买商铺，大坑

之前讲过商住公寓，这篇接着再写写商铺。

照例先说结论：

普通人投资房产，不要碰商铺。

有住宅“珠玉”在前，为什么非要买商铺和公寓呢？

1.

跟所有的商业房产一样，

商铺不能落户；产权通常只有40年或50年；卖出时交易税费同样比住宅高出许多。

因为税费计算方法比较复杂，这里只是简单估算一下，

买入价20000元/平，卖出时30000元/平，面积30平米的商铺，卖出时的税费大约为：

卖方税费 –

营业税及附加：16800

个人所得税：60000

买方税费 –

契税：27000

交易费：90

印花税：450

总计104340，约为卖出总价的11.6%，增值部分的34.8%。

也就是说，商铺房产的升值，会被税吃掉三分之一左右，

不管实际由卖房承担还是卖方承担，总是不利于交易转手。

2.

其次，商铺的价值核心：地段、地段和地段。

但地段是不稳定的，

尤其是在中国不断推进的城市化中，城市中心的转移周期也不过十数年，更遑论地段的变化。

十公子读大学的时候，学校旁边就是一个热闹的商圈，

商城、超市、整排的小吃街、一个大的淘宝街、到了晚上路边还有夜市出摊…

今年路过时，凋零之相已经初现。

有一部分旧的建筑正在维护，淘宝街因内部改造清退了许多商家，隔壁街道正在进行拆迁施工…

这些看似小的动作，犹如霉菌一般破坏了一个商圈的整体性，极大削弱了其聚集人的能力，继而影响到其他商家。

我本来想去转角处那家麦当劳歇歇脚，却发现已经关门落锁，连招牌都拆到一半了。

前后不过四五年时间。

一个商圈的繁荣需要长时间的建设积累，衰败却是如此之快。

更何况，哪怕是商圈依旧繁荣，一点点小的变动也会对某些位置的商铺带来极大影响。

比如新加一道护栏，比如新划几个车位、比如新建一个过街天桥…

都会导致原本好的位置变差，差的位置变好。

而这些难以预知却又影响极大的变数，在买的时候并不会体现出来。

因此实际上，

大多数商铺的租金高峰一般只有短短几年，现在的租金回报率并不代表永远。

3.

另外， 随着互联网的发展，实体店的整体没落已经成了不争的事实。

购物场景由实体向互联网转移，使得商业地段越来越扁平化，商铺的地段价值大打折扣。

原本由地段凸显的流量优势，如今已经被互联网控制：

一家角落里的店铺门可罗雀，殊不知其90%的收入来源于网上的成交；

而熙熙攘攘的“旺铺”，也可能经营惨淡。

地段早已不是影响营业额的关键因素，却仍是购买商铺时最重要甚至唯一的衡量标准。

这二者之间的不同步，使得商铺投资变成了一个大坑。

4.

老话有说：一铺养三代。

这其中的“铺”，十公子看来，更主要的是讲究一门生意的传承，

由于某方面的专注和独特而形成的品牌，为一代又一代人创造财富。

而不仅仅限于一个实体门店。

至于单纯房产投资，我能想到唯一购买商铺的理由，就是要足够便宜。

来源：房十二 微信号：realfang12