他们都在换仓

这两天，中国商业地产又发生了一个世纪交易。中国保险巨头平安人寿买下了新加坡凯德6个来福士广场的部分股权。

这6个来福士广场包括上海的两座，北京、宁波、成都和杭州的。平安虽然只拿下了六七成的股权，但总交易对价是：

330亿。

有钱人的世界，亿果然都是小目标。前不久黑石收购SOHO中国北京上海核心地段的“八大金刚”时，总交易对价也只有236亿，还是港元。所以平安这次的大手笔，应该是近年来最大的地产并购案了。

后台有读者问凯德卖资产，是不是要像老潘一样要跑路了。让子姨就这个案子说两句。子姨对商业地产没啥研究，因为中国商业地产就三个字：

不好做。

商业地产是重运营的重资产，缺乏长期且便宜的资金。哪怕是壕气如思聪他爹，在2017年断臂求生时，也是想着顺带把手里的77个酒店赶紧卖掉。

但凯德没有这样的烦恼。

凯德1994年进入中国。这家新加坡的上市公司，自毛大庆加盟之后，中国业务比重直线上升。

据子姨了解，现在凯德已经有接近一半的投资在中国，而凯德本次出售很重要的一个原因在于，由于当地相关监管条件限制，在发展中国家的投资比例不得超过50%。

凯德的中国资产很明显已经快要超过这条红线了。

原来中国在新加坡人看来，还是发展中国家。

此外，凯德对于资产退出的滚动时间有既定设置，大概在五到十年左右。

凯德开发商业地产的时候，一般先由全球范围的私募投资人进行资金投入，凯德再参股进行项目孵化。目前，凯德的资金规模超过了6000亿人民币。

加拿大的养老基金（CPPIB）就曾三次投资凯德在中国投来福士的基金。最近的一次，是2016年，CPPIB投了3.75亿美元，获得来福士中国投资伙伴三号基金25%的股权份额。这支基金主要参与上海的北外滩来福士和深圳来福士广场的投资。

6个来福士项目售出之后，CPPIB预计可以从这只基金获利42亿人民币。

类似来福士出售的案例，还有在2018年。凯德就向万科旗下的印力集团出售了中国20家购物中心，对价超过了80亿，占到当时凯德在中国购物中心规模的三分之一。

潘石屹卖SOHO的逻辑是要把资金转移到境外。但凯德卖来福士的逻辑不一样，他们并非要离开中国，而是换中国的其他仓位。

去年11月，凯德50亿买下了位于苏州、西安和杭州的五个产业园区。今年4月，他们又收购了一个位于上海市闵行区的数据中心园区。这些新加坡人眼里全世界投资回报率最高的地方还是中国，但中国未来最挣钱的领域在：

产业园区、数据中心和城市更新。

这次和平安的收购案，双方早在一年半以前就开始合计了。平安现在主要在康养和居家养老推出新产品，他们需要一线城市的凯德，作为他们的销售落地场景。

这次出售完成后，我打听了下，凯德手里还剩下几个来福士广场。这些资产，他们其实也还放在货架上。

对于平安人寿而言，接手的几个项目均是几个最优质的来福士项目，这也意味着平安又攻下了一个地产公司。

过去几年，平安人寿已经成为中国房地产行业最有影响力的幕后大鳄。它不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉、朗诗等开发商的二股东，在招商蛇口、金地、保利、华润、绿城等多只地产股，也有持仓。

但对平安而言，买下来福士的意义可能并不止于此。

平安不动产在平安体系内一直薄弱。此前开发的PAFC MALL，一直不温不火，因此急需新的项目作为突破口。

随着老领导邹益民退休，新董事长鲁贵卿接任，平安建投和平安不动产在后续经营中，也将迎来新一轮的人事和业务合并的考验。

所以，这次交易，对平安来说，仍然只是一个开始。

来源：壹地产 微信号：yidichan