近距离感受东京房价的温度

日本是城市化完成度最高的国家之一。日本大城市房价对于我国的大部分一二线城市都有很好的参考意义。

最近去了次日本，在游玩的空隙，把日本核心区的房产中介公司都看了一遍，总体感觉，东京市民，尤其是年轻人，也处在买房的水深火热里啊。

1.东京富人区房价

先说说港区，日本的港区，是全日本房价最贵的地方，金钱和权力涌动的地方。拍了一个港区正在交易的房屋：

两室一厅，71平米，人民币1000多万，10多万/平。地理位置非常好，离东京购物圣地表参道，步行只要6分钟。

比港区稍微次一点的，丰州，在江东区。这个地方是新富人区，聚集了很多外企，是日本高级白领特别喜欢居住的地方。他的房价就温和不少，属于那种现金流比较强的上班族，稍微攒点钱，就能够到。比如我们再看看这一套：

两室一厅，75平，人民币370多万，5万/平。步行4分钟，到丰州地铁站。

但是首付非常的低，只要400万日元，不到1成，合人民币26万吧，月供大约9300人民币，期限35年。除了首付比较低，其余的和北京买房差别不大。

2.东京老百姓生活区房价

看完东京纸醉金迷的核心圈，也去核心圈之外溜达了一圈，我选择了三鹰市（嗯，就是宫崎骏博物馆所在那个三鹰）。这个地方，也在东京都市圈里，生活气息很浓，年轻人非常多，街道不及核心区干净有秩序，它离核心圈有多远呢？

可能类似于，北京的城市副中心，或者目前5、6环之间的刚需上车盘吧。

房价怎么样，我找到了一个在日本做中国房产投资生意的网站，上面有售价：

17平，46万人民币，2.7万/平，租金呢，预估3k。这个地方，比北京相同地段的租金，还是高很多，但相应的，房屋配套也很不错。

很多刚到东京的年轻人，都会选择租住在这个地方，然后去东京核心圈上班，房屋很好租。

3 东京市民主流的买房选择是什么？

日本的房屋类型，有2种，公寓和一户建。一户建就是自己买一块地，然后找当地持牌建筑公司自己盖房子，类似于美国的house。

一般一户建因为面积大，偏贵，所以年轻人都会选择公寓。像是三鹰市这种17平的小公寓，就非常受欢迎。

东京的房地产市场，二手房交易非常火热，流程标准化。当地市民买房，选择二手房偏多，因为东京当地的一手房，实在是太太太贵了。

举个例子，东京新宿区下落合有个新楼盘，2019年10月交房，售价约合人民币6.4万/平。这个价格，高过丰州的二手房，但地段却比丰州差远了。

4 东京买房，成本收益到底怎么样？

在东京走了一些不动产公司，也搜集了很多交易资料，最后我发现，在东京，买房真的不算最贵，但持有成本，很高。这算是东京市民不爱买房子的原因之一吧。

举个例子，在买入阶段，除了房款，日本买房的交易成本还有以下几项：

登记取得税：房屋评估值的3%，是取得不动产时征收的地方税

登记许可税：房屋评估值的2%，是不动产所有权转移时征收的税

印花税：根据合同金额计算税费

中介费：实际交易价的3%，以及8%的消费税

折算下来，交易成本大约是评估值的6个点，不算高。

再来看看持有阶段：和北京不一样，在日本持有房屋，是有成本的，每年的成本是房屋评估值的1.7%。按照评估值来收取税费，意味着，如果房子涨价了，持有成本也会升高。

固定资产税：不动产评估值的1.4%

都市计划税：不动产评估值的0.3%

比如一套价值200万人民币的房子，一年1.7个点的税，3.4万/年。也就是说，持有这套房子的人，每个月都得准备2800块，来为房子交税，而且是持有多久，交多久。类似于一笔变相的，没有结束期限的月供……

这个成本，真的不低。

所以在东京买房，看起来租金收益还不错，最后来年把税结算一下，只有大概5-6%的收益，这还得是比较好租的房子，不算上空置期。如果房子不好租，每年有1、2个月空置期，那收益更低了。

涨幅呢？东京核心圈里的几个区，房价确实一直在涨，很多网站都可以找到上涨趋势图，我找了一个新宿的，6年房价走势，新宿因为太有名了，地段又好，整体是跑赢整个东京圈的房价了。所以，想要投资的话，靠租金赚钱，真不如买在东京核心圈，还能吃到一点房价上涨的红利。

来源：人生是滚雪球 微信号：maoyuan25