博海拾贝 文摘 终究大家会明白,那些看上去高大上的商用楼,很多已经价值归0了

终究大家会明白,那些看上去高大上的商用楼,很多已经价值归0了

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潇洒出格

某城市的商用楼,N次流拍,价格已经降低到了周围住宅价格的1/N,但仍然无人购买。

我无法预测这个楼最后还会不会继续拍,最后成交价格到底能降低到住宅的几分之一,但就我看来,这个和归0,差距也没那么大了。

有人会想:我靠那么大一个楼,看起来金碧辉煌的,价值是0?我随便租租也不会价值是0啊?

实际情况:价值是真的0,因为如果要出租,就要有运营团队,要有客流,要有配套,要有操盘手,要有大品牌入住,这个成本比你想的高,根本无法覆盖成本,只能空着。

上述是已经发生在现实世界中的情况,我就合理联想一下,那90%的维护不佳、品质一般的住宅,10年后20年后,恐怕归0的也不会少。

当然,现在是没人信的。

孔曼子

我觉得房地产和股票一样,也是有分板块概念的:

约20年前,写字楼NB,一二线甲级写字楼租金回报惊人,但后来大起新楼,买的人亏大了;
约15年前,街铺NB,买对了好地段的街铺足以养三代,但后来电商崛起,买的人亏大了;
约10年前,准拆迁房NB, 很多买的人都变成了拆迁富,但后来拆迁减少,买的人亏大了;
约5年前,学区房NB,买了读完书转手还能大赚一笔,但近来政策突变,买的人可能会大亏。

在目前房住不炒、供大于求、电商泛滥的大环境下,我想不出来未来几年哪类房产能NB了。

账户已注销

糅合几个看过的观点:

1:高层住宅是现代版的贫民窟,尽管可能它要价不菲。这话有点刺耳。有人觉得物业好,99%是因为物业足够新,等时间长老化之后就知道了,物业是生意,赔本的不干。

2:房价等红利很大程度是人口红利,分析人口购房高峰也许有帮助,比如我国60-70年代的生育高峰以及这代人的子女1985-1990出生的一代,买房关键时点为30岁左右第一套小些的,40岁后左右置办一套大些的。如果这个推论成立,那么2020年左右是85-90后人群购买力的最后一波房价机会。之后除了一些还能吸引外来人口的城市,整体房产数量是大于需求人口的。

3:对于普通人而言(很少具备各地有房的实力),房子其实是重仓,不抗地震等灾害风险。抛开房贷杠杆(因为目前信贷抵押率,这是不容易爆的杠杆,是很棒的杠杆),房产的平均收益没印象中那么高,没有杠杆的话,投资角度,风险收益很可能不如地产相关的ETF。

哈默

商业繁荣需要有消费能力的人,被房市掏空,被教育掏空之后,一般城市白领基本没有什么消费能力了。长期下去,这些人住宅附近周围的物业价值可以预见,更不要说现在第一次买房很多都是老破小了。无论是改善还是第一次买房,都是层层扒皮的过程啊。

chinesealbert

要例子,我来举,关于一线城市高层建筑变成未来贫民区的:

北京朝阳区望京花家地西里一区103号楼等4座18层塔楼,位置黄金。回迁户居住,学区房,对口朝阳区排名前三的重点小学花家地小学。18层变成魔窑。

首先是回迁户,以前是北京周边农民,后来拆迁补助到当前楼中(1998年建设的18层塔楼),并解决就业,大多是城市环卫大队等等,应该说党的政策还是很照顾的。但是人还是起点低、观念旧,很多人干了几年内推,天天闲的没事,一个月4000元工资。

人没钱了,自然会捡破烂等等,搞得楼很臭、蟑螂爬满楼,怎么灭都灭不掉。楼的质量也低,解决一个问题就能引出无数新问题。厕所漏水。换个小水管道一个楼能臭1年。

最奇葩的是106号楼,1-10层的住户是曾经一整个村子同时搬迁进来的,整个一栋楼不交物业费,物业也就彻底不管整个楼了,一进楼就是大大的几个字:严禁随地大小便!楼内部尘土飞扬、窗户都被黒垢侵满,远远不只是蟑螂和臭味,而是老鼠遍地跑。。最奇葩的是,塔楼的楼道就那么点屁地方,竟然住户还用篱笆隔离开,每家占用点,放点舍不得丢的旧家具。

对了,这个楼的1-10层所有住户没给发房本,我算了下,1998年住进去到现在,也23年了吧。

还有潘石屹光华路soho的对面写字楼,楼内到是满了,但干什么的都有,还有按摩的。

我老婆所在的公司,前两年租了世纪天阶旁的写字楼,整租一层,给了一个非常非常优惠的价格。结果装修好了,办公一年后,再次续租,被提高租金50%,公司老板气的不成,但是没办法,谁让装修了呢。结果办公了2年,再次被提高租金,公司不得不搬离了这个写字楼。

举了上边实际的3个例子,就是要说明:

一线城市的高层,真可能变成未来的贫民窟。
一线城市的商用楼,如楼主所说,有很多价值基本为0. 如果想运营,必须花钱建专业团队,但利润盖不住成本。
三线城市的未来,真心没必要特别悲观。如果环境治理的好了,是可以变成金山银山的。宁夏吴忠就是!

债券小白

国家已经出台政策鼓励运营不良的办公楼改造为廉租房了。以后房子不好出租了,供求关系会彻底逆转。

《 国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见 》国办发〔2021〕22号明确规定了对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,经城市人民政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。

北海忽

引用一位朋友的观点:城市,是互联网没有发明之前的互联网。

按这个观点(一个思考问题的角度)去理解一下所谓的“互联网经济”和“实体经济”吧。

别说什么“实体经济”了,就连城市本身,都会被互联网重构。

现实不管“是否应该”,“你是否接受”,“你喜欢什么”,该怎样还是会怎样。

元素_指引我吧

武汉福客茂,那好的地段,除了1楼临街的一些门面基本上楼都是空的了,请日本人来运营都没用。

AAG

楼上有很多疑问非常正常,就跟很多人坐在电脑前不理解潘石屹为啥要跑路一样;

疫情前几年有幸在北京一处soho工作过一段时间,眼看着每天租户和人流量肉眼可见的减少,不足原来的三分之一,当时就明白写字楼非常不景气了。

乌镇的梧桐树

看看我们小地方的时代广场,除了超市,另外一楼店铺一些空着。没人气,自然环境差,没空调。吾悦广场开张后,人气那个旺啊!直接把本地的东兴生活广场干死!现在,老东兴也死了几年了!皮革城刚开时,女儿幼儿园,人气真足!现在,只剩一口气!又造世贸广场,东阳骗子造得真丑大红色!真该炸掉!

羊毛衫市衫一个店铺1500万,以为很大吗?只是个档口。现在暴跌。又造了蚕丝城,根本没生意。大巴车,都是花钱买来的客户。

北海忽

再唠几句。集友们唠生活环境好点的地方的时候经常会很自然地说“生活成本低”。其实,这是大家脑海里的印象,而不是事实。同样的商品,一线城市要比三四线城市价格低,包括农产品。

关于这一点很多同学会举具体例子反驳,我就不参加了。

因为从原理上,超大城市,运行效率更高,成本更低,更环保(你没看错),更利于减少人均碳排放。

城市的另外一个作用是给人们创造近距离接触的机会,增加创意。

这些都是一本不算太新的书《城市的胜利》的观点,有兴趣的同学可以看看。

不是什么新观点,甚至可能是啰嗦的常识。不过还是可以翻翻。

cglylm98

咱们没有经历一个比较完整的兴衰周期。其实想想这有什么不可能的,大楼价值不但可以归0,而且由于消防,环保,卫生,安全,房产税等的要求,还会把它变成负资产,而且是负到需要进班房,甚至是只有跳楼的负资产。这几天是不是哪里塌了一栋楼?这种事以后概率上会多起来,对业主的各种责任追责的立法也会跟上的。

jisabao

我说个身边例子。
三线城市新城回迁小区,三分之一32层,三分之二18层,32层楼电梯就二部,一月平均坏一次,绿化卫生环境太一般了,中心广场不少水泥地完全裸露,我家小孩可以用铲子玩挖土游戏。

但位置好啊,紧邻当地有名气的高中,目测心算陪读的家庭占了小区户的三分二,物业费全靠这些家庭来交,听物业说拆迁户没有多少交的。物业全是大爷大妈。

如果发生某种变动,导致这个小区对陪读家庭吸引力下降,那么用不了几年,小区就要开始全面崩盘了。

位置不占优势、竞争落败的商业楼盘,我相信也会是同样命运。我认为楼主说的是非常有道理的。

来源:集思录 微信号:jisilu8

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