今天上午有融创中国年报发布会，我通过网络围观了孙宏斌老板的发言。2016-2017年，我在融创中国上赚了八倍，当时也在公众号上完整记录了整个过程，堪称我股市原始积累阶段的第一功臣。加之孙老板又是地产界的头号股神兼段子手，所以每年只要有空我都会强力围观。
孙老板是1963年生人，快60岁了。但以往发布会都显得挺年轻的，看起来50左右。今年有点疲态，显老，估计是这一年地产调控下过得也着实不易。今年没爆出啥段子，我这大概把今天的主要内容凭印象概括下。
1、2020年融创业绩挺不错的，债务大幅下降，而且文旅开始赚钱了，所以今天盘中股价最多涨了11%左右。孙老板表示到22年公司可以完全符合三条红线，并坚决支持三条红线政策。预期今年新房销售额会达到18万亿，相关贷款是银行的最大资产包。如果不搞地产三条红线和银行两条红线政策，不仅地产商承受不了这么高的地价，长期看对银行风险也很高。
2、未来全国一手房销售额肯定会超过20万亿，其中头部地产公司会占到30-40%份额，也就是6万亿以上，TOP3达到每年1万亿销售额。孙老板没说是哪三家，但按他的意思融创肯定是三分之一，另外两家群众纷纷猜测是万科和碧桂园。
3、长三角的机会很好，中小城市发展潜力很大、和上海、杭州等核心城市的同城效应在增大，群众买房积极性很高。
4、由于限价，地产开发的毛利率的确在下降，但由于融资利率也在下降，所以总体影响没有想象那么大。以融创为例，综合融资成本下降2%，由此带来的都是新增利润。但对那些融资成本高的开发商来说就要了亲命了，表面上看房子不少卖，最后一算都是不赚钱甚至亏钱。
5、集中拍地可能会让地价有所下降。但未来一次性就有20-30块地拿出来拍，很考验开发商的统筹能力，关键要把每块地的优劣判断清楚，完成排位。
6、三条红线政策后，投资者不必再担心地产股的负债率问题，因为央行肯定比你懂。言下之意大概是：照着三条线都符合的公司脸上拍钱就行。
7、全球汽车销售额不过一年2万亿美金，中国一手房销售额就能达到20万亿人民币。所以这还是一个特别好的行业。未来地产公司逻辑变了，高杠杆逻辑不成立，通过杠杆弯道超车的时代过去了。所以综合实力强的头部公司会进入新的“盛世年华”。
来源：刘备教授 微信号：LiuBeiJiaoShou