聊聊曼谷的“房事”。
嗯，房子的事儿~
初来，以为曼谷会像电影里一样，是个古老而神秘的东南亚城市。
但其实，作为泰国的政治经济中心，曼谷已经是一个发展十分现代化的国际都市，各种消费商圈，各大金融机构，各色人种……
整个城市的节奏比深圳慢，但城市的气氛、格局其实和国内的一线城市类似。
1：交易规则
泰国的房屋分为两种类型，一为公寓（condo），一为别墅（house）。
外国人可以买别墅，但需通过注册公司的形式购买，对于普通人来说，这种操作不常见。
因此，这次来泰国，别墅不在我的考察范围。
So，以下说的都是外国人购买公寓（condo）的事儿。
总体上看，外国人在泰国买公寓，政策上挺宽松的。
唯一一个限制：一个小区里，最多只能有49%的单元销售给外国人。
业主持有房屋的永久产权，但不持有土地产权。
购买公寓的税费很低，只需缴纳1%的契税。
但卖房的交易费就比较高了，未满5年的房产，如果要出手，差不多得向政府交5%的税。
外国人买房可以贷款，额度为总价的5成左右。
一般中国人购房会找曼谷的中国银行或者中国工商银行进行贷款，操作较方便。
近几年，来曼谷买房的中国人越来越多。
一是中国人国际化的水平越来越高，二是去年一年人民币跌了很多，中国人开始想着进行海外投资分散单一系统性风险。
但其实，大陆人并不是曼谷房产的唯一外国买家。
在被我们盯上之前，最早日本人、欧美人、中东人、俄罗斯人，再晚一些新加坡人、台湾人、香港人……都早早地占领了曼谷的房产市场。
所以，泰国针对外国人的房产交易市场已经形成了一个比较完整和良好的体系，很规范。
BTW，泰国不是移民国家，通过买房拿到泰国籍是不可能的。
但泰国的签证很好拿，比如旅游落地签，比如退休签证（回复“泰国”，查看泰国的养老签证），以及最近新推出了医疗签证，都在吸引外国人来泰国生活。
2
房价
曼谷的公寓价格比别墅高。
公寓的整体均价不到3万人民币，但市内范围均价已经超过4万人民币。
（红线是市内房价，深绿线是全市均价，目前泰铢兑人民币汇率约为5：1）
大部分中国人买房，主要在三个区域：是隆/沙吞区，中心隆披尼，素坤逸区（轻轨延伸以后，素坤逸外区基本也都被覆盖了）。
中心隆披尼是曼谷房价最贵的地方，也是最精华的区域，集中了精华商业中心和豪华地标，最高合人民币可以达到12万元/平米。
是隆/沙吞区是曼谷的老牌商业区，是曼谷的金融中心，各大银行的总部、写字楼、各国使馆、高档酒店，都在这个区域，均价在4-5万人民币。
素坤逸区是曼谷最大的住宅商业区，集中了各大住宅区、商城、餐饮。
这个片区也是近年来曼谷升值最快的区域。
均在在3-4万人民币。这块日本人比较多，街上到处都是日式餐厅。
提一句，泰国跟日本的关系一直很好，二战期间，泰国曾经是日本的同盟国，是轴心国之一。
总体上看，这些年，曼谷的房价增长比较稳定，每年涨幅大概在8%左右。
和我聊天的中介大哥提了两个建议：
a、建议买离地铁/轻轨稍有一点距离的房子，1-1.5公里比较合适。
“地铁上盖”和离交通枢纽稍远的房子，可能也就相差几百米，但价格能相差上万人民币。
他说，大多数泰国人家里都有车，而且大部分小区有shuttle bus，离地铁/轻轨远一点其实无所谓。
所以，做投资的话，离地铁远一点，价位比较合适。
（这点我持怀疑态度，我觉得买房最重要还是地段，也许就是几百米的距离，对出租价格、升值空间都会造成影响，要不，这个问题大家讨论一下？）
b、建议买大一房，或者小两房。
这两种户型出租最受欢迎。
3
租售比
曼谷的房子很好租。
查了一下数据，曼谷几乎集中了泰国1/5的人口（泰国总人口6千7百万，曼谷1千1百万）。
而且还有几十万来自世界各地的外国人。
找房客不是件难事儿。
除去水电杂费，曼谷房产的租金回报率在5%-8%左右。
比如，一套50多平米的一室一厅，每个月租金大约在7000人民币。
大约出租17年左右，可以收回成本，对比大深圳58年……
中介可以提供包租服务，费用为每年1个月租金，并代为管理。
当然，如果人在泰国，有精力的话，还可以做airbnb，收入应该也挺可观的。
另，泰国没有房产税，持有房产只需缴纳基本的物业费和水电杂费。
4
Others
说说我自己的观点，我觉得，在曼谷买房是个不错的选择。
几个理由：
a. 泰国的经济中心，发展已经比较成熟。
曼谷经济占泰国总量的44%，是个国际化的大都市，各大金融机构、跨国公司聚集，基础设施也较为完善，发展环境好。
从直观感受出发，曼谷人给人的印象，是能够像欧洲人一样享受生活，但又比大部分欧洲人勤劳，却也不像中国人一样，发条上得紧紧的。
总之，是一个各方面尺度比较合适的城市。
b. 整体看，曼谷的房价还处于比较正常的水平，泡沫不大。
问了问当地人，他们眼里，曼谷的房价虽然连年上涨，但仍在能够接受的范围，只这一点，已经可以说明房产泡沫不大了。
当然，曼谷人这么说，还有一部分原因是，泰国当地人买房门槛极低，0首付，50年贷款，真是很轻松呀……
稳中有升、租金收益率可观的曼谷房产，虽然不指望能像大陆的北上深一样“一夜暴涨”，但作为长远投资看，是可行的。
c. 很多人把泰国作为海外投资的第一站，一是因为泰国离中国近，方便管理，二是因为泰国是个很适合生活，适合旅游的国家，投资旅游兼得。
国内很多城市都开通了到泰国的航线，很便利。
有朋友在公众号后台问，有没有能做饭的，方便带孩子去旅游的短租房，这样的公寓有很多，airbnb，booking……都可以订。
如果在曼谷有一套房产，就更方便了，一年里10个月出租，剩下两个月，留着自己度假。
之前写过一篇“讨伐”海南房产的文章，此行到曼谷之后，越发觉得，与其在海南买房，不如来泰国。
再想得更长远一些，曼谷的医疗、教育条件都不错。
曼谷有很多国际学校，比如中介大哥说的新加坡国际学校，中英泰三语授课，学费比在国内上国际学校便宜，所以一些家长选择让小朋友到泰国上学，自己在这边陪读。
同时，曼谷还有很多医疗条件很好的私立医院，在这里养老、养病都挺不错的。
另，泰国人信佛，整个国家都比较平和，幸福感很高，对不同泰语、英国的外国人也很友好，服务业更让人如沐春风。
and 泰国禁赌不禁黄，你懂的……
当然，老调重弹，海外投资的风险——
泰国不稳定的政局，以及作为小国抗风险的能力差（参考97年东南亚金融危机），都是风险点。
预告：我下一站去清迈，看看那儿的房子。
来源：海马小姐 微信号：ladyhaima