关于房地产行业未来的瞎想

根据中国社会不同时期的主要矛盾，房地产行业大概会经历几个阶段：

1、住房总量不足阶段。

1995-2018年这段时间，我国住房层面的主要矛盾是人民住房需求巨大，住房总量不足，质量较差，需要迅速改善人民的居住水平。1995年以前是什么？当然是解决温饱，还顾不上居住质量这个问题。

在住房商品化的早期，地方政府财力微薄，规划经验欠缺，无法承担大规划的住房建设工作。为解决这一问题，我国从1995年左右引进香港住房模式，地方政府通过拍卖土地，开发商负责建设，银行负责向消费者提供贷款购买住宅。

这一过程持续了20年时间，地方政府获得卖地和税收收入，国民大幅改善了居住条件，并带动建筑、建材、家电、汽车等关联行业的高速发展。

这一阶段是多赢的。

2、风险平衡阶段。

2018年左右，我国人均住房面积接近40平米，达到或超过部分发达国家水平，住房总量不足的矛盾基本上得到了解决。

房地产业前20年的高速发展，导致房价快速上涨，居民财务杠杆大幅上升，开发商资产负债率过高，贫富差距拉大，金融风险积累等一系列问题。

这个时段就需要做风险平衡了，一是限制居民杠杆过快上升（限购、限贷），二是限制开发商无序扩张（三条红线、贷款比例），三是限房价限地价，抑制房价的快速上涨。

3、回归本源阶段。
经过第2阶段，杠杆过高的开发商会遇到财务困境，一些风险意识不高的房地产商将会破产，股东权益清零，资产被国有企业接管。

在共同富裕的指引下，前期购买多套住房实现财富增值的投资者，将会被纳入房产税征收对象，房产税将实行累进税率，房产越多，税率越高；只有一套普通住房的家庭将免征房产税。

招拍挂土地经营模式退出历史舞台，由国有企业有计划地向社会提供住房建设和改造服务，重点提升配套和居住质量，房地产行业纳入公有事业范畴管理，转变为新加坡模式。地方政府缺失的土地出让金，将由房产税和中央转移支付填补，以保证地方政府和基础民生的正常运转。

m飞m

历史有一个习惯，每一个10年的流行行业，都会在下一个10年重创它们的追捧者。
——-《戴维斯王朝》

升班马

政府的支出太高了，要是这年度预算花不完，就拼命挖路，挖绿化，重新造。

路林

个人感觉未来在新房开发、保障性住房开发、存量房交易、债务安全这个不可能四边形中，只能保持一个，收缩两个，舍弃一个；

neo牛3

前提是停止大规模的基建和国有企业的低效经营。中国1年要花2万亿进行基建。美元。不卖地存量的利息都还不起。

地地道道的

房子与土地问题，最终是经济发展与金融问题，为何？建国前40年怎么不发展房地产呢？没钱，那时工业体系多数都才起步，经历过的人都知道，那时的华侨是各地的座上宾，有人来投资那是不得了的事。

经过多年发展，各行各业产品充足后，有条件发展房地产了，再加上银行贷款，群众也有改善住房的需求，还有一个现象，现在各地的房价都涨了，放到十年前可不是这个涨法，但是浙江的温州十年前房价就很高了，这也说明经济条件是基础。

基建还是要搞的，国企就把这事干了，商品房的规模会缩减，这也符合卖地者的利益，独家的东西，慢慢卖，很丑陋但很现实。

至于说地方财政对土地的依赖，是现实，但这奶必须断，迟早的事，也不是全断，是要大幅度减少。这也是现实需要，现在地方太牛了，除去隔三差五挖路、搞绿化，还有旧房子改造，改造就改造吧，不，他就刷外墙！这么浪费肯定是无法持续的。

jeffrey810

目前的定调还是去杠杆，稳预期，去投资，但尚未明确会直接终止土地财政，在严控房地产企业融资的背景下会出现国进民退的现象，这未必是调控的重点，民企的杠杠率可能导致自身淘汰，而国企整合是不得不为的善后措施。今后可能较长一段时间内还是保障房和商品房并行，保障房比例提升，商品房比重降低，也不需要这么多房地产开发企业。

Yimi菊

我的不完全理解，货币基本盘或者说是信用基础是建立在土地上的，出让土地的一方能够通过这一方式实现信用的扩张，并通过银行系统进行变现，这和股票估值一样，是需要一个合理的价格区间，不能太快不能太慢。经过疫情很多人的收入不仅没有增加，反而在损耗仅有的存款，但是疫情放的水却没有流到该去的地方扩大经营，流向土地，去加速信用的扩张，导致普通人存款的进一步减少，这才是主动调控的原因。

来源：集思录 微信号：jisilu8