房产证上只写一方的名字,会有什么风险?

作者:lsxlawyer

遇到过不少当事人,他们婚前为准备结婚或结婚后购置了房屋,但出于各种原因,房产证上只有配偶一方名字,并未登记到自己的名字。没有上名的一方,因不清楚法律规定,心里会存在一些隐忧。尤其是夫妻感情欠佳、甚至感情破裂以至于考虑离婚的当事人,对这个问题更是颇为担心。

律师解析

婚房不登记在自己名下,是否有风险,风险有多大,要视具体情况而论。

一、一方婚前购买(婚前付清房款),并登记在该方名下,但另一方亦有出资的(并非以借款或赠与等名义),一般按双方各自出资比例共有房产。

这种情况下,房屋虽不属于夫妻共同共有房产,但因未上名一方也有出资,可按出资比例共有。从房屋归属上来看,这种风险并不大,未上名一方不至于完全没有份额。只是如果出资少的话,享有的比例就少。并且存在对方可擅自转让房产的风险。

二、一方婚前以按揭贷款方式购买,并登记在该方名下,婚后双方共同还贷的,房屋属于购买一方的个人财产。但离婚时应补偿另一方婚后共同还贷支付的款项,及其相对应的增值部分。

这种情形下,风险显然很大。未上名一方对房屋没有任何权属份额,没有任何处分权、收益权,只是在离婚时可以获得对共同还贷的款项,和相应房子增值部分的补偿。这意味着,共同还贷时间越长、房子增值越高,补偿越多,否则,补偿越少。

要注意,这里指的婚后双方共同还贷,不限于银行转账记录一定要同时体现夫妻双方的银行账户,即使一直使用一方的银行账户还贷,也属于共同还贷,除非夫妻双方书面约定财产分别制。

补偿标准如何计算?不同地区的司法实务不一致,因此存在多种计算方式,并无统一标准。深圳法院的计算方式:夫妻婚后共同还贷部分(含婚后偿还的本金和利息)÷实际购房款(房屋购买价 + 离婚时已还全部利息)×离婚时房屋市场价。这个算法相对公平,不妨参考。

三、婚后购买,并只登记在一方名下,如果夫妻没有书面约定分别财产制,为夫妻共同财产。

这种情况,虽是共同财产,但一方绕过对方擅自卖房的风险是巨大的。如果买房之人是善意购买(不知道是夫妻共有且支付了合理房款,并且完成过户登记),则一方擅自卖房行为是合法有效的,未上名一方无法以未经本人同意为由追回房子。

四、婚后由一方父母出资为子女购买,登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,应认定为夫妻一方的个人财产。

这是婚姻法司法解释三的规定,没有登记,没有出资,风险巨大,没有任何余地。

五、如双方父母出资购买房产,登记在一方子女名下的,双方按照各自父母的出资份额按份共有(另有约定的除外)。

与第一、第三种情况同理,即使是按份共有,没有上名的一方,仍存在房子被擅自处理的风险。

六、婚后由一方父母部分出资为子女购买房产,夫妻双方支付其余款项,如果该房登记在出资方子女配偶名下,父母出资部分应视为对夫妻双方的赠与。

简单来说,这种情况下,房产是夫妻共有,但未上名一方,如前所述,存在被擅自卖房的风险。

结语:

降低风险的最佳方法,当然是加名,但现实中加名并不是一件容易的事,尤其是按揭贷款购房的情况下,没有还清贷款,办理加名手续比较困难。退而求其次是协议,寻找法律专业人士拟定一份公正合理的协议,也可以最大限度控制、降低风险。

来源:知乎日报

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