买那种“能返租”的公寓或者商铺，当然也是扯淡

@汪有：买那种“能返租”的公寓或者商铺，当然也是扯淡。
风景区买下来公寓，自己不住，开发商说租给他开民宿，每年给你返租金，一年6-7%。
开玩笑，哪有这么好的回报。

经过一波房价上涨，现在中国住宅的租金回报基本在2%以内。
一线城市500万的房子能租六千是不错的，这么算下来，年租金7.2万，年化收益1.4%。
公寓回报率会高一点，因为一般来说公寓不带学区卖不上价，同样面积可能打个六折。300万年租金7.2万，年化收益2.4%。
当然，有些高一点的，去到3%顶天了。

如果真是让开发商当二房东挣钱，他得低吸高租。
对房东得压房价，压到市场价以内；对下一手租客得涨房价，才有的赚。
开发商这么干是不挣钱的。

所以你会发现：你买了房子，和你签返租租约的公司，通常是另一家酒店公寓或者民宿公司。
方便跑路。
跑路了你找开发商是没用的。
一般来说两年之内都会跑路。

当然他们签约会说：我们租下来开酒店公寓，这么多成本投进去，我们会跑路嘛？
其实他们花了什么成本？
并没有什么成本。

现在的公寓一般都带精装修交楼，他们买点桌子床品搬进去就行了，没啥成本。
就这些家具床品的钱，他们一般还会和业主谈一个装修费。
就是说为了达到这个租赁条件，我们要采购一些设施，你先给我一笔钱，我才能给你返租。
好家伙，租金没收到，你先搭了一笔进去。
而且这个搭进去的钱一定超过他们的大宗采购成本。

还有一种商业模式：
开发商给你的租金，实际上打入了自己的楼款。
就是，本来这个房子值5万一平，按规矩每年应该给你7%的租金，按前三年大约20%，1万块钱。
开发商把前三年租金打进你楼款，卖给你6万。
接下来确实每年还你租金，但其实这都是你自己的钱。
一套房卖五万还是卖六万，其实你也说不准，但租金高上去了，你心里就感觉值了。

返租三年，把你的钱还给了你，接下来开发商不续租就可以了。
你自己又未必租得出去。
碰到疫情，开发商可以以不可抗力为由，单方面减少租金，你不会为了几千块钱告他的。
最差情况，开发商只需要在三年以内跑路，也不用还了。

总之返租也不是没有，超过4%一律按骗子处理就完了。
或者干脆全按骗子处理更安全。