新加坡购房:离父母越近越便宜

许翰彪是新加坡一家电子公司的工程师,他准备结婚时用了一种很新加坡的方式向女友求婚:“是否愿意和我一起申请组屋”。

“组屋”是新加坡向国民提供的一种政策保障房,性质类似多年前中国人所说的经济适用房、两限房。月收入低于1万新元的家庭都可以申请。目前80%的新加坡居民都住在组屋里。

申请到组屋,意味着能获得一定数额的政府补贴。月收入4000新元的许翰彪申请一套90平方米的4居室,地点就在离父母不到一公里的一个小区,那样他们将获得更多的优惠。

在新加坡,不是申请然后就能立刻购买。购买资格需要抽签。抽签每两个月一次。平均每个申请者要4次摇号才能中签,但如果申请者选择与父母合住或者住在父母家2公里以内,摇号机构则会进行人工干预,让他们的中签几率增加一倍,同时还能一次性获得4万新元的政府补贴。

像这种通过具体的利益诱惑来培养家庭和谐,是新加坡组屋制度一个颇有特色的设计。目的是为了倡导家庭凝聚力,目前,选择与父母同住的年轻人已由1998年的10.7%上升到14.9%,选择住在父母附近的已由1998年的18.6%增加到21.5%.

1 平均20%收入用来还贷

新加坡的房屋分两种,一种是带有保障性质的组屋,不以盈利为目的,其价格由新加坡建屋发展局决定,市民购买后只能拥有99年产权,另一种是由市场调节的公寓,有永久产权,价格是组屋的5倍左右。

组屋由于价格低廉,购买时也有较多限制,首先就是家庭月收入不能超过1万新元(目前新加坡的人均GDP为6万多新元,新加坡元对美元的汇率约是1:0.804),目前有四种房型供市民选择,从面积为45到110平方米不等。

一般来说,购买的面积越小获政府补贴相对越多,45平方米的“二房”可以获4万新元补贴,65平方米的“三房”可获3万元补贴,90平方米的“四房”可获1万元补贴,110平方米的“五房”则没有补贴。

目前组屋均价每平方米约3000新元,许翰彪选择的90平方米四房式,售价是301000新元,首付一成,对于月收入4000新元的他来说,用不了一年就可以攒够,“完全没有房奴的感觉”。

按照测算,今后他每月需还房贷1045元,占月收入的25%左右。考虑到还有公积金以及婚后妻子的收入,还贷显然不构成压力。

新加坡建屋发展局售房处处长罗瑞兴表示,新加坡市民平均还贷数额占工资的20%,大多不会有压力。新加坡对单身购房者设定了较高的门槛,一般要35岁以上才能申请购买组屋,且只能买65平米的“二房”。

2 组屋小区没有地下车库、保安……

尽管购买组屋很划得来,但还是有人买不起。这些人可以住在政府提供的租赁组屋里。可供租赁的组屋大约占组屋总量的5%。

按照新加坡的规定,组屋购买5年后可以上市自由买卖。比如,如果许翰彪过5年想换套大房子,他只要卖掉现在的房子就可以直接从政府手中再买一套。但今后如果再想买就只能去自由市场购买了,价格将高得多。

此外,申请组屋还有一个前提:申请者不得拥有任何私人住用产业,如果在公开市场购买组屋,则允许拥有私人产业者申请,但必须在正式拥有组屋六个月之内将私人产业脱售。

虽然每个申请者平均参加四次摇号就能中签,但也有“点背”的多次摇不中。对这些人,新加坡的做法是:通过人工干预,将其下一次的几率提升一倍,如果还摇不到就再增加一倍 ,直到中签为止。

市民挤破头要申请组屋,最大的诱惑力在于只相当于“商品房”1/5的售价,当然售价昂贵的公寓,居住环境也会好过组屋,像公寓住宅区的保安、游泳池、地下车库,在组屋小区就没有。

“但并不意味着组屋住宅区的生活质量就会下降。”

组屋区虽然没有地下车库,但在地上有多层停车场,在裕廊西组屋住宅区就看到,地上停车场的最上面还有花园,每栋组屋之间都有走廊相连,组屋到公交车站、地铁站之间也有走廊相连,雨天挡雨、晴天遮阳。

不止在裕廊西住宅区,新加坡每个小组的公共设施都是如此,一般从楼下走到公交车站或地铁站不会超过2分钟,每个小区都配建了幼儿园,居民活动区。

3 必须按一定比例混居

2012年新加坡居民人口为380万,常住人口约530万人,其中马来族占13.3%,印度族占9.2%,华族占74.2%,其他种族占3.3%。可以说,新加坡是一个种族、宗教混杂的国家,为促进种族之间的弥合,新加坡在分配组屋指标时,按不同种族的人口比例,给每个种族在每个住宅区都分配了相应数量的组屋购买指标。

新加坡的官方数字是,自1965年宣布完全独立至今,大约建造了90万间组屋,实现了“近100%的拥屋率”。但在独立之初,也面临过一段时期的“屋荒”,大多数人只能住在铁片和木板搭建的棚屋内,只有9%的人能住在像样的房屋内。大多数人的居无定所,导致了社会不稳定,新加坡政府因此决定将解决住房问题作为一项基本国策,提出了“居者有其屋”的口号。

为保证这项基本国策的推行,新加坡从法律上给予保障,制定了《建屋与发展法令》和《土地征用法令》,以确保组屋的供应。 新加坡政府能为市民提供大量的组屋,一个有利的因素是政府掌握了大量土地,新加坡市区重建局官员告诉《南方周末》记者,新加坡80-90%的土地都控制在政府手中,主要是1960、1970年代征收的。

虽然掌握土地,但新加坡法律规定,任何一届政府,当届都不能使用土地出让金,所有的卖地收入都被当成政府储备金,下届政府可以使用,但也不能随意支配,只有遇到重大自然灾害或重大危机如大地震、金融海啸这类事情发生时,经过国会批准、总统下令后才能使用,这也从法律上避免了政府对“土地财政”的依赖,避免土地价格过猛上涨从而推动房价过猛上涨。

不以卖地盖房盈利为目的新加坡政府,每年都会对组屋建设安排一定的公共财政预算。2012/2013财政年度的新加坡国家预算为517.4亿新元,其中,住屋支出占整个国家财政预算的3.4%。 据统计,从1960年2月1日开始为组屋拨款至今,政府已累计拨款超过200亿新元。

来源:南周知道

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