又想起老班长了

这段时间是上市公司发布财报的季节，包括碧桂园在内的很多房企，营业收入、净利润都下滑了，大悦城干脆亏损了，还有些房企，不知道能不能顺利发出年报。过去一年，这个行业的坏消息太多，士气挺低落的。大家都等着老班长万科的成绩单。

看完他们的财报后，子姨的第一个感觉是，万科是少数没用美图秀秀的企业之一。

比如，财务报告中最不好做美颜的就是综合毛利率，企业的拿地和操盘能力怎么样，这个数字最真实。

万科的综合毛利率是 29.3%，虽然相比去年 30% 略有下降，但还是保持在和龙湖中海的水平，比碧桂园、融创的 20% 高了好大一截。

子姨还记得，2015 年 5 月，在结束了与碧桂园的交流后，郁亮带着 60 多个管理层，来到了同在顺德的美的。郁亮对美的集团的几个数字非常感兴趣：

2011 年，美的净利润 37 亿元，员工数量 5 万人；

2014 年，美的净利润 105 亿元，员工数量 2.6 万人。

三年时间，美的员工减了近一半，利润却翻了三倍。

那段时间，万科有点焦虑。他们刚刚完成了一项行业深度研究，进一步证实了白银时代的论断，结果引来一片质疑。郁亮带队拜访了很多互联网公司，包括另外一家家电企业海尔。子姨查了下，那年，海尔的净利润是 5%，只有万科的一半。

对海尔、美的的考察，对万科影响还是蛮大的。他们发现人家那么努力，赚的钱还不到你的一半。所以老班长多次提醒大家，房地产已经进入白银时代，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了。

可惜接下来的几年，是中国房地产穿越三峡前的最后一段激流奔涌，也是中国开发商命运的子午线。越来越多的房企只信奉一条：

加足杠杆猛冲。

后来我们看到，碧桂园登上了销售额排行榜的首位，一批黑马房企冲上来，进入了千亿行列。就连老大哥万科，也失去了一哥的位置。在大家载歌载舞的时候，万科又不合时宜地说了一句 “活下去”。再后来，我们看到福晟马革裹尸了，华夏幸福、泰禾前途未卜。

从去年开始，郁亮就开始强调 “房地产进入管理红利时代” 这句话了。从财务报告来看，和管理要红利这事，郁亮确实也做到了。万科销售和管理费用的占比为 4.99%，在 TOP 级房企中，仅次于中海。

这个数字降到 5% 以下，对于这种体量的公司，真的不容易。

今天的业绩会上，郁亮再一次强调，房屋回归居住属性已是明确、清晰的趋势，行业也要回归实业属性：

不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。

这些话，其实和七年前讲的没有太大差别，不同的是，现在没有人再说万科说得不对了。白银时代、活下去，万科喊了两次，人们没有在意，反而说万科制造恐慌。现在，大家知道万科没有骗他们。

郁亮给大家鼓劲的话，也是过去说过很多遍的。十多年前，价格竞争最惨烈的时候，美的净利率最低时只有 2%-3%。但经过残酷洗牌，存活下来的美的，近三年平均 ROE 24%。这是很多开发商达不到的水平。

郁亮说，万科通过调研发现，现在买房的人需求和以前不一样了，93% 的人愿意为户型的生活和兴趣空间的切分空间买单，客户中有 58% 认为社区商业的重要性已超过户型的 “南北通透”。

郁亮应该是想说，客户还有很多需求没被满足，房企老板们可干的事还很多，只不过以后只会盖住宅是不行了，得会运营商业、办公、教育，做综合住区。

他还说，城市的发展将进入第二轮城市化，会带来城市更新、TOD、大型复杂综合项目这样的机会。

这些机会，都是万科带头把坑都走过一遍的。

同学们冒进时提提醒，同学们低落时打打气。老班长还是当年的老班长。

奇怪的是，今天有个大彩蛋郁亮却没拿出来说。子姨发现，改名为万科云的万科物业，已经有 5.7 亿平米的在管面积了，为集团贡献了 182 亿营收。

碧桂园服务营收 156 亿，在管面积 8.2 亿平米，市值已经是 2350 亿港币了。

来源：壹地产 微信号：yidichan