商铺的本质是什么？
一）导购
昨晚上吃饭的时候，又演化成了吐槽大会。
当一个江浙人，剥着超级难剥的厄瓜多尔虾，实在难以想象北京人都生活在水深火热之中。
这虾这么难吃，奄奄地壳都黏在肉上。肉质完全没有Q弹，更没有清香。
放在江浙，当死虾都卖不出去。
业内心知肚明，最近的“新零售”革命，基本都发生在包邮区。
例如无人超市，盒马生鲜，外卖机器人，海鲜活送……
整个华北平原，北京还剩一家掌鱼生鲜（美团搞的未来体验店）。其他就是一片荒芜。落后了整整半代。
话说前二天，“x府井”百货搞出乌龙。
你去“x府井”百货买东西，店员会告诉你，本件商品在天猫旗舰店也有同款。建议你在天猫下单。
走上门的生意，反而还要推出去。宁死不做。
其背后的原因，x府井的收费模式，是“销售分成”。
在x府井百货卖的任何东西，要集中到收银台付款。商场抽走20%。这也是传统百货公司的标准做法。
但是商家不乐意了。客户进门，您点天猫链接吧。
直接送到您家里。飞单跳掉。
x府井的对策，是派出大量的“探子”。伪装成顾客前去购物，一旦发现有“飞单”到Alipay的做法，就扣款，罚钱。
罚销售额的100倍。
X府井的做法，本来无可厚非。因为“百货公司”的店面租金，有二种收法；
1）固定租金。所有的万达广场，都是固定租金。
2）销售分成。这样的好处，随商户共成长。初期商户易存活，后期多分利润。
今天我想讲的，并不是“百货公司”落后形态的争执，孰是孰非。
毕竟，“罚款100倍”肯定是岔路。
靠固步自封的手法，否认新时代，是无法挽救x府井的。
我想问，商铺该如何改？
二）商铺
很久很久以前，俺思考一个问题。
我们做地产的，总不可回避房屋的“品质”。
这房子，地桩打多少米，钢筋密度，水泥标号，绿化树龄，车位比，有没有裂缝，漏不漏雨，是不是海沙楼。
“质量”是房价重要一环。
可是，你把这眼光，转移到“商铺”上时，就完全不适用了。
俺常年来思考一个问题，
为什么南京路上的商铺，要比崇明岛贵那么多
上海有记录的商铺交易，2003年南京东路置地广场220000/m
那还是03年，钱比现在值钱得多。
崇明的铺，呵呵，220000/套。
同样都是“铺子”，他们的价值差异在哪里。
你要说“品质”，我完全可以做到“品质”一模一样的。
四壁都用高等级的钢筋水泥建造。一进门全套大理石铺地，盖上厚厚的天鹅绒地毯。层高5米，气派的落地窗，镶金的。空调和灯光永远打到最合适的温度。还有一个特漂亮的气质小姐，“MayI Help You”。
然并卵，哪怕你做到了这一切。“品质”方面超一流。
崇明铺依然不值钱。
很多人条件反射地回答，铺子的区别，关键是“地段”。
南京路的地段，和崇明岛自然不能比。
那么，我继续问，“商铺地段”的本质是什么。
你仔细想，本质是“流量”。
真正的区别是，走入店铺的人数。
在南京路上，可能每分钟都有十几个客户。改革开放初期，曾经创下摩肩擦踵，手帕掉地上，捡不起来的故事。
而在崇明，老板娘哈欠连天。拿机关枪都扫不到人。
除了数量，“质量”也很重要。
南京西路的铺位，要比南京东路更值钱一点。是因为南西的人口购买力更高。
现代电商的竞争，电商做的其实也是“流量生意”。
电商的存在。相当于在南京路的隔壁，又多了一条“南海路”。
客户可以逛南京路，也能逛南海路。
2000年初，有人曾经提出，“电商可以极大地降低商品价格，因为没有昂贵的店铺租金”。
激进分子，有鼓吹降低三成的。
可是后来的事情发展，我们知道，并不是这么一回事。
电商一开始的发展，亏得很厉害。等电商们最终站稳脚跟，价格也没比实体店便宜多少。
为什么，为什么，我问你一句至关重要的话：
“电商的价格再低，能比崇明的商铺更便宜么”！
崇明的商铺，价格已经接近于零。在成本结构中，占比微乎其微。
可是崇明的商铺，为什么没有击败南京东路的旺铺。人们为什么不涌到崇明去买东西。
“电商致胜论”的一代人，犯了一个错误。
其中“流量”这一块成本，是省不下来的。
淘宝上有几百万卖家。凭什么买你，凭什么买你。
这是靠流量买路钱“封推”，推上去的。
互联网上有几亿个网址。凭什么点JD.com，凭什么用美团旅游，阿里飞猪。
那是靠电梯里的广告，狠狠砸出来的。
因此，我们回答了一个业界长期困扰的问题：“电商可以降低成本么，电商能大降价么”。
答：“电商可以降低的，是崇明铺的造价”。
三）变革
财富增加得很缓慢，财富转移得却很快。
——yevon_ou
人类的财富，增长十分缓慢。例如欧美等国家，每年GDP +1%
但是，财富的“转移”，却是非常非常迅速的。
好比数码相机出现以后，淘汰了传统胶卷。
从消费者“体验”来说，是进了一小步。
可是对于佳能，尼康，柯达等公司来说。
就是柯达的几百亿市值烟消云散。转移到了佳能，尼康，莱卡等公司身上。
iPhone取代诺基亚。对于消费者来说，也只是智能机10%的效益提升。
可是对于Nokia来说，就是数百亿美元的市值耗散。转移给了Apple。
电商的出现，使得“流量”聚焦发生了转移。
以前人们要去到步行街，黄金地段，才能找到最新，最潮，最in的科技产品。
而现在，入口是移动互联网。
消费者购买一台冰箱的价格，可能仅仅下降了3%。相当于在远郊区兴建一个Shopping Mall的价格。而且.com本身也有程序员成本。
但是冰箱的3%，对于“步行街商铺”来说，就是千亿百亿市值不见。
相应的股价，加到了马云爸爸的头上。
流量没有了，“南京路”旺铺就不再值钱。
如果完全没有人，南京路就会沦落到和崇明铺一样的价格。
在第三节，我想说一说，“未来的商铺”。商铺，商业，x府井百货，如果要变革，应该如何构思。
首先，我们要吐槽槽点。
任何商业的改善，任何百亿级的机会，都是从“槽点”开始的。
消费者有不满，哪里才有商机。
我的槽点是，“陪女人逛街”，太累了。
作为一个上海男人，垂头丧气，大包小包。左手二袋衣服，右手二袋鞋子，胳膊肘下面一袋面包，脖子上还挂着女士手提包。
我的腰都快要断了！
长久以来，作为一名男性，我不得不对“女性逛街”具备巨大的吐槽。
为什么，为什么，鞋子要拎在手上呢。
为什么不能在店里看好。封包，装箱。你叫一个美团，京东，或者闪送。直接送我家里呢。
2000元的衣服都买了，商家出20元快递费没啥大不了。纸板箱很重呀。
我的支付宝上面，默认捆绑了地址。
为什么商家不能出示一个二维码，扫一扫，递送默认地址呢。
更进一步，为什么这款，店里面一定要有备货呢。
我买哪个型号的PS4，DJI，果多美，不需要看实物的。你直接送我家就行。
轻装逛街，多买几件。
如果我们往深处想，一座商场，他其实提供了四种功能：流量，展示，销售，提货。
流量：链家不惜成本，租下各个街角的双边铺。让一群呆子坐在里面看电脑。其实链家买的是“Walk In”客户。
展示：在VR出现之前，商场无可取代。餐饮永不可取代。
销售：电商可做到
提货：仅限于部分产品。
在远古时代，没有电脑，百货公司代表着“最先进”的商业形态。
因为它把四大功能集中在一身。实现“我来了，我看见，我买了”的一站式购物。
可是时代变了。
百货公司的经营者，还停留在“蒸汽机”时代，亘古不变。
四大功能：流量，展示，销售，提货。
其中至少有三个，技术已经革命，可被电商取代。
唯一不可或缺的，电商的唯一短板，是“展示”。
四）未来的商铺
未来的商铺，最重要可能是“展示”功能。
因为不再需要“流量”。黄金地段步行街的百货大厦，渐渐得会变得没有意义。
口耳相传，“网红店”会窜起更快。
当不再需要“Walk in”步行流量，未来的“商铺”，完全可以置身于摩天大厦的写字楼中。100层楼，凌云高空，购物体验更佳。
现在很多牙科诊所，美丽田园，按摩SPA，甚至珠宝展卖，都已经搬到高档写字楼和酒店。
只要他们可以从“网络”中汲取客源，而不再依赖街边行人。
另一方面，现存的商场，其内部结构，必需进行全面的改装。
人类实在已经厌倦了4.5米的标准层高，三楼女装，四楼男装。格成了一件件格子铺，象豆腐块一样的商场。
为什么，就不可以把商场设计得象迷宫一样呢。
为什么不能有6米层高，9米层高，12米层高呢。
人类对未来，有许多的幻想。
例如，我们都很希望象印第安纳·琼斯一样，穿过茂密的热带雨林，来到神奇的玛雅宫殿，喝下一瓶圣水，然后坐电梯飞跃80层楼。到云端是太空和神界。
我们从来没有这样的商业业态，是因为我们需要“卖货”。
需要一件件衣服密密麻麻挂起来，后台一半都是库房。
但是，如果你把整个逻辑链倒过来。商铺就是给你“体验”的，所有的卖货，都在扫码端实现。
商铺就是一个Cost Center。
则我们的商铺，可以变得非常非常之有趣。商家想尽一切办法，就是为了有趣。你体验得好，你才会购买。
在法老蒙特祖玛的权杖上，有一个二维码。
那个野性豹女的服装，把你看呆了。想不想买一件回去，教训你男朋友。
圣水的味道怎么样，其实山间泉水也可以接的哦，流淌着可乐味。
对“祖玛冒险”这个系列感兴趣了，相关的IP也可以大卖。
在这个剧烈变革的大时代，为什么我们对商铺交易，还征收60%的重税呀！
来源：水库论坛 微信号：Shuiku-net