清迈“房事”,不太妙

到清迈了。

挺精致的小城。

类似国内的古镇,但人没那么多,文艺青年应该比较爱这款。

城市的节奏特别慢,早上10点多想出去买个早餐,都没见几家开门的店铺。

当地的年轻人说,这个城市适合休闲度假,但不太适合打拼。

在街上走着,大部分都是外国人的面孔,是一个很典型的旅游城市。

淡旺季明显,房产租售也受此影响。

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交易规则

清迈属泰国,基本的交易原则和曼谷差别不大,外国人只能买公寓,不能买别墅,永久产权,税费低。详情戳“曼谷房事”,这里就不再赘述了。

唯一不同的是,清迈的房产不能贷款。

买家在交房时,必须付清全款。

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房价

(图片来源:蚂蜂窝)

红线区域基本属于清迈市区。

老城是清迈最核心的区域,也是游客最聚集的地区。

老城里不允许建高楼,所以没有可以对外出售的公寓,在旁边的长康路上有一些。

宁曼路是一个新商圈,集中了各种店铺、餐厅,离清迈大学也不远。

萍河东岸属于清迈的新城,有清迈最大的购物中心。

这几个区域的房价差不多是曼谷的1/3至一半,1-2万人民币左右。

市区远郊比较便宜,价格不到1万。

其实清迈整个城市都不大,即便是在远郊,开车半个小时也能到市区了。

总体上看,清迈的楼盘比曼谷冷了不少。

一方面,我来的时候是旅游淡季,游客不多。

另一方面,本地的人买房需求不大,大部分买房的都是泰国其它地区来投资客、工作人员或者外国人,这几年清迈新建的楼盘也不多。

分别看了三个盘,都算是比较贵的房子。

第一个是个二手房,77平米的一室一厅,宁曼路上,清迈大学附近,100万人民币,房龄大概3-4年。

第二个是新房,Stylish公寓,也在宁曼路商圈。41平米的一室一厅,精装修,价格是418万泰铢,合人民币83.6万,51平的一室一厅,精装修,价格和人民币97.8万。

第三个楼盘,Astra公寓,应该算是当地最好的楼盘。离老城不远,在长康路上,隔壁是香格里拉酒店,附近是一些银行、写字楼,外国人多,游客也多。

47平的一室一厅,精装修带家具,约合人民币91万。50平的一室一厅,约合人民币100万。

(泰铢兑人民币5:1)

说实话,从颜值上看,Astra的房子真是太棒了,位置好,顶层有健身房和露天泳池,精装修,还带有高档酒店式的物业服务。


这样的房子如果在大深圳,保守估计也得上10万一平。

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租售比

第一个77平米的公寓,,大约可以租到5600元/月。

Stylish公寓,41平,约4000元/月。

Astra公寓,47平,约5000元/月。

租金回报率看,约在6%左右。

据中介说,Astra的房子,做Airbnb,一个晚上可以租到2500泰铢(500人民币)。

虽然收益率尚可,但不代表房子一定能租出去。

问了问当地的工资水平,一般大学生刚开始工作也就2000多人民币/月的样子。

所以能够租得起这样公寓的一般都是外籍工作人员、当地的高收入人群,以及游客。

在清迈,外籍工作人员和当地高收人群本身也不多,所以主要的租房人群,还是游客。

而作为旅游城市,清迈受淡旺季影响很大。

旅游旺季一般在11月至4月,房子往往供不应求,租金也水涨船高。

旅游淡季,比如现在这个时候,正值雨季,空置的房子就很多。

因此,在清迈,中介和开发商一般都不提供包租的服务。

而当地的公寓,物业费也很高,合11块钱/平米,算50平米,一个月下来就得550人民币。如果房子空着,也是笔不小的开支。

这对于远在大陆的中国买家来说,并不是个好消息。

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Others

总体上,清迈个很宜居的城市。

环境好、物价低、教育水平、医疗水平都不错。

所以,觉得这个地方比较合适自住,度假、养老甚至读书都不错。

PS:由于清迈有挺多不错的国际学校,从中国大陆来陪读的家长也越来越多,也消化了一部分当地的房产。

但以投资角度而言,个人不太看好。

一方面,如上文说的,这里的房子受淡旺季影响太大,目前的淡季看,房地产市场真的挺冷清的,如果房子空置,作为投资客,心情想必不会太好。

另一方面,翻了翻数据,清迈市区人口只有25万,整个清迈府也只有150万人口,差不多只有曼谷的1/9。

给人的整体感觉,城市不是很有活力,年轻人也不多。

清迈的发展还是以旅游为支柱产业,虽然是泰国的第二大城市,但和曼谷比起来,基础设施、发展速度和潜力都差了很多。

觉得今后清迈房价的涨幅应该也不大,当然也不排除人为炒房的因素把房价推高了。

来源:海马小姐 微信号:ladyhaima

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