周末陪一位大学同学完成了去杠杆

@北京塞冬:周末陪一位大学同学完成了去杠杆。

这位同学家里真有矿，在10年前北京限购前夕，全款500万买了套顶级学区三居，当时我是震惊的。

三年前以1400多万卖出，添了500多万贷款置换了套更大更豪的，总价2000万出头。

前天以3年前原价卖出，相当于损失了中介费+税费+利息，差不多一百四五十万，如果考虑本金的时间成本则更多。

同学准备先卖后买，换个小的把杠杠减没，于是又陪他转了转买房市场，总的来说一个字——冷。

因为他工作地点原因，主要看了东三、四环，和海淀西城情况差不多，比17年3月高峰普遍跌了20%——前段时间陪一位同事转了很久学区房，最后以930万拿下一套高峰时1200万的海淀入门学区。

昨天看的几套房：

图1这样景观的“只要”8万多，当然，硬伤是没有小区环境。

图2是一街之隔的cbd核心代表性小区，低楼层西向也还得10万——高峰时12万。

图3-5是离cbd两站地铁次新小区，物业不错，快10年了状态还很好，小户型9-10万，大户型7-8万。

同学这一卖一买操作仍然是3年前的中介小哥，当时市场火热，打交道很多，还是相信老熟人。一路上和小哥聊了不少，也更多了解了当前市场：

1、价格乱：成交量低迷，而每个小区都有一两个因为各种原因急需现金（杠杠撑不下去、做生意年关难过等等）的业主，市场上存在一些“捡漏”机会，俩月内付清总价打9折甚至更多，但现在哪里有这么多全款准全款客户？

一个小区到底什么价已经说不清了，如果行情持续走低，9折捡漏价也许就成了常态价。

2、从务虚到务实：越是“务虚”的房子越惨，所谓“务虚”并不单指高总价，而是高于其面向的主力阶层的消费力，就好比辉昂之于大众。

而定位清晰、户型实用、普通人刚需或者刚改够得着的产品，跌幅就没那么大。

对未来预期没了，杠杠梯子撤掉，“实用”、“够用”、“别那么大压力”、“留点现金”成了许多人的新想法。

这位中介小哥业务能力很强，3年前就是店长，对整个大区域都如数家珍，一路上听了听他的观察——“以前是传统经济时代，几年前的大户型豪宅客户很多都是山西河北做煤炭钢铁的，这几年转型新经济互联网，这两种人很不一样，前者来钱快、不心疼、也不懂，当冤大头的多，后者都是辛苦钱，而且很依赖未来的发展预期，经济苗头不好就谨慎得多。”

和同学逛了一圈，最后他想了想——“要不别买了，一千多万现金留着干啥不好，最次买点保本理财，过几年换个更大的不香么。”

另一位大学同学最近准备用头条股票换房，大家讨论了下，觉得大概率血亏，还是留股租房得了。

有矿同学前段时间被贷款压得很难受，找大家喝酒讨论卖还是不卖：“说起来几千万房产不得了，但一年几十万利息，身上一分钱现金都没有”。

他发了张图作为注解，还挺形象（图6）。