博海拾贝 文摘 当小区无法阻挡地走向衰败……

当小区无法阻挡地走向衰败……

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从封顶开始,中国的房子到底可以撑多少年?

70,50,30?你错了,大部分撑不过20年。

这个结果显然不可思议,可事实证明的确如此,中国修建于90、00年代的房子已经不可阻挡地走向了衰败。当然这里的“撑”指的不是房子塌了,不能住了,而是居住体验已经跌破人们的预期。

拿北京的某些老房子举例,典型有几个特征:

1、垃圾处理失控,打扫和清洁处于瘫痪状态。

2、楼道门禁被破坏,楼道贴满标签无人管理。

3、公共场所被私自占用,摆放杂物等。

4、绿化杂草丛生,狗屎成堆,绿化带停满私家车。

5、电梯使用寿命达到极限,但还没有有效解决方案。

有人说,这些还是问题?聘请一家品牌物业不就行了吗!至于电梯翻新,也简单,家家户户出点儿钱找一家电梯公司……

这是局外人说的话,如果你现在身处20年以上的小区中,你完全不会这么说,毫不夸张地讲,90%的小区都无法解决这样的事情。

小区走向衰败,是无法阻挡的。

灵魂还是金钱

前段时间,一个老同学就被此事折磨得睡不着觉。在几度周折后,最终选择在疫情过后换房,按她的话讲,自己纵使有回天神功,也无济于事。

这位老同学是海淀某科技公司高管,几年前选择在海淀以高价6万/平米,买了一套90年代的二手房,完全是出于房子的学位价值,自己的通勤时间也比较短。

但这几年来,每天被小区问题折磨,已经深感疲惫。例如自己每天乘坐的电梯,每次到达一层的时候都要“咯噔”晃一下,心惊胆战。电梯已经几十年了,真担心哪天咯噔一下就掉到负一层。

小区绿化更是惨不忍睹,之前下楼还能看到郁郁葱葱的草坪,但这几年小区里突然狗养的多了,草坪里都是狗屎,无人打理。还有秃了的地方,则是业主带孩踢球、游戏的杰作。

防盗门形同虚设,隔三差五就被人搞坏,溜进来贴小广告喷电话号码的人。自己有一次还逮住一个,大吵了一架,结果贴小广告的变本加厉,自己门口的鞋子还被偷走一只。

这位老同学不是没做过努力,身为高管平时强势,哪能受得了这气。于是组织业主们准备引入一线品牌物管,换装电梯,为此还成立了“拯救社区行动小组”。

她还找了小区里几个有号召力的热心业主成立了“业委会”,召开业主大会,讨论相关事宜。然而这一步,用她的话来讲,就已经“折了半条命”。

每次开业主大会,一半业主都无法参加。基本都在推脱,要么是家里孩子开家长会,要么公司加班,要么家里老人生病,总之,能不来就不来。

最后采取一栋楼一个代表的方法,终于开展了工作,在经过2天的交流后,讨论的结果让人失望。

小区一直以来物业费都是1块3毛钱,在当年定价的时候还算北京四环比较贵的,附近小区中基本都是这个水平。然而这样的物业费,当下的物业服务已经算是靠谱的。

换句话说,如果想换物业,按照现在的费用,根本请不来一线品牌,只能找一些服务更少的地痞公司。隔壁小区前几年因为物业更换,还发生了物业和业主互殴事件,登上了报纸。

破解之法唯有提高物业费。还有换电梯,需要提取公共维修基金。提取维修基金需要在业委会的基础上,2/3的业主投票同意才可以进展。

涉及金钱,就是触及灵魂。拿提高物业费这件事来说,天王老子都无法推动。

有的业主的房子是出租的,自己也不住,物业好坏跟自己有什么关系?甚至有位业主说,电梯咯噔一声挺好的,说明到了一楼,已经习惯了。还有业主说,自行车放在外面多不安全呀,楼道里挺好的。

有的业主还说,换电梯干啥,自己住在3楼,每天还靠这个健身锻炼身体,电梯用不到。

这位老同学,拿着投票箱,每天带着业委会伙伴挨家挨户组织投票。最后发现,每个业主对居住环境的需求根本不同,有的愿意花3块、甚至5块,改善环境,有的分文不掏,认为现在的环境已经很不错了。

而且不掏钱的人,没有任何惩罚,小区改善与否他们都是获利方,而那些花了钱,想去为社区做贡献的业主,反而成了亏损方。这个根本矛盾无法解决,最后大家反目成仇,开始怪这位老同学:凭什么?

这让我想到了一本讲“公共关系”的书中的一段话:“任何公共资源,或者公共福利的可持续发展,取决于恶人的数量,一小部分恶人的错误,要靠一大部分好人去买单,在长期不公平的影响下,久而久之,公共关系破裂。”

举个例子,有的业主为了方便,在社区草坪上和自家小孩儿踢球,草坪秃了,还得大家去筹钱种植。有的业主带着家里的狗,到处拉屎撒尿,臭气熏天,还得大家请物业去处理。

最后,谁还愿意呆在这种环境下?

这位老同学得出的总结是,要想改善生活条件,就要努力赚钱,不断换新房子住,或者拼了老命换一套豪宅,类似于上海滩的汤臣一品那种,十几年房子和小区环境,焕新如初。

我打趣道,房子能买得起,物业费你可真交不起。

无法破解

不可否认,在一线核心城市的北京,老社区都能面临这样的窘境,何况往下数的二三四五线,乃至县城的社区?

而且值得注意的是,快速折旧的小区大概率存在在高层类型的住宅区中。中国又是世界为数不多,以高层为主要居住类型的国家。如果你关注楼市,你会发现高层住宅已经大面积在县镇中出现。

前段时间就有一个县城的读者问我,为什么我们县城的人都爱买高层,而大城市的购房者反而喜欢底层小洋房?

我一时没答上,询问了几个读者朋友后,大概的结论是,大家在县城没怎么见过高层住宅,带电梯的高层住宅高级,有面子。

而在开发商那边的解释是,地方批地太节制。能在一片土地上创造出更多收益的,只有垂直发展,能盖几层算几层,地下也得掏空,能挖多深算多深。反正创造出来的空间都有人买单。

所以这几年,在2015年起步的大浪潮助推下,一夜之间,全国各地出现了大批大型高层住宅区。

当然这些大型高层住宅区,也有一定的优势。例如可以借助社区优势,做一个大型的广场、喷泉夜景、儿童游乐场等等。

但是问题也同样出现了,物业是否有能力将最初的样貌维持下去?答案大概率是否定的。

中国大部分社区的物业管理费用,一经交房,就相当于定了标签,雷打不动。但随着时间的推移,通货膨胀下,房价上涨,物价上涨,工资上涨,矛盾会越来越激化。

10年前一个保安的工资可能一个月是2000元,那时候这个保安非常幸福,每天按时上班下班,给大家问好,但10年后这个保安的工资依然是2200元,他还会笑脸相迎吗?他肯定对这个工作充满厌恶。

所以大家知道为什么伦敦有百年建筑之称,美国也能走完80年历程,香港高层密集,人满为患,小区环境依然井井有序,是因为国外的物业费会随时间调涨,而且有属于自己的市场体制和行情。现在的香港物业费,高达北上广深的5-10倍,一般人根本无法想象。

但这时候让业主集体给物业涨价30%可以吗?拿我老同学的话来讲,“你会被社区所有人当作叛徒,信不信给你门上贴条子?”所以此事无解。

高层因为人口密度大,公共空间和设施使用率高,会致使整个社区的折旧率加速,同时因为人口多,声音嘈杂,很难管理,很难成立像样的业委会去监督物业水平。

你会发现,社区管理的每个环节的逻辑都是走不通的。

业委会基本都是公益,没有工资,谁愿意去做免费劳动力?

坏人破坏,好人买单,谁能约束坏人行径?

人们观点不一,物业矛盾重重,谁还会坚定缴纳物业费?

业主拖欠物业费,物业下调服务水平,更多的业主拖欠物业费,继续下调物业水平,你会发现这几年,大部分小区都在以此恶性循环走向绝境。这样的新闻屡见不鲜。

能避免吗

那么未来的购房者,如何规避这种事情出现在自己身上呢?

当然至于让你多赚钱,换豪宅这样的废话也没有理由去说。

首先第一条,买房的时候对物业要心知肚明。询问开发商物业管理水平,查询物业资质,最好找到被服务5年的社区,观察小区环境。如果看到小区里垃圾满地,小广告贴满楼道,这种小区不要碰。

买新房时,如果两个楼盘的房价不同,一定不要贪便宜选择那个物业费比较低的。

要记得一文价钱一文货,这是行业规则。而且在物业费用一经敲定终身不变的情况下,随着时间推移,物业管理水平会成为未来房价的增益部分。在房价增值面前,物业费不都是毛毛雨吗?

第二条,关心一下社区素质。

我有一个亲戚的小区是大学家属楼,住户一多半都是教师。所以在对待公共空间和设施的管理层面,有一定的自我约束力。

当初在更换电梯时,几个老教授出面,从成立业委会,完成业主大会,投票选择,引入一线品牌物业,只花费了半年时间。因为大家都懂得,小区环境维护好了,到时候房价增值,永远有自己一份。

当然大学教师家属社区并不多。你也不可能买房时轻松找到这样标签鲜明的社区。所以得多花功夫去询问,例如去小区门口的保安递一包烟,问问小区拒交物业费情况,小区日常有没有业主矛盾,养狗的业主牵绳吗?

第三条是资金允许的情况下,尽量不要买小开发商建的大型住宅区,还有农村回迁房和高低配住宅。

大型住宅区需要成熟的建设体系和运营规则,包括物业的引入也要较强的资金品牌实力,这一切都注定大部分小型开发商无法驾驭。所以尤其是四五线城市的大型高密度住宅区,很容易加速沦为贫民窟。这不是危言耸听。

提及农村回迁房,并不是对农村回迁房有颜色视角。而是绝大数回迁房,都存在着自己的特有生态。例如把楼道当作储物间的,还有在楼道里烧饭的,楼道里塞满电动车。把公共设施据为私有的案例常在。这对房产未来的价值影响很大。

所谓高低配,就是在高端社区中,强制开发商配建保障房。近几年,因为政策因素,这样的住宅很多。

为什么不能买?是因为高低配住宅类型的业主财富分化很大,却共用一套物业服务和公共设施,阶级矛盾会长期存在。

前两年在北京,一个高低配住宅区还出现了“暴力推墙”事件,原因是物业为了平衡利得关系,在社区中间架了一道“柏林墙”,为了隔离别墅和高层业主的公共设施。

高层业主受不了,联合起来一夜之间把墙推翻了。为此还大打出手,无法和解。

一边说,我房子8万一平米,你4万一平米,你凭什么用我们辛苦买的绿地?

另一边说,你8万一平怎么了?小区是大家共有的,只要在一个社区,公共的东西我都能用!

一个和尚挑水喝,两个和尚抬水喝,三个和尚没水喝,这个道理大家都懂,那么一千个、两千个和尚呢?

大家只不过是想要一个能快快乐乐,长期居住的家而已。这一天能到来吗?

来源:中西ABC 微信号:zhongxi-abc

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