婚前买的房，离婚也会分割

今天写写离婚财产分割的一个疑难问题。

为了避免离婚时分财产，不少人选择婚前买房。

但是，即使婚前买房且登记在自己名下，也会出现夫妻共同还贷的情况。

举个例子：

小A2014年购房一套，总价100万，首付30万，贷款70万，贷款年利率3%，贷款30年，契税等其他费用2万（不包括维修基金），婚前小A还贷本息15万。

2016年小A与小B结婚，房屋价值150万，产权登记在小A名下。婚后双方共同还贷9万（其中利息3万）。2018年离婚时房屋价值220万。

这就涉及到一个问题：

共同还贷及增值部分，离婚时小B能不能分割？

按照民法典婚姻家庭编的司法解释，小B肯定是有权要求分割的，两个原则：

1）产权归小A，剩余贷款是小A的个人债务；

2）婚后共同还贷及对应的房屋增值部分，属于夫妻共同财产，由小A对小B进行补偿。

这里要提醒一下，不论双方收入如何，婚后都是共同财产，

即便房贷全部是从小A工资卡扣款，房贷支出和房屋增值部分，也属于共同财产。

那么小B，能分到多少钱呢？

2.

比较尴尬，翻遍所有法条，都找不到计算公式。

于是司法实务中，法律的适用就比较混乱了，有五六种计算方法，得出的补偿金额也截然不同。

具体案件中，法官通常会把选择权交给当事人。

所以选择哪种计算方式，取决你的角色。

下面，我只说三种比较主流的计算公式：

1.如果我是小A，想要补偿金额越低越好

我会选择这种计算方式：

房屋补偿款=夫妻共同还贷金额÷（房屋购买价+全部应付利息）×房屋现值×50%

计算结果就是：

房屋补偿款=9÷（100+70×银行贷款利率3%×30年）×220×50%=6.07万

2.如果我是小B，想要补偿金额越高越好

我会选择这种计算方式：

房屋补偿款=不动产升值率×夫妻共同还贷金额×50%=房屋现值÷（房屋购买价+共同已还利息+其他费用）×夫妻共同还贷金额×50%

计算结果就是：

房屋补偿款=220÷(100+3+2)×9×50%=9.43万

3.还有一种比较公平的计算方式

它跟第二种计算方式有点类似，

只是在计算不动产升值率的时候，不考虑房屋购买价，而考虑结婚时房屋价格。

也就是说，从小A买房到结婚这段时间的增值部分，小B是占不到便宜的。

计算方式如下：

房屋补偿款=不动产升值率×夫妻共同还贷金额×50%=房屋现值÷（结婚时房屋价格+共同已还利息+其他费用）×夫妻共同还贷金额×50%

计算结果就是：

房屋补偿款=220÷(150+3+2)×9×50%=6.38万

所以，如果双方都不想占便宜，那就选这种。

3.

有人可能会问了，法律规定是房屋增值的情况。

要是房价下跌，小B能不能要求补偿呢？

当然可以，举证意见有二：

一是房屋属小A个人财产，小B只是婚后参与还贷，小A应独自承担房价下跌的风险。

二是离婚时房屋所有权归小A，如果是自住，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

如果是投资，因小B不享有投资收益，风险更应该由小A自担。

所以理论上，只要婚后共同还贷，无论房价上涨下跌，都有权主张补偿。

至于能不能得到支持，支持多少，律师只能举证选择最有利于己方的计算公式。

最终裁量权，还是在法官手里。

来源：张妈下午茶 微信号：Ladyzhangma