博海拾贝 文摘 房价不涨,业主要集体退房

房价不涨,业主要集体退房

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1.

最近,深圳龙华金茂府业主集体要求退房,闹得挺大。

业主们的请愿书洋洋洒洒写了4000字,

诉求就是,退钱、退房、退名额。

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(请愿书部分截取)

这个小区吧,确实存在业主们说的这些问题。

但闹到退房这一步,最大的诱因,大家应该也都能想得到,

那就是,金茂府它没涨啊。

两年前,金茂府周边的小区,价格普遍在6.5万/平,贵一点的卖到7万/平。

金茂府卖多少呢?11万/平。

经过过去一轮上涨,周边小区的成交价,高的到了9.5万。

这一轮房价大涨,都没涨到金茂府2年前的卖价。

站岗的感觉,想必金茂府的业主们体会格外深刻。

2.

虽然这个事闹得很不愉快,但实在也没必要去指责维权的业主。

买卖讲究「卖者尽责,买者自负」。

放到买房卖房身上,意思就是说,

就是当初卖房的时候怎么承诺的,交房的时候怎么兑现;

买家则自行承担房价涨跌的风险。

而现在的情况属于,卖者没有尽责,建筑质量、各种配套都没有兑现,

那买家有所诉求也很正常。

肯定有人说,还不是因为房价跌了,要是涨了,业主才不会要退房。

这话说得很对。但如果房价涨了,业主们的这些诉求就不存在了吗?

肯定是存在的。

只是业主们再怎么闹,也只是去磨开发商,尽可能地让开发商做出弥补。

绝不敢闹到退房这一步,

因为机会成本已经损失了,退了就买不起了。

所以不管房价是涨是跌,楼盘存在问题,业主都会不满意甚至去闹,“交房即维权”的现象太常见了。

只是,

如果房价跌了(别人涨了它不涨也是跌),这些问题就更加不需要忍受了,

闹呗,反正大不了退房。

如果房价涨了,业主们心里掂量一下,得,房子再烂也得受着。

但,房价涨是自家小区开发商的功劳吗?

不是啊,是大家都在涨。

对于大多数业主来说,买房的机会(资格、资金)只有一次,给了这个楼盘就没法给别的楼盘。

当初买房的时候,如果同样的钱拿去买别的楼盘,房价不也是照样涨,

还没有交房时候这些糟心事,对吧。

这么看,业主确实是利益受损的一方。

虽然现在开发商也挺难的,但开发商的难,并不是业主造成的…

3.

OK,说回金茂府这个事儿给我们的经验教训,

嗯,说不上经验教训吧,但它至少说明了下面几个问题。

一、

买房,要地段、品质一致。

在刚需地段买高品牌/品质议价的豪宅,大概率是坑,

至于坑有多大,就看这个溢价有多高了。

像金茂府足足50%的溢价,一轮大涨救不回来,实在太正常了。

二、

今年注定是房地产开发商特别特别艰难的一年。

在限价、三道红线的等政策下,“保交房”都已经成各大房企的目标。

说句实在话,能顺利交房就不错了,就别指望能有啥好品质了。

三、

地价影响房价,但并不起决定作用。

决定房价高低的,永远是供需关系。

金茂府就是一个活生生的例子。

为啥金茂府一定要做成豪宅品质?

因为它当年是地王啊,拿地价格就5.68万/平米。

做成刚需产品肯定不行,因为这个地方刚需能接受的价格最高也就六七万、七八万,

卖这个价吧,不赚钱;卖高了吧,市场不买账。

只能做成豪宅,把单价提上去,才有利润。

接近6万的楼面价,就是要买到10万+才能回本的。

从成本的角度,这个定价并没有任何问题。

不过因为第一条的关系,即便做成了豪宅,市场依然不买帐。

所以金茂府就栽跟头了。

供需决定房价,房价决定地价。

而不是反过来。

这个底层的逻辑搞清楚,很多事情就都能想通了,

比如,高房价最根本的原因,到底是什么。

来源:房十二 微信号:realfang12

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