“以前，出租商铺的价格都是我们说了算。现在是你要多大我们割多大，再谈价格。”在华强北负责远望二期的招商经理潘建东无奈地对第一财经记者说。
华强北的今时已经不同往日。
上世纪90年代，深圳电子商圈华强北迎来了它最辉煌的时刻。这里的商家，生意好的时候甚至日入百万。这里成为了许多年轻人南下淘金的第一站，在华强北拥有一家自己的店面是他们奋斗的目标。
华强北彼时拥有一种罂粟般的魔力：上下游供应链、信息流、物流以及人流在此处交汇，形成了这个庞大的电子集散地的内核。在最好的日子里，这里1平方米的柜台可以卖到30万，一张商铺申请登记表可卖到5万。
那时的华强北，是创业者的摇篮，是草根的天堂。在这小小的1.45平方公里的土地上，至少诞生了50个亿万富翁，也孕育了腾讯、神舟电脑、同洲电子、金证、洪恩软件等一批在国内响当当的知名企业。
随着互联网发展，线上电子元器件崛起，实体店人流逐渐稀少。电子商务扫荡旧经济，华强北失去了往日风光。技术浪潮起伏，财富在此聚散。有人留下了，有人散去了，华强北和它的淘金客们正在经历一场漫长的蜕变。
以前，商铺价格“我们说了算”
2013年3月，是华强北的一个重要时间节点。——由于地铁7号线施工，华强北主干道被围挡，进入四年的改造期。
主街道被围挡之后，交通不便、漫天尘土的施工环境让人流量骤减，另一方面，线上的元器件电子商城呈现出锐不可当的势头。
改造期间，跑路潮、空铺潮之说喧嚣不止。高峰期时，离开华强北的企业大概在三四千家，这比郑州或济南等城市电子市场的总量都要大。
华强北街道2013年公布的数据显示，商圈中14家代表性单位，有13家日均人流量下降10%~20%，4家营业额出现下降，6家出租率降低，出现较大空置，并且有5家出现了租金下跌的情况。
新买主盘下已经亏损经营的旧楼，最后不得不在亏损中寻找下一任买家——店铺频繁易主成为常态。
“那段时间只能熬”，张坚对第一财经记者表示。张坚的柜台设在远望数码城的二楼中心，原来主要做水货手机的生意。和众多来深圳的淘金者一样，带着梦想和干劲一头扎进了华强北。在他的观念里，这里是创造奇迹的地方。
坊间有这样的传闻，华强北一条900米的街每年的销售额能达到4000亿元。一个月赚二三十万对于肯吃苦的年轻人来说并不是遥不可及的梦。
不过，一夜暴富的神话最终没有发生在自己身上，相反，随着华强北商圈优胜劣汰的产业链整合，张坚在华强北开的档口生意越来越差。
和其他地方论档口出租的形式不同，在寸土寸金的华强北，大多数电子市场都是按平方米收租。一个看上去不到5平方米的小档口，通常会有两三家共享，而租金便宜些的柜台也常常被分割成几块，一张每日更新的水货单，一个十几元就能买到的卡西欧计算器，就组成了交易的店面。
在最困难的时候，张坚选择了和别人合租，一个不到1平方米的柜台租给了三家人。但这样的日子也没有过多久。
如果说零售品牌直营店的崛起压缩了水货手机的空间，那么深圳的大力度打击走私手机市场则成为了张坚的噩梦。
此前，淘宝上3C类产品中，超过50%的货源都来自华强北，每天吞吐苹果的产品都在四五千部以上，货源一断，像张坚这样的小批发商就会很“受伤”。并且，不少供水货商存货买货的卖场自华强北改造起已经打出了转型升级的口号，张坚不得不再找新的地方来维持稳定的客源。
“小卖家必须要适应商场的规划和节奏，不过，表面上怎么变化，生意还得继续。”张坚关闭了自己的店铺，还在寻找新的商机。
“朋友圈说大不大，说小不小，潮汕人基本都会互相帮忙。”同样在华强北起步的阿凯对这个地方也拥有着深厚的感情。
曾经山寨手机生意的衰败让阿凯和他的老乡们苦不堪言。
“不用看网上的数据，单单是看远望二楼这边的店铺就知道了。”在地铁围蔽期间，阿凯带记者参观过他的“战场”。一眼看上去，过道两边都是做手机背壳的商家。而据阿凯介绍，在过去，这里大多数都在卖水货手机或者翻新手机。
阿凯所说的远望二期位于主街上，与一期毗邻。开年之后，远望二期开始了新一轮的招商，“等了一整天，也没见几个人过来问，更不要说租了。”负责二期的招商经理潘建东告诉记者。
与主街的热闹场景不同，记者走访发现，远望二期二楼店铺的空置率达到了50%以上，大部分店面铁闸紧锁，而零落的商家也是闲庭信步，并无忙碌迹象。“以前，出租商铺的价格都是我们说了算。现在是你要多大我们割多大，再谈价格，就是这样人家都不愿意跟你谈。”潘建东无奈地对记者说道。
阿凯告诉记者，作为山寨手机厂商，从事iPhone外壳业务所投入的资源并不需要太多，只要弄到iPhone的模具，然后迅速开工来抢占市场，同时，原有山寨手机的销售渠道还可以重新利用，相比从事其他行业，做手机壳并不是完全的白手起家，只是将原有的生产产品更换而已。
“虽然和过去相比，每部手机赚的点数波动并不大，但是加上铺租和人流量等因素，生意并不好做。”
寻找新名片
年后的第五个工作日，第一财经记者走访华强北。彼时，每年一度的醒狮贺新春活动刚过，电子竞技嘉年华也如约而至，给这里带来了不少人气。
店主手指在计算机上快速按下一些数字，店里的小工则忙着装卸一盒盒不同品牌的手机。手拖车拉过的声音夹杂着吆喝声，对着店主问价的客人也不自觉提高自己的音量。
四年改造将华强北主干道变成商业步行街，从深南大道入口到红荔路出口，930米长的华强北，从此结束人车混流历史。
此前，淘金客们热爱的华强北已经经历过几轮变革。
1982年深圳特区成立不久，城区面积很小。原电子工业部、兵器部、航空局、广东省电子局等单位迅速进驻当时相当于市郊的上步工业区，成立了一系列的电子工业企业，并建成了爱华、京华、华发等大厦。这时，还没有华强北的概念，此处以电子工业生产为主。
彼时，一栋20层的深圳电子大厦拔地而起，不仅是深圳当时最高楼，也是全国最高楼——顺理成章地成为了深圳特区的地标。
1988年1月深圳电子集团公司正式更名为赛格电子集团，1988年3月28日成立了赛格电子配套市场，当时由来自深圳本地和内地的160多家厂商以及10家港商，以自营自销、联营代销的方式经营。此时形成了华强北的雏形，上步工业区也从一个工厂区变成了一个国内举足轻重的电子元器件交易市场。再后来，电子产品起家的华强北成了深圳一处商圈。
上世纪90年代到2000年初，华强北从最初的工业区向商业区升级，吸引不少百货进驻；2006年开始，手机零售配件行业迅速占领市场并让华强北名声在外；在2013年3月，由于地铁7号线施工，华强北主干道被围挡，进入四年的改造期。
封街减少了客源，但也正是这四年间，华强北凭借其完备的电子信息产业链，打造“创客天堂”，无人机、LED、机器人、VR（虚拟现实）、AR（增强现实）、新型可穿戴设备等科技含量更高的产品正在成为华强北的新名片。
中国（深圳）综合开发研究院副院长曲建认为，华强北的未来应当是东京秋叶原。
改造后，华强北仅地下空间的增量就达200万平方米。约有一半面积会发展消费电子的展销，将电子商场从地面延伸到地下。另一半将引进餐饮、百货、珠宝、休闲等项目，形成体验式为主的商业业态。
如今的华强北主街两边形成较为明显的不同风格，一边是以赛格、远望、曼哈等电子以及手机零配件为主的商城，而另一边则是女人世界、茂业等商业区。这两种风格在这条不到1000米的街道上共存着，风格迥异却也和谐共存。
“对于华强北的改造一方面要保证华强北电子元器件的魂；另一方面，数码安防、配套的生活服务也要有所承载，但如果只是改成纯商业步行街，那这种改造是失败的。”半导体应用联盟副秘书长、猎芯网副总裁吴波对第一财经记者说道。
而如今，电子元器件在华强北所扮演的角色正在逐渐淡化，尽管赛格电子市场里仍有不少店面，但三三两两的客人诠释了僧多粥少的行业情况。
在远望电子商城，记者对比了两家店面给出的报价单，华为P9全网32G的差价不过5元，而同款机型，京东报价比线下高出600多元。如此微薄的利润难以维持高昂的租金，此时的华强北，一个一米长的铺面，报价从5000到8000元不等。
线下生意越发艰难，不少人选择离开，而仍然留下的只能拥抱转型。
去与留
“没有办法，为了提升品牌影响力，即使亏损也要做。”
远望数码城二期所处大楼原来是一家免税商店。潘建东告诉第一财经记者，总公司盘下这个地段的时候，商城是处于亏损状态，经营了之后起色并不大。
由于与一期仅有一街之隔，庞源集团对于二期的规划必须与一期区分开来，VR、无人机等新兴智能硬件市场成为新的投资目标，而这个定位正好顺应商圈的转型升级。
实际情况不甚理想，“小的店面招不出去，像大疆那样的大品牌不愿意来。”谈起招商进展，潘建东颇为头疼，“一天下来，来问的人都没几个，更不要说租了。”
对比尚不成熟的无人机与VR产品，潘建东更倾向与大品牌合作打造线下体验店，来提升铺面出租率。“目前我们四楼半层都租给华为建线下售后中心，楼下也要改造一些铺位给OPPO做展示厅。”
在华强北，沿街铺面均以手机大厂为主。除此之外，就是小吃、餐饮等较容易吸引客流的小店。
华强北的传统产业——电子元器件正逐渐通过网络渠道分销出去。
作为分销商，老谢很早便到了华强北，从学徒开始做起，到如今拥有自己的公司，在华强北其完成了个人资产的原始积累。
如今老谢在华强北租用着一个柜台和一个40平方米的办公室。楼下柜台接待客户，楼上是专门的仓库，整个公司员工不到十个人。
这种模式已经成为华强北的标准经营模式。在与电商的融合中，承担不起昂贵经营成本的商家已逐渐撤出华强北，只留下接待客人用的小柜台作为提货点。
电子元器件电商平台猎芯网将办公室选在了龙岗万科旗下的一个互联网产业园里，这里离华强北将近11公里。
对比华强北上千元一个小柜台，科技产业园价格更加适合互联网公司，加上厂房改造的结构，实际使用空间比普通写字楼高10%~20%。
而身处关外的电商平台与华强北依然保持联动关系。对于平台来说，华强北是其向外界展示的一面窗口。
“用同样的钱，在关外可以租到很大面积的办公区域。互联网电商教育用户的过程已经过去，无论买卖都不需要把所有东西铺设在上面（华强北）了，我们只需要（在华强北）设一个收发货的地点就可以了，很小的一个据点。”吴波说道。
现在的阿凯主要打理网上的销货平台，而华强北的店铺主要做批发生意。
但由于IC元器件行业没有什么门槛，一两个人就能撑起一个店铺，平时这些人的工作就是帮朋友找货，像手机上的一个小部件，打个电话，窜个场子就能找到，电商对于阿凯等人来说无疑是个抢饭碗的事，从主观意愿上来说，并不是太多的人愿意去尝试。但大势所趋下，线上转型能够带来更多机会。
走入远望的一家店面，里面的工作人员告诉第一财经记者，从正月初八开始，每天的手机批发量在2000部左右，而这些订单大部分来自线上。
“（如今）柜台拉新业务的概率已经变得很小，现在去华强北的很多是工程师、老熟客或者企业买家，他们一般都在线上已经找好自己想要的，去柜台只是提货或者看看质量。”吴波告诉记者。
转型浪潮扑面而来，生存下来比什么都重要。线上电商带来冲击的同时，也为华强北带来新的机会，如何把握机会成为留守的华强北人必须面对的新问题。
来源：投资界