商铺的坑，在“包租”

谈到商铺，就不得不说一个大家应该都见过、说不定还被深深吸引过的销售大法：

包租。

“总价50万买临街旺铺！5年包租，年租金回报率10%！”

是不是很心动？

这么算下来，十年就回本了呀！到时候转手一卖，还能再赚点。

美滋滋。

—— 恭喜恭喜，这么快就掉坑里了。

1.

先说“包租”的套路。

不客气的说，99.9%的“返租商铺”都是坑，天坑。

这里面一个常用的套路就是：羊毛出在羊身上。

返还的租金，那都是你在当初买的时候多交的购房款（智商税）…

什么意思呢，举个例子。

隔壁不包租的商铺，单价10000元，50平的铺子卖50万；

这边承诺包租5年、每年10%的回报率的商铺，单价12000元，50平卖60万；

多出来的这10万块钱，刚好分2年以“返租”的形式还给你，—— 呐，算下来，年租金回报率确实是10%。

然而，一旦这笔钱返完了，就开始按市场价支付租金，租不出去就没有。

哎，不是明明说好的10%包租五年吗？

这就是第二个陷阱了：直接跑路。

对呀，合同上是写的5年包租，但就是不往你账户里打钱，你能怎么办？

遇上再坑一点的，人家还可以直接破产清算呢…

想要收租金？只能自己拿出去往外租咯。

而一旦进入残酷的市场你就会发现，10%的年化回报率，那是无论如何也达不到的。

2.

再说商铺这类产品。

商铺最大的特点是，脆弱。

因为它的价值特别容易被摧毁。

商铺最大的价值是什么？

毫无疑问，是地段。

但此地段非彼地段，商铺和住宅对地段的衡量标准是非常不同的，

住宅的地段，看重的是：

周边产业如何，工作岗位多不多，高薪岗位多不多？有没有地铁，到地铁有多远？学校好不好，离学校近不近？有没有超市，买菜吃饭方不方便？

这些，基本都是买的时候有，以后就会一直有；

买的时候没有，随着入住率的提升、片区规划的升级等，将来也可能有；

就算走下坡路，也是一个漫长的城市更新的过程，需要几十年，甚至上百年的时间。

因此，是相对稳定的。

而商铺的地段，最重要的，是给这间铺子带来的流量。

流量受到的影响因素就多了去了，而且非常常见和普遍。比如，

马路对面新开了一家商场，把客流吸引走了大半；

铺子旁边的公交站牌拆掉了，或者往旁边移了200米，等车的人不会再来这里顺手买东西；

旁边加了一架过街天桥，挡住了一半招牌；

……

这些细微的、局部的小变动，足以给一间商铺带来灭顶之灾。

3.

更何况，互联网的繁荣还抢走了商铺很大一部分“流量”，进一步拉平了地段价值：

当你在淘宝上寻找漂亮的衣服，在饿了么、美团上寻找好吃的饭店时，这家店具体开在什么位置，就没那么重要了。

十年前租金3万元/月的“临街旺铺”，如今可能连2万都租不到，

因为许多“网红店”哪怕是隐藏在月租1万块的公寓楼里，就可以做出差不多的营业额，

既然如此，商家为什么还要支付10000元+/月的溢价？

4.

基于这样的价值体系，如果你问我商铺应该怎么买，我的建议是：

一刀切，不买。

如果一定要买（虽然我也想不明白为啥有人一定要买），就只选入住率高、人气充足的社区商铺。

既然商铺最容易受到的冲击，是各种变动带来的流量流失，

那么，开在小区里的店铺可以很大程度上避免或者减弱这一点，因为总能在小区的邻居们中混个眼熟。

但还是要提醒一句：

买商铺，需要摆正对“升值”的心理预期，—— 那就是基本不会升值。

商业类房产交易税太高，指望靠升值赚钱太难太难了，

赚的就是租金。

因此，如果一间商铺15年回不了本（也就是租金回报率低于6%），就不值得买。

注意，这里说的租金回报率，是指亲自去做调研得出来的回报率，而不是只开发商或卖家的告诉你的回报率。

5.

总之呢，商铺坑多、肉少、脆弱、升值难。

买商铺，堪称沙里淘金。

那么问题来了，明明有大把的珍珠（住宅）可选，为什么非要从沙子里淘金呢？

来源：房十二 微信号：realfang12