听说，冰冰在国外是这么投资的

周末，崔永元手撕范冰冰，拳打冯小刚。

“阴阳合同”这事，基本是实锤了，

是不是真的法律意义上的偷税漏税，这个还是等等结果。

这事牵出了一些小细节，冯小刚在洛杉矶买了豪宅，范冰冰在加拿大的投资也被人拿出来说事。

感叹下，中国的名人做海外投资，钱真好出去……

1、

网上有一篇关于范冰冰在加拿大投资的报道，

把她投资的故事写的非常、非常、非常之drama。

概括下：

一个drama的开头。

范冰冰在一个偶然机会认识了87版《红楼梦》宝钗的扮演者张莉，向她对加拿大投资颇有心得。

按照张莉的方法，范冰冰买了个老房子，然后翻修，然后重新销售，赚取差价。

但范冰冰发现，在加拿大短期卖房税太高了（又是税啊！！！），于是她换了一个思路，把房子改造成了一家旅馆，做短租。

而随着中国留学生越来越多，她又确定了新的投资思路——中国留学生公寓。

范冰冰在多伦多市中心的多伦多大学主校区附近，花了469万加元，买下了一栋7层42套房间的小高层，装修成了学生公寓，命名为“冰冰小栈“。

据说，整栋楼的外墙，还喷绘上了金锁的扮相。

公寓出租2~7层，一楼4家商铺。

该地段每层楼租金价格在3800―8500加元之间，范冰冰定下了5400加元的价格，每个房间900加元。

商铺每月总共2万加元，整栋楼每年租金62.88万加元。

粗略计算，7年半即可收回所有投资，相当于每年收入14%。

更drama的是，

有朋友善意地建议范冰冰去投资利润更大的商业写字楼。

范冰冰“微笑着听取”，但不打算转向。因为自己不懂写字楼的操作，范冰冰这个名字在加拿大也不足以形成品牌效应。

只能做学生公寓，而且只能针对中国留学生――找准潜在客户，才能保证利润回报。

此后，她先后在加拿大7个不同城市的学校周边，开设了冰冰小栈的各高校分店。

更更drama的是，

由于加拿大成功的投资，成龙听从了范冰冰的建议，在温哥华的不列颠哥伦比亚大学附近买下一套多达120个房间的独体新楼，命名为“龙之栈”。

而在西门菲莎大学，陈可辛与吴君如开了一家的“爱君如梦”。

获得了丰厚回报的名导和前辈们自然对范冰冰投桃报李，甚至多次让范冰冰顶掉已经确定的女一号人选辉煌上位。

当之无疑drama queen了……

最后，范冰冰在加拿大到底赚了多少钱呢?

仅仅在2004年~2009年五年间，范冰冰投资的地产，售价已经上涨了95.5%，总投资获利超过200%。

这事儿，当故事听听就算了。

范冰冰投资加拿大应该确有其事，挺多主流媒体都盖过章，

但应该不会是这篇文章里说的这么夸张。

我翻了翻加拿大当地的论坛，

除了这个新闻，几乎没有人知道“冰冰小栈”在哪，所谓巨幅金锁画像也没有人见到过，“龙之栈”、“爱君如梦”通通没有信息。

网上关于冰冰小栈的消息，全部来源于这篇文章，所以真实性有待考量。

2、

但可以肯定的是，在国外做学生公寓，是一个好生意。

年初的时候，写过一篇文章《留学生像韭菜，一茬一茬地来送钱》。

讲的是，在巴黎把房子租给学生，一些当地的“老移民”，在郊区买别墅，价格不贵还能贷款，

然后改造成公寓，租给当地的留学生，现金流简直太稳定了。

不仅仅是在巴黎，在欧美，学生公寓都是很不错的项目。

国外大学制度和我们国家不一样，我们上大学强制住校，不说住的怎么样，但肯定得保证有个床位，

对待外国留学生更不得了，巴不得把最好的都给他们。

但欧美不一样，留学生和当地学生同权，并没有什么特权。

欧美的大学，

要不就是学校没有独立的宿舍，

比如我之前待过的巴黎，全市十几个学校，共同享有宿舍资源。

宿舍虽然便宜，条件也不错，但几乎没人申请得到，申请的权重看学历，学历越高，申请到的可能性越大。

除此以外，巴黎还有一个大学城，是由各个国家修建的给当地学生宿舍，空余的位置给到国际学生。

很遗憾，我在的时候，并没有中国楼，最新消息是，“中国楼”将于2020年建成，不过，建成的中国楼将提供300间宿舍，简直杯水车薪……

要不就是学校有宿舍，但位置有限，且价格贵，

比如，美国、澳洲、德国的学生宿舍，

条件好的，比外面贵很多，条件一般的，不愿意住。

而且即便这样，也不一定能申请到，便宜点的秒光，贵的不划算。

另，有些不区分男女宿舍，可能不太符合中国人的习惯。

所以，还是很多人选择自己住在外面。

因此，对于很多留学生在出国之前先得把在当地住的房子搞定，不然可能会露宿街头，或者住酒店落脚之后，又得大动干戈搬家。

这里也造成了很多骗局。

3、

私营的学生公寓一定程度上解决了痛点：

找不到房，学校宿舍太贵，找房上当……

当然，私营的学生公寓也不算太便宜，在外面自己找房子租可能能找到价格更低的，

它有点类似国内一线城市这两年频现的各种品牌公寓，价格中等偏上。

但因为有统一的管理，还是很受欢迎。

留学生这个群体，非常稳定，签约也基本上是一年一签。

而且由于涉及到一定程度的“民生问题”，

政府对开发商会有一些优惠条件，也会对过度开发做限制。

对范冰冰投资的加拿大我了解的不多，

我接触过一些英国的学生公寓项目，投资人买下公寓，运营方包租，每年收益率一般能做到7%左右。

这个收益率是给到投资人的纯收益，所以作为运营方，收益率会更高。

由于留学生数量连年增加，近些年，英国的学生公寓市场一直处于供不应求的状态。

英国一些二三线城市，投资学生公寓的门槛很低，10万英镑就能入场，

如果家里小朋友在当地上学，以房养学都是可以的。

大的房产咨询机构，

比如莱坊，比如第一太平戴维斯，每年都会对英国的学生公寓市场做一个评估，

总体还是非常看好的。

也已经有很多中方机构，作为房地产开发商和运营方，或者本土机构的合作方，进入了英国学生公寓市场。

不论是对学生这端的运营，还是对个人投资人这端的销售，都做得还不错。

4、

作为最后一个环节的个人投资者，投资学生公寓要注意些什么？

逻辑很简单：

投资房产的收益率来自两个方面，

一个是租金收益，一个房屋增值。

租金的收益，取决于运营和入住率，

这个更多看中学校周围的小环境，周围有没有竞争对手，运营方的总体水平怎样。

租金收益好，代表现金流好。

另一个方面在于房屋的增值，

也就是说房子会不会涨，未来是不是好出手，这更取决于大环境。

这里又分两种情况，一种是整个城市的房地产市场环境，整个城市的房价上涨，当然也会带动投资的项目升值。

另一种是这个公寓的具体位置，

从前有个朋友告诉我，他们有个项目，是在国外某个位于城市郊区的学校周边，建学生公寓，

这个学校周边只有他们一个学生公寓，未来的回报率一定很高。

这点我相信。

对于开发商和运营商来说，这一定是个好项目。

但如果是作为买房的个人投资者，可能需要再考虑一下。

郊区的房子，是不是好转手，未来的升值空间如何。

如果是打算长期拿住，获得稳定的租金回报，那么具体的位置，不算太重要。

如果是打算一定时期之后出手，那么不太建议购买太偏远的项目。

好了，就写到这。

来源：海马小姐 WeChat ID：ladyhaima