布局了三年的胜利

上周五，保利研究院发布了今年的《房地产行业白皮书》。

央企老大哥开篇就说，2020年房地产长效管控机制已勾勒清晰了。上半场是杠杆驱动，下半场是专业驱动。郁亮其实也说过类似的话，但保利给大家吃了一颗定心丸：

未来8-10 年，房地产行业依然维持峰值时代。

这是一份数据极为扎实的研报。比如，大家都在讨论的南北分化现象，他们用南方商品房销售额、销售面积占全国72%、67%作例证；服务时代来临，保利分析未来五年，新房和二手房交易规模会超过120万亿……

从2017年开始，每到春暖花开的时候，保利都会扔给大家这么一个小本本，今年是第五年。

过去四年这份研究报告里的行业预判，最后都被事实证明了。

2017年，调控变成了主基调，保利马上在次年的研报里提出，让行业回归平凡。保利地产也开始坚定不移的降杠杆，从2016年到2019年，保利的拿地金额分别为：

1200亿、2700亿、1900亿、1500亿。

最典型的还是前年，保利预判人口增长率高峰期已过：

新生人口规模趋势性下滑已不可逆转。

他们分析，人口进入质量红利时代后，城市抢夺人才，人才迁移又会改变城市格局，继而提出了最优百城的概念。今年，白皮书更进一步指出了：

城市超级分化。

房地产市场目前呈现窄幅箱体运动，也就是周期波动较为平滑。但保利清楚，平滑是平均后的结果，有的城市市场固定年涨幅阶梯式上升，有的城市依然：

独立周期大波段运行。

只有实践才是检验真理的唯一标准。他们的预测并不只是纸上得来。

昨天，保利发展发布了年报。5000亿的销售额里，珠三角和长三角贡献了一半。上海、北京、杭州的销售额都超过了百亿。

广州和佛山两地800多亿的销售额，竟然都能杀入中国房企四十强了。核心城市的房子好卖到，销售回款率超过9成。

这一两年，在深圳、上海等超级城市上演过什么样的魔幻故事，我们描述过很多次了。

上海的中介朋友说，去年一年时间，上海内环市场上的豪宅全部售空了，去年的交易收入让他在年底，也在上海买了一套房子。

如今上海市面上，只有手握四五亿现金的买家，却没有诚心出售的卖家。最近四个月，他们还没有完成一单生意，不止豪宅没有，连刚需盘都会被抢。不少中介为了生存，都开始去卖商铺了。

翻翻保利的资产包，就能发现，他们早就猜到这一幕了。所有的土地储备里，六成半位于核心城市。并且，土地成本极为低廉，单价刚刚7000出头。2300多亿土地，溢价率都不超过13%。

也因此，我们能看到这家房企的财务状况，有多稳健。子姨看了下，现在保利大概有600多亿短期有息负债，账面上却虎视眈眈地趴着近1500亿现金。有息负债的利息，还不到5%。

另外，还有最能体现出一家房企的底色的三道红线指标。

保利是TOP5中，唯一一家绿档房企。子姨好奇算了下，如果三道红线政策早来三年，保利也还是绿档房企。2018年，其剔除有息负债的资产负债率、现金短债比、净负债率分别为：

65.9%、2.32、80.5%。

三年后，其中两项指标都降得更低了。

最重要的是，用地和财务成本的高低，关系着房屋质量。

很多房企都因为楼面价接近售价，把成本构成藏起来，只有保利敢大大方方地说，所有项目的总成本中，土地成本只占了不到四成总成本，建安成本占比55%。

这意味着，保利大多数的钱，不是用来还贷款拿地，而是拿来盖房子了。住进这样的房子，业主内心一定是踏实的。

这三年来布局的低成本核心区域土地，也让保利拥有了跨越周期的能力，他们在降杠杆的同时，规模还在增长；营收在提高的同时，利润也在提高。这背后是一番自三年前开始预谋的胜利。

其实，保利并不是家小气的央企，他们的白皮书每年都会公开发布，并和公司发展轨迹相印证。这个行业，还是有人带头给大家指明方向的。

如果三年前，那几家选择冲击规模的闽系房企，能仔细读读这一二十页干货，或许结局会不太一样。

来源：壹地产 微信号：yidichan