嗅到了金融的味道,纷纷冲进市场展开配资,相当于给股市加了数倍的杠杆,于是牛彻底疯了。而疯牛病的归宿就是很快被杀掉。所以到了6月份牛市戛然而止,凡是参与配资杠杆的投资者,损失巨大。

链家的这种金融做法,类似于去年股市的配资,他的金融服务,相当于给了本就火热的一线楼市房地产,加了杠杆。比如买一套450万的房子,原来我需要首付135万,加上各种税费,怎么也要准备160-180万元,才能买房,如果算上装修成本,可能至少要准备200万才有底气去买。现在链家的服务,让首付再次降低,甚至你只要准备100万就行了。剩下的链家给你垫上,交易费用贷款,装修也贷款,总之投资者相当于从2-3倍杠杆,一下放大到了5-6倍杠杆,这可不是闹着玩的。一旦资金杠杆被放大,一旦发生系统性风险,可能会造成巨大的金融危机。比如说当年美国,0首付政策让大家在危机到来的时候,很多人都选择了断供,而我们算来算去觉得,如果首付比例在3成,加上各种乱七八糟的首次置业成本,房价跌5成,购房人也不会断供,但如果第三方出来在这个杠杆上再加一倍,那么房价下跌的安全阀一下从5成,减到了2成。也就是说,如果一线城市跌2成,这些使用链家金融服务的人,可能很快就会断供。

当然,链家绝不是一个人在做这种场外配资,房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨,完全是因为民间金融在作死,什么资产证券化,把开发商的房子整楼接走,卖给理财客户,然后开发商承诺回购。又或者在银行贷款的杠杆上再加杠杆。甚至昨天深圳出现了众筹炒房,这些都是场外配资的种种表现形式,大家都在通过各种途径给火热的楼市火上浇油。结果可想而知。

所以理财的这些公司,所谓的房地产证券化,这些为房地产提供金融配资服务的公司,他们才是推高房价的幕后推手。

杠杆的原理大家都知道,距离和力是一组相对变量,省力就费距离,省距离就费力。这就是房地产也好股市也罢的核心道理,当你给市场加杠杆的时候,就像涡轮增压一样,会加速市场的行情。

股市上涨就加速上涨,从慢牛变疯牛,而股市下跌也会加速下跌,楼市也一样,如果按照正常的资金回撤一线城市,这个地方房价上涨趋势可能还会维持一段时间。

但如果大量杠杆资金冲进市场,让楼市的牛市上演最后的疯狂,那么恐怕会缩短距离暴跌或者崩盘的时间,都说不作就不会死,大致就是这个意思。

所以说回到链家,链家并非通过独家房源来垄断或者推高房价,他们真正的问题是通过金融杠杆的手段,让楼市的趋势加速了,同时也缩短了楼市趋势拐点的时间。

鑫琦资产揭穿了高房价骗局

鑫琦资产本来是家名不见经传的公司,只是因为和霸道总裁皇阿玛张铁林联系到了一起,才引起了大家的关注。就在今天他们发布董事长致客户公开信,承认了兑付危机,根据公开报道,说鑫琦资产在上海涉案金额19亿,牵扯2000位投资人。

要说鑫琦资产跟e租宝还不一样,e租宝是纯骗,而鑫琦资产还是想投机一把的。这家公司主要是把房地产项目收益权打包成理财产品出售给投资者,也就是拿了投资者的钱后,把这笔钱给了郑州、秦皇岛和海南的开发商,以公司的名义,把开发商的房子买下来,当然他也不傻,条件有两个,一个是买房的价格要低,据说曾经半价左右拿到房子,第二是开发商承诺一年以后回购,然后作为回报,给这家勇于过来接盘的公司20%以上的回报。鑫琦资产就用这个回报,拿出13%左右,返还给客户。这样一个链条就十分清晰了,开发商先把房子卖押给了鑫琦资产,然后拿到购房款,维持资金链条不断,投资者拿到了每年13%的利息收入,而鑫琦资产差不多也能空手套个10%左右的价差,当然为了保险,鑫琦资产把房子攥到了自己手里,看起来这一切很完美,但却有一个致命伤,这一切的一切,都有一个假设的前提,那就是房价必须继续上涨。而且永远上涨。

现在坏菜了,开发商没钱回购了,所以整个链条也就都不转了,投资者的钱无法兑付,鑫琦资产灵机一动,我们不是还有房子嘛!跟投资者讲,拿房子抵债,投资者也不傻,当然是不同意、不同意、不同意,重要的事必须说三遍,投资者正在逼着鑫琦资产赶紧卖你抵押来的房子,然后还钱。这就有点一厢情愿了,如果房子要是好卖,开发商能不还钱吗?显然是这些房子,即使折价也卖不出去了。

(看看中国的房价有多坑爹!)

我们今天不是要说这家公司多不靠谱,也不说皇阿玛是不是不负责任,我们也不讨论究竟是不是非法集资,这个案件其实会令开发商很紧张,因为他们一直玩的一套把戏穿帮了。这下你应该知道开发商的手法了,知道为什么新开盘的房子总是瞬间秒没,总有傻X大款们,拿着上千万现金在那排队买房,又为什么你觉得累吐血都买不起的房子,总是涨起来没完没了。其实这一切都是障眼法。开发商把房子盖好后,甚至没有盖好的时候,就已经在准备销售了,他们很清楚房子其实根本卖不掉,

所以就会准备很多身份证,然后通过这种理财机构,通过类似非法集资的手段,把房子变成证券化的资产,然后说是卖出去,其实就是抵押出去,回收现金流。用于后面的开发工作。一个新楼盘大部分的房子,就被这么处理掉了,当然也不排除这中间有个别的真实买家(傻子)过来询价,他就会制造一个非常紧俏的局面,催着你赶紧签单,让你感觉买到了他的房子,就跟捡着一个大宝贝似的,那幸福的酸爽,简直无与伦比。

(房子根本卖不掉)

那有人问了,第二年开发商不是要回购吗?他拿什么回归?这很难吗?他把这些房子倒一遍,然后再以抵押的形势卖出去,拿新借来的钱,就能回购了。相当于把A公司手上的房子回购回来,加价20%卖给了B公司,然后宣布,由于房子销售紧俏,所以今年房价上调20%,在倒卖的过程中,也可能又碰到真是买家(第二轮傻子)过来询价,他还是会很不情愿的卖给你。就这样倒着倒着,在经过多轮倒贷抵押之后,遇到的傻子也越来越多,一个新盘的房子价格就越来越高,真实的销售也越来越多。慢慢的他就把房子都卖完了,然后不但把钱都还上。自己还能大赚一笔。

直到现在,虽然傻子还有,但傻子已经真心买不起了,真实购买力跟房价的差距已经越来越大,于是开发商慌了,要知道倒卖一次,就有大概20%的成本,如果在倒卖的过程中,很少有傻子过来接盘了,那么开发商也就彻底陷入了庞氏骗局,直到后面没人再相信他为止,我判断鑫琦资产这个案子,很可能就是开发商由于资产负债太高,完全借不到新的钱了,于是之前的回购承诺也就变成了一纸空文。再然后这个雷就炸了!鑫琦资产绝不是一个人在战斗,估计这样参与开发商倒贷的资产公司应该不止数百家,当一个雷炸响之后,这帮人也会惊到,所以开发商现在应该非常担心,这种资产证券化的游戏是否还玩的下去。

(去年已经把二三线城市全部干掉了,一线城市正在逐渐失去基层购买力)

现在局势很明了了,接下来就是这些房子怎么变现?打8折?7折甚至对折能卖出去吗?所以,当这个把戏被揭穿之后,你也许会发现,市面上的房价快速下跌,这些资产公司可不管开发商那一套,为了活命。他们会拼命甩房,而房价越是快速下跌,投资者越是恐慌,更不敢接盘,本身在这种二三线城市,大部分人也不缺房住。所以这就是另一个死局。越跌成交量越低,越跌越无法变现。这种情绪会传递到北上深!更何况你怎么知道,因为老家的房子卖不出去,北上深根本就凑不齐首付。

来源:http://news.pedaily.cn/201602/20160226393712_2.shtml

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