50万年薪 vs 1000万房产

最近在思考一个有趣的问题：

A有1000万房产和一份不超过10万年薪的普通工作；B有50万年薪但没房子（或者老家有套不超过100万的房子，算是和前面那个普通年薪相对应吧）。你想做A还是B?

我的第一直觉是选50万年薪。反正以我在的杭州为例，有两三套房产就差不多能达成1000万成就，这些人毛估估不少。但年薪50万比较难，刨去互联网和金融其他行业几乎做不到，正常行业混的比较好的人税后收入不会超过30万。按照物以稀为贵的原则，既然50万年薪更稀缺，显然应该无脑选。

但现实中我估计大部分人会选1000万房产。因为即便你有50万年薪，想买一套1000万的房产也很难。假设房价不涨的话，不吃不喝20年才能攒出来。按揭的本质也差不多，差不多一辈子买一套房的节奏。A是开局一套房，B是一辈子一套房。傻子都知道怎么选了。

这里面是两个逻辑在打架。

选1000万房产的是资产逻辑。每年50万的现金想要攒出1000万资产来太难了。

选50万年薪的是现金流逻辑。目前大部分城市的租售比不超过2%，那么1000万房产可以折算为不超过20万的现金流。A这个房子不管是自己住还是租出去，本质就是获得了不超过20万的现金流，加上工作赚的10万，一共是不超过30万，远远低于B的每年50万现金流。

作为价值投资者，我显然更加支持现金流逻辑。空有一堆高估值资产（例如估值在50PE以上的国内房产）而没有现金流，结果就是舍不得去国外旅游、舍不得买最新款的iPhone、吃不起好的馆子、买不起好车、也没钱去做高收益的投资，总之就是享受不了高质量的生命，意义在哪里？

何况所有高估值资产都有均值回归的可能性。虽然我不觉得房价这几年会降，但放在几十年的长度来看必然均值回归，持有的意义在哪里？

……

但是A有一种稳赢B的方法。

那就是把房子卖掉，1000万拿到以后放在最稳的私人银行理财里面，一年大约有6%收益。这样B每年会有60万利息收入，10万工资收入，合计70万。这样就能在资产和现金流两方面双杀B。

比资产，A有1000万，B最多100万（老家一套房）；比流动性，A每年70万，B每年50万。

另外A还有一种稳稳赢一半的方法。

把1000万的房产变成500万房产和500万现金，现金购买银行理财，假设也是6%收益。

这时候比资产，A有1000万仍然秒杀B；比现金流，A有10万房租收入，30万利息收入，10万工资收入，加起来50万，和B打成平手。

……

你们肯定注意到了，上面这个现金流模型中有两个关键变量。一是租售比，二是无风险收益水平（银行理财利息）。

房价不变而租售比上去了，A怎样都能秒杀B；而如果无风险收益下降，A怎么折腾都在现金流上玩不过B。

但租金是受人均收入制约的，从目前看整体不降就不错了，所以租售比很难上升。而无风险收益水平未来则肯定会慢慢降到3%以下。

到时坐拥1000万房产的A会发现，无论自己怎么折腾，在现金流一项上肯定会输给B。

周末脑洞，你们看了笑笑就好。反正也不会有人真去卖房子换成其他高收益资产的。

来源：刘备教授 微信号：LiuBeiJiaoShou