1000万的房子，每年亏40万

我最近因为一些个人原因，花时间看了一下北京的房子。

我比较看重现金流，喜欢租售比高一点的房子。首先是自己住的小区，因为去年底房租涨过一波，大概月租金是总房价0.12%左右，扣掉物业费和供暖的支出，年收益约莫1.3%，现在北京大户型房子基本上都这水平，很少有超过1.5%的。

然后再去市面上看一居室的小户型，50平米左右，这类房子的租售比高一些，月租金约莫是总房价的0.2%，400万一套的话能租8000元，扣掉物业费和供暖的支出，年收益勉强能过2%。

说实话这样的现金流蛮亏的，因为北京房贷利率是5.5%-6%，自己掏的首付理财机会收益就算5%，所以一笔帐，你如果买1000万以上的大户型房子，每年亏损是4%左右，也就是40万。

如果你买400万的小户型，一年亏3.3%左右，也就是13万。

以上是静态算账，因为背后还有一个决定性的变量未知，也就是房价的涨跌。如果北京房价向上涨，那3-4%的每年现金流亏损不算什么，但现在关键是北京的房价已经三年没涨了，目前大部分小区的均价回到2016年3季度水平。

换言之，如果你是2016年9月买的房，这三年已经累计亏掉了总房价的10%，这帐真是不算不知道，一算真肉痛。

不用房价下跌，单就这么耗着，对持房者就是一种慢性损耗，目前多军坚挺是因为前几年的浮盈较大，还没有伤筋动骨，但若北京的房价再横3年，甚至5年，肯定有很多人扛不下去。

我隔壁的邻居就是买了投资的，他现在挂了4个月还没卖出去，我按照他的挂牌价算了一下，要是耗到2021年的7月，他这笔投资就要开始亏钱。

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很多人都在夜报里向我提问自己城市的房子该不该买，很多城市我连去都没去过，我怎么可能给出合理的意见，但其实所有的房子你都可以根据我上面这套逻辑去算一下，目前国内房子的租售比基本都不可能达到5%，小城市高一点也就3-4%，只要房价不涨，持有房产就相当于每年会亏几个百分点。

至于你所在的城市房价涨不涨，就要你自己判断了。以我住的北京而论，政府目前丝毫没有松动的迹象，今年3月市场曾经有一波暖潮，但很快二、三季度又凉下去了，目前成交萎靡，不着急，可以再等等。

想买房的人只要心里想着，维持现状每多等1个月你就从房主那里赚3万，就有耐心继续等待时机。

哦对了，我顺便还看了3个北京的商住房小区，由于房价低，租售比可以达到3.5-4%，但依然比资金成本要低1%以上。住宅你还有赌上涨的机会，商住房完全被政策锁死，连赌的空间都没有，在我看来属于劣质投资品。

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来源：招财大牛猫 微信号：gushequ