大城市的生生死死

地产这一行,究竟多少个城市可以活下来

一)农田

我们有三种最基础的资源:农田,矿藏,人力。

农田,有其天然的特性,即空间的分散性。

1979年,改革开放前,中国还是一个农业国。13亿人口,如果以浓度图来说,那是非常“均匀”地分布在神州大地的。

因为当时中国最主要的人口是:“农民”。

最主要的职业,是农业,种植业。

而农业,是一种和“农田”紧密联系的职业。

可以说,农田在哪里,农业就在哪里。仅仅以人的双脚,活动区域是非常有限的。往往也就一二个村庄。十几公里顶天了。

1937年,日本侵略中国。兵精粮足,正面战场的火力,日本重炮是中国人的十倍。

按照《李宗仁回忆录》,当时日本“可以打下他们想打下的任何一个中国城市,包括重庆。可以守住他们想守住的任何一个中国城市”。

但是日军,陷入了深深的绝望之中。因为他们所面对的,不是“任1个”,而是1000个中国城市,10000个中国县城。

当时的中国,是一个彻底的农业国家。虽然有4万万同胞人口,但极其平均地分散在广袤的华夏大地之上。其毛细血管之深,甚至深入到了每一块梯田,每一块山丘。

中国的农业化特色,使得中国政权无力发挥四万万人的国力。

整个抗日战争,中国的人力动员率只有3%,位列七大国最末。

但是另一方面,日本人也找不到“中国力量”决战。

泥足深陷,宛如踏入了沼泽流沙。

(美国的人口图。如果每一个1KM的土地完全没有人居住,就标为绿色。大约47%的美国国土是无人区。参见《三代之治7----番外篇民族性国家的形成》#F129)

二)赶集

和农田,农民,农业国相联系的,第二步是“集市”。

所谓“赶集”,这是一个无比重要,却又逐渐被淡忘的词。

每一个农民都需要赶集,通常是每周一次。或者每月一二次庙会。

小农经济虽然自给自足,但毕竟还是有商贸需求的。

例如平原地带,粮食多而柴火少。山丘地带,柴火多而粮食少。

“柴米交易”,即使在最原始贫穷的地区,也是广泛存在的。如果再算一些土家织布,贸易就很丰富了。

如果我们仔细观察“赶集”的特征。会发现每一场赶集,步行最多二三十里地。脚程大约是二至三小时。

因为赶集需要考虑“经济性”。早上出发,晚上回来。单程二三个小时。已经是极限。

“赶集”的需求,商业的刺激,诞生了一批村镇。

譬如上海南汇,下辖宣桥镇,六灶镇,大团镇,万祥镇………

每一个镇,都有自己的人口聚集。还有一定的商业,饭店供销社大卖场。

这些“镇”的兴起,就是因为附近农民需要赶集,交易和市集的需求。

平均每个镇50平方公里。

将这个思路,继续再外沿,外延,外延,我们一步步向前推算。

交通工具的发展,会不会使得中小村镇消失。

答案是,是的。

2000年后,中国进入工业化时代,其中之一标志,是汽车产量的突飞猛进。连续突破了100万辆,200万辆,1000万辆的大关。

随着汽车的遍地,路面急剧硬化。四通八达的高等级公路,连接四方。

居住在北京上海等大城市,熟悉地产的人,敏锐地感觉到:地段不值钱了。

因为以前上海郊区是真不值钱。你给员工分房,分一套张江或者莘庄的房子,人家宁可和领导闹翻。也死活不要这套。

不是不要,是真心没法要。

1990年代,上海平均上班通勤时间1.8小时。在这么巨大的牺牲之下,城区边界仅到内环线。

一种以Bus为核心的城市交通,他就是那么慢。

起早贪黑,住到10KM边缘也是极限了。

住到莘庄张江,每天上下班2.5小时。不是不想要,是没法活。

但是交通工具的技术发展,彻底颠覆了这一切。

首先是轨道交通,其实是城市高架桥。最后则是汽车的普及。

汽车普及以后,人们普遍发现,20~30KM根本不算事嘛。

如果我们对“合理通勤”的定义,是每天1.5小时单程。

则汽车的1.5小时,往往可以开出去30~40公里。“城市”的概念,因此极大延伸。

不到十几年的时间,中国十大城市,纷纷长到了30KM的边界。

庸人只看眼前,哲人举一反三。

在“汽车文明”颠覆了城市内部地段之后。也有有识之士想到,“高速公路”便利,会不会颠覆“省会—地级市—县镇”格局。

造成三四线城市的空心化呢。

三)进城

我们看隔壁的邻居:韩国

大韩民国面积10万平方公里,和浙江省等大。粗俗点说,类似于中国一个省。

韩国人口5100W,其中首尔+仁川+京畿道人口2600W

也就是说,全国50.2%的人口,生活在“首尔都市圈”。

如果看灯光图,则效果更为明显。

韩国的第二大城市釜山。人口400W。

第三大城市Daegu,因为举办世界杯而出名。但市区只有150W人,已经完全没存在感了。

甚至有人开玩笑说,所谓“韩国”,韩国就是一个城市:“首尔”。

拿下了Seoul,就获得了韩国50%的人口和60%GDP,剩下也不用比了。

如果单举一个韩国,有点“孤证”的感觉。

则我们看看日本,日本1.1亿人口,其实日本=东京

英国6500W人口,英国=伦敦

法国6700W人口,法国=巴黎

俄国1.4亿人口,俄罗斯=莫斯科+圣彼得堡

这些世界第一流的强国,工业化国家,捷克斯洛伐克匈牙利葡萄牙,发展到最后。

整个英国法国,往往退化成一座城市。

这并不是特例,反而是世界普遍现象。

因此,我们要问:中国发展到最后,还能剩下几座城市。

简单计算一下,韩国面积10万平方公里。

南北长约500KM,东西宽约250KM。

工业化国家,高速公路已经是标配。

高速公路的数据,和一般人想的不同。不是“油门一脚”踩到底的奔速。

扣除各种损耗,目前中国小客车移动速度,大概能跑到70KM/小时。

货运重卡经过多次升级,目前移动约50KM/小时。

这个速度意味着,如果省会位于地理中心的话,平均3小时就可以把货物送到。

那么,我们干嘛还需要小城市呢。

全省只需要一个城市。所有的资源,统统送到“省会”进行集中,处置,岂不是更好。

四)服务业

我们具备三种最基本的资源:农田,矿藏,人力。

农田,具有其天然的地域分散性。在古代,以农民和“种植业”为主,天然就决定了人口的均匀分布和分散性。

但是,服务业和农业不同。服务业的需求,是非常渴望“人口集聚”的。

服务业分为高端服务业,和低端服务业。

对于高端服务业,主要是信息的处理。例如金融,广告,展会,律师。

要不要给客户贷款,客户是否诚实可信。

要不要推销债券和理财产品,PPT如何演示。天使轮。

锤子手机的发布会。

律师,和客户反反复复的会议。酒会和取得信任。

“跑部进班”拿取批文。

这种种“高级服务业”都严重依赖“肢体语言”。也就是你只能待在北京,只能“交朋友”。离开了圈子,你什么都干不了。

而对于低端服务业,例如电商,快递外卖,滴滴打车,美容按摩,家政宠物,餐厅日料。

你如果生活在北京的“边缘”,哪怕五环六环七环。京东和美团,都很容易把你“包进去”。

他们只需要让骑士多骑几公里。你便享受到北京便捷的电商服务。

有一次20:00我在“掌鱼生鲜”下了一个单;

我对那玩意一无所知。下完单继续写文章去了。

结果20:40有快递敲门,吓得我半死。赶忙把咖啡倒了。

对这样的“生鲜水果”服务,你若生活在吕梁,长治等山西乡镇。你是无论如何享受不到的。

“大城市化”以及聚集化,极大地提高了服务业的效率。使得每个人都可以享受高质量的生活。

“服务业”天生就是集聚的。

既然同一个省内,任何城市运送到省会,都只要3~5个小时。

那为什么我们还需要地级市,小城市,三四线城市呢。

发展到最后,每个省剩一个市,便能完成所有的人类功能。

五)矿藏

我们具备三种最基本的资源:农田,矿藏,人力。

就矿藏而言,它具备“密集”“不可移动”的要素。

一个省内,会有几个资源型城市。他们是不可移动的。

譬如说,著名的“煤炭城市”。淮南,朔州,榆林,辽宁抚顺,阜新。

随随便便一个煤矿,大同,或者神华,至少就是40W煤矿工人。家属翻倍。

有了基础煤矿业,再加上衍生的餐饮,运输,卫生,教育等辅助娱乐。立刻就可以撑起一个二三百万的地级市。

也就是说,只要“矿藏”存在。地级市和人口集聚,是不会向省会移动的。

直到资源枯竭。

“资源型”城市不适合投资不动产,也是人尽皆知的。

更进一步讲,有了“矿藏”。还会进行“粗加工”。

例如有些水果黄桃,根本就没法往外运。因此诞生了“黄桃罐头”,果脯,葡萄干。

食品加工业,在当地留下了工人和人口。

河南省是养猪大省。河南省政府长期烦恼“第一产业”的链条太短,增殖太少。钱都被培根汉堡赚去了。

因此诞生了“双汇”火腿肠,500g的价格翻了好几倍。

山西大约每年生产10亿吨的煤炭,如此可怕的天文数字。铁路系统根本无法承受。山西长期受困于“煤运不出去”。

为此,山西提出了“煤从天上走”。直接在山西建设高压电厂,先把煤烧成火电。然后通过超超超高压线路,输送到北京和河北工业。

字面上是提供了双渠道,确保战略安全性。

小算盘则是增加了山西的GDP,本土的工业和就业。

值得注意的是,大型的江河湖海,水电站,也是一种“矿藏”。

例如三峡大坝,廉价的水电周边,集合了一大群“电解铝”企业。先把电力短距离烧掉。烧成高价值低体积的物质,再往外运输。

因此人口集聚,也形成了一个巨大的城镇。

另外,二河交汇,二条铁路线交汇等“交通枢纽”。

也是某种意义,有存在价值的“矿藏”。

六)结语

总结一下思路:

在农业时代,960万平方公里,人口是均匀分布,按照农田可耕种面积分配。

但是工业时代,尤其是汽车,火车等交通工具的改善。使得“集市”的概念,从方圆十里,变成了几百里。

在未来的时代,整个省,可能只有一个城市能活下来。大概率是省会。

除了省会,其他所有城市,都可能被“废弃”。

人们完全可以把一切货物,统统都运到省会去交易,去生产,以提高效率。所有的“复杂加工”企业,都可以放在省会周边。

人力是可以移动的。

唯一不能移动的,是“矿藏”。

以及矿藏衍生的周边再加工企业。

但是,我们不能被“矿藏”晃花了眼。不能因为矿藏型城市,而否认“人口集中”的大趋势和威力。

未来,除了不能移动的。所有能移的,都将移入省会。

赢家通吃。

来源:水库论坛 微信号:Shuiku-net

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