买房选在什么地段更能升值？我有一个简单粗暴的办法

作者：汪有

我作为商业地产从业人员，业务并不涉及住宅，所以在我自己衡量地段的时候，视角和传统的主做住宅的从业者不大一样，更愿意从商业及住宅城市功能融合上来分析地块价值。

这里说个前提：选择地段，每个人养老/工作/升值/自用/投资不一而足，各自需求不可能挨个解答，从大的原则上看，我这个答案，只能覆盖一个相对核心问题：

买房选在什么样的地段，更能升值。

而考虑到知乎受众群的实际，大多还是年轻人，没有一步到位直接在城市核心的实力，通常要在几个区块中进行抉择，那这一个问题进一步细化为：

年轻人实力有限，不能一次性直接购买核心区大户型物业，首次或二次置业，应该买房在什么地段，更能升值。

我有一个简单粗暴的办法：看控规。

因为，我国的地产走势，受到政府影响非常大，政府对一个区域的经营投入，直接影响这个区块未来的发展，和升值潜力。

所谓「控规」，是「控制性详细规划」的简称，大概指的是，在城市建设中，政府对一个地块，有着怎样的规划。

你在搜索引擎里随便一搜图片「控规」，你看到这些花里胡哨的图片，都是——

看控规，最重要的是什么呢——

我认为，是颜色！（逃

如果你去看这些控规图里的颜色，会发现，基本上颜色来来去去都是那么几种，实际上代表着不同的地块规划——

这也太复杂了，你也不太能记住。我建议重点关注的无非是：居住用地，就是黄的，办公/商业用地，基本是红的/粉的。（不同的图有细微差异。）

这个颜色比例，很重要。

居住用地与商办用地的比例，直接决定了未来这个地块的发展。

原因很简单：如果这个地块都是黄色的居住用地，证明这里只是一个居住型的卫星城，并没有不可替代的优势；而如果这个地块大面积比例是商办地块，则商业的繁荣，必然在此提供了工作岗位，这些人群倾向于就近购房或者租房居住，未来这里的房价和租金都有保障。即使房价下行，由于旁边有足够的商业和工作人群，这里的房价，至少跌的缓。

拿我所在的城市，广州为例：

广州最核心的CBD地块，就是珠江新城花城广场一线CBD，控规长这样：

（资料来源：第一太平戴维斯 商业楼宇部

广州市土地开发中心，以下同）

你看，中间整体地块全都标红，全是甲级和超甲级办公楼，旁边的黄色地块住宅，必然价值上存在不可替代性。这个区域云集着广州一大半以上的五百强、金融、大国企总部，所以这个区块的住宅，也是最贵的。

当然，现在说这里的房价贵，是马后炮。但当年你看到这张控规图，就应该有个预期，这个区位的房价，一定不差。事实上就是这几年，随着中央红色地块的写字楼一栋一栋建好，办公人群越来越多，地铁线路越来越挤，周边的房价涨了好几倍。

如前所述，年轻人买不起这么成熟的中心区，那么我们来看一看在建的周边区域，基于同样的逻辑，哪些更有发展。

比如：下面的广州广钢新城及白云新城 CBD

这两个地块，距离市中心都算近，也都是政府重点开发的区域。有一点值得留意——

地块里，大片面积都是黄色的住宅用地，而不是红色系的商业用地。即使售楼部的妹子再跟你说什么「这里面政府投入的规划非常好，很多企业都已经进驻」，你也要明白：控规里没有规划什么办公用地，这里就没什么工作岗位。

广钢新城明显是居住区，白云新城口口声声说自己是个 CBD，但是里面能上班的地块，主要是集中在地图左下一带，其实还是一个居住区。相对的不可替代性，就弱。

当然，这两个地方房价现在也很高，主要是得益于距离市中心近，但它的发展后劲，我个人态度就相对保守。

再比如：广州的金融城片区及琶洲互联网创新集聚区

这两个区块，一眼看去，就知道和上两个地段完全不同。

首先，这两个区域里，大比例都是红色的商办地块，未来预期会有大量人群在这里办公，许多企业都会入驻。而这么密集的办公人群，如果就近买房，只能选择周围非常少量的黄色居住区块。所以，这里未来的住宅，在我看来是广州未来非常值得购买的地段。

其次，这些商办地块，现在还没盖好，所以区内住宅需求还不算特别大，一旦盖好，必然迎来上涨。

第三，这两个区域，里面的物业基本上都是很高层的超甲写字楼（具体可以在地块的控高和容积率数据里查到），未来容量大，都远远超过上面白云新城左下角的地块容积率，容量越大，未来对周边住宅带动越明显。

但是，也不能完全照搬我的经验，具体问题也要具体分析，比如我们看一下同在番禺区的汉溪长隆商圈及万博 CBD 商圈：

粗粗看上去，两个区内都有大片深色商业办公地块，黄色住宅地块比例都比较低，是不是两个地方住宅都具有同样的潜力呢？

其实不然，光看了地块规划是深色，也要看规划了以后，具体拿来干啥。

同样是深色的商业办公地块，既可能拿来做写字楼、也可能拿来做商办性质的居住型公寓。只有写字楼才能提供产业发展，公寓还是用来住的，不但对区内住宅价格没啥支撑帮助，还可能分流居住需求。

这两个地块，发展就完全不同——

左边的汉溪长隆商圈，里面虽然也有很多深色地块，但你实际去溜达一圈就发现，这里面大部分是保利和奥园两个地产商盖的公寓，写字楼占比相对不高。

而右边这个万博 CBD，里面虽然也有公寓，但很多项目都是写字楼项目，楼层高、体量大，以后会有很多人真真正正在这里上班，所以过去几年里，右边的万博 CBD 的房价增长，就一直比左边的长隆商圈好。（当然还有一个因素，左边先通地铁，右边后通，而且有在建线路，也享受了较大增幅。）

当然，每个城市有每个城市不同的地段和规划，每个地段也有各自的优势，总结本文，主要的原理如下：

1. 看控规：优先选择整体地段中，商业写字楼用地比例大的；

2. 看用途：同样很高的商业办公用地比例，选择里面真正拿来做写字楼的；

3. 看产品：同样拿来做写字楼，选择里面楼层高、总面积大的；

4. 看时间：同样的产品，选择住宅先盖写字楼后盖的，这样写字楼盖好住宅才升值。

此外，还要注意：

这种控规选地段法，本质上是「分享城市发展及政府商业规划的红利」，这非常考验城市发展和政府执行力。

在北上广深一线和强二线城市，城市发展相对迅速，政府规划的商业区通常都能真正发展成商业区，我的这个原则，相对有用。

但是如果是弱二线城市乃至于三四线城市，经常出现政府规划了一个开发区，想的很好，大干快上，规划了连片写字楼，结果城市经济不行，跟不上去，规划了也没人来上班，那就不适合采用我这种地段选择法。

至于这种控规图在哪能搞到？——我这里的图是直接在市国土资源和规划委员会官网上就能找到，大部分图直接在搜索引擎输入「地段名 + 控规」就可以搜索到，如果实在找不到，可以去到楼盘售楼部里，找里面的销售妹子问一问。

最后，就祝大家都能发财买房吧。毕竟我对于房地产区块分析如此精深，非常了解广州哪里的房价能涨，但我并没有钱。

来源：知乎日报 WeChat ID：zhihuribao