一个超级有效的买房套路

今天看到一则消息，2019年杭州人口流入50万左右，位居全国第一，比深圳还多十几万。这就是为何最近几年杭州卖地全国第一，但房价一直还坚挺着的原因。

这50万人里面各行各业的都有，但比例最多的我猜肯定是电商。这里说的电商不是阿里巴巴这种逼格高大上的技术公司，而是租个工作室开网店或者做代运营的。做电商算是门槛最低的创业了，基本替代了传统的开小饭馆。虽然每天都有一批批的电商死掉，但同时也有一批批的电商兴起。反正你现在随便到哪个非市中心的价格比较便宜的写字楼里看一下，估计里面至少有一半都是在做电商。

我读大学的时候，杭州市区只有300多万人口，现在超过1000万了。所以杭州能算半个移民城市，三分之二都是新杭州人。大的移民潮应该有两波，第一波是杭州推总部经济，许多浙江省内的著名企业都把总部搬到杭州，随迁过来一大波员工。第二波就是互联网起来以后，大量互联网和电商从业人员杀进来。

然后就出现了一件很有意思的事。原先市中心的房子基本就不怎么涨，但是新杭州人集聚区域的房子就凸凸凸猛涨。

做个对比。我现在住的小区离西湖比较近，十几年前算是杭州最好的地段，价格也差不多是最高的，大概09年的时候价格就有三万多了，现在大约是六万左右，十年下来涨了不到一倍。而新杭州人比较多的地方，比方未来科技城、滨江、下沙这些地方的房价大概至少涨了3-4倍。我认识一个朋友，十年前在远郊买了好几套10几万一套的房子，被套牢很多年。但自从附近通了地铁以后，差不多大赚10倍。

和股票的道理一样，投资中最重要的是预期，而不是现状。十几年前那些地方边上都是菜地，出门吃饭最多能找到沙县小吃和兰州拉面，所以本地人都很嫌弃。但新移民不嫌弃，对他们来说只要这个地方离工作单位近，能容身就行。配套总是跟着人走，而不是反过来，所以哪里有新移民，哪里就会有繁荣，这几乎肯定。现在再去看，原来菜地的位置上立起来的是地铁、综合体、各种文体设施。由于规划的好，肯定比老城区还先进的多。

叨叨了一堆，也算是给在一二线打拼的年轻读者指个路。在任何时代任何地方，人气都是房价的核心因素。伦敦纽约房价贵，是因为全世界最优秀的人才都往那里跑；北京上海深圳房价贵，是因为全国最优秀的人才往那里跑。本质上这和股市里的流动性是一回事。

但选定了城市之后，置业位置也是有讲究的。老城区价格贵，又被老市民占据着，其实是无甚流动性的。真正有流动性的还是政府大力推动的或者自发形成的新移民集聚区域。这里面最典型的一个例子就是郑州的郑东新城，一开始因为政府批了大量的住宅用地，人口流动性又没有涌入，被称为“鬼城”，房子也随便买。但几年一过，这里几乎已经是郑州最繁华的地段了，房价也高攀不起了。

学区这些也不用太担心，因为学区核心是拼家长，而不是拼学校。杭州这几年有个很明显的现象，就是在程序员集聚区和大学城的新建公办小学势头很猛，每年升学排名都在上升，老城区的传统名校相对反而是下降的。据说北京、上海也有这样的现象，西二旗、张江的菜小都在打怪升级一步步走向通往名校的路上。

如果你小孩明年就要上学估计来不及，但如果还要好几年才上学的话，研究一下相关学校的家长分布情况可能比研究历史升学战绩更有意义。

至于地铁、医疗这些也无甚可以多担心的。这哥俩都属于基建的范畴，在当前和未来一段时间肯定是建设的重点。对一二线城市来说，未来地铁肯定是要建得密密麻麻，新移民集聚区不太可能成为盲点。而经过这次疫情，医疗建设肯定也会被空前重视起来，像下饺子一样建三甲医院。