机会还是陷阱，我购买法拍房的亲身经历

对这套房子前期做了一些工作，觉得各方面还不错。本人在四线城市，这套房是老城区的，周围生活条件便利，老城区的原因，是城市里的价格洼地。以前也有过拍卖的经验，不过那是十多年前的本地公务员住房公开拍卖了。模式和现在的网上拍卖不同。当时拍卖过程也很顺利，几十个人聚在一个大厅里里看电子屏叫号拍卖。

我这个法院没说负责腾房，也没说不负责腾房，但是有这么一条“标的物交付期限由法院视具体情况决定，一般情况下在裁定书送达后一个月内完成，特殊情况时法院酌处。拍卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。”

我理解的是法院负责现场交付的。因为我所处的地区，法院不腾房的话会直接写出来，比如“拍卖成交后不做现场交付，执行裁定书送达买受人视为标的物已经交付”’

做过一些调查，原房主是拿着房子去银行抵押，银行收不回钱起诉到法院，程序都走了三年多了，现在法院拿来拍卖了。这套房子有抵押，还有轮候查封，债权比较麻烦，这可能也是关注的人多，下手的人少的原因。

double

法拍房最近少了很多，可能是春节+疫情的关系。估计下半年拍卖数量会有个爆发期。

从去年开始，我关注某宝司法拍卖/住宅用房的在拍和即将拍卖的数量，随手记录的，大概齐，肯定不准：

ChenF572

如果不是对这套房子很了解，又特别满意，就不应该在没有竞争的情况下底价拍，这就相当于抄跌停板上的股票。

现在几乎每个城市都有专门做法拍房的人，如果房子真的没麻烦又很便宜，是不会没人拍的。

没人拍如果你再不拍，就会流拍，再挂价格应该会低10%，等出现竞争了再拍岂不更好。

张博龙

最最重要的是看公告，排雷：
1.没有空置的，房主还住着的或者有不详细租约的直接忽略；
2.不能各自承担税费，或者被执行人是公司的直接忽略；
3.广佛、江苏、深圳、北京、海南这些不能绕开落户政策的，可以排除；
4.土地是商业性质的，或者房产证还有不到40年就到期的，可以排除

其实比法拍房更值得套利的是司法拍卖的股票，上次我记得是成都银行还是成都农商银行，股权800万是市价的8折，套利空间相当大，阿里拍卖和京东拍卖处理的不良资产里，法拍房、股权以及海关拍卖金条都是好东西，就是知道的人太多了，每次后两者都溢价成交了，每次都捡不到便宜。

只有法拍房因为参与者觉得存在交房风险所以可以捡漏，有的别人不敢拍但只要空置且产权属于个人，都值得买。这里面一定要注意税费，优先选择直辖市法院处理的各自承担的法拍房，另外不要等第三次拍卖，因为所有好的法拍房第三次拍卖成交价都高于第一次起拍价，第二次参拍是最好的。

cocotech

2017年买了两套法拍房，2018年买了一套，2019年卖了一套，目前还持有两套。这三套房子，有房证的两套，没房证有预售合同的一套，下面介绍下经验。

1.楼主现在面临的大问题是资金压力，(通过银行之外的渠道融资可不便宜，千万不要去借高利贷哦.)想通过银行贷款，那得把房证办出来，办房证需要拿到裁定书，现在我们这里裁定书交款后两个星期就可以拿到，你的法官说是有疫情特殊情况，这个理由可以说的过去，建议你再和他沟通，让他去把银行解压办好，不让当事人去法院，裁定书可以邮寄么？这些都可以和法官沟通。先把裁定书拿到手，办证再说吧。这事儿关键在法官，一定要沟通到位。再说原房主，既然他能和你沟通，你也可以和他沟通啊，看看他什么态度，到底想要什么？我拍之前会调查原房主的背景，建议您也去查查，人名，注册公司，天眼查，企查查，最高法院有各种执行文书，你可以查到他的各种官司。判断这个人你能不能惹的起，如果你觉得惹不起，想办法找法院领导，和他诉苦，说你的钱都是高利贷借的，实在没钱买房，让他把你的钱退给你。保证金能要回来最好，要不回来就算了。及时止损也是一项非常重要的技能。

未来好

感觉现有的法拍房模式太坑爹，把麻烦都留给了竞拍者，很多还有大雷。为什么不能先彻底确认产权，租赁情况清晰后，再强制腾空贴上封条后拍卖呢？就当普通的二手房卖也无所谓啊～让买家不用那么麻烦。

华泰小卒

万一搞个20年租约?万一房主父母名下无房赖在里面不走？万一欠着物业费水电燃气费?好东西早就内部消化了，你若是法院工作人员你了解情况大概率应该是喊家人拍吧。

herry0524

楼主不用太担心，现在法拍房政策都比以前好太多了，比如税费各付，法院负责腾房。基本以前的很多坑都填了。我19年初拍了一套，坐标上海，月初拍的，月底法官来沪交房，隔月底拿到产证。比同事正常二手房市场买的房还要早拿到证。

本人来沪打工者，无任何关系，就是房贷找的中介办理的，因为法拍房只有特定的分行部门可以办理，自己很难找到门路，费用也不贵，比房产中介还便宜。才收贷款金额的1个点。

coobydean

以前买过法拍房，后来被撬锁几次，每次都报警。然后装上摄像头和其他监控，再也没有被撬，但是也没住在里面。

子轩的Daddy

楼主怎么没实地考察住房，连有没有租客，或房东住在里面都不清楚，就拍了。太冲动了。法拍房都是有些手段的人才会去拍，能搞定各种麻烦的。否则那么多差价。天上就掉馅饼了?非亲非故的就轮得到楼主你了呢?系统内部的人早自己吃差价了。

locky_z

我的第一套，交易完自己去换了新锁胆。

过了2周去看，门是虚掩的。才发觉大门(木门)的门框的锁的位置是烂了，是用胶水+钉重新弄了(看房时没留意)。里面铝合金窗被卸下来，但还未搬走.赶紧花了2千元加装了不锈钢铁门，之后就没发现啥事。

这房子持有不到1年就卖了，挂牌价格把当时小区价格拉低了15%。税费也很高不过也有赚。但错过了17年底开始的房市高峰期，假如迟半年卖。赚多一倍。

急着变现是因为同时拍了另外一套，借了较多钱要回笼。拍第二套资金那个紧张，有些理财又未到期。从朋友/亲戚借,从xyk里面借万用金，至少40%是借的。

急死菜鸟

坑很多的，以前想拍一块地，拍卖前两周那里的镇ZF直接把那个地两边挖了一下，说是这里要做绿化，我一看，这样一来真正能用的地就才一半不到了，然后就看着别人比较低的价格拍去了，过了几个月我再去看，那些挖了的地方全部又填平了，那块地全部可以用来修仓库。

来源：集思录 微信号：jisilu8