@牛叔：说说德国的房子
据德国联邦统计局 (Destatis) 报告，德国一共8300万人，按家庭记是4150万个家庭，其中单身家庭1750万。2020 年家庭平均月均毛收入4715欧元，可支配收入（税后加上各种转移支付、补贴）3618欧元，其中每月家庭消费者支出平均为 2,507 欧元，较上年下降4%。其中住房和能源支出占比37%，食品饮料等支出占比15%。交通成本占比13%。月均其他费用支出2049欧元（各种补充保险、其他税项、贷款利息支出）。家庭平均净资产约16.3万欧元，平均负债2.9万欧元。
讲完收入和支出基本情况后，重点聊聊住房吧。德国家庭自有房屋率一直在45%上下，超过一半的人一辈子都在租房。按照统计局统计全德国实际拥有住宅4300万套，也就是说有2000多万套房子集中在私人（64%）、资本（36%）手中用于出租。大城市的房租租赁比例都超级高，比如柏林86%、汉堡77%的家庭是租房的。光德意志住宅（Deutsche Wohnen）一家私人公司在柏林就有大约11.5万套住宅在出租。按照统计数字，德国家庭房租占可支配收入比例为27%左右，大城市甚至会高达35%.
说到为啥那么多人愿意租房，核心原因可能还是整个德国城乡差别不大，而且是完全去中心化的，8000多万人分布在全国各地，没有明显的经济中心和人口聚集地，人口最多城市城市柏林也就300多万，其次是汉堡和慕尼黑，分布才175万人和150万人，科隆勉强还有100万人，第五大城市法兰才80万人。各种各样的公司分布在大小城镇里，世界500强可能在一个名不见经传的小镇。德国人从学校毕业后，因为追求各种各样的工作机会，可能会不停搬家，买房自然就限制了寻找新机会。
第二个原因是德国法律对租客利益保护得算比较好，房东无故不得解除租约，不得随便涨租金等等。房子基本上是冷租，也就是一个空房子，租客要自己买家具、厨房等设备，跟收拾自己家差不多，然后所有的使用费水电气取暖物业费等等都是租客承担。
前面两个原因大家都认可的原因，后面其实还有一个原因在于现在的年轻人其实很难买得起房子了。前面讲了收入情况，那再讲下最近几年的房价涨幅吧。疫情之前的十多年其实也是德国房价起飞的时间，伴随着欧洲低利率环境和英国脱欧刺激，07年到2019年全德房价指数翻倍，几个大城市的房价翻倍有余。疫情的两年再次让房价飙升，两年再涨了20-30%不等。根据德国地产代理协会(IVD)的报告，2021年，德国住宅每平米价格平均高达3,140欧元，同比2020年增长了14％。慕尼黑的公寓均价已经超过一万欧元一平米,其他几个主要城市均价为7000欧元左右.其实在德国只要不买房，十年也白忙。以法兰克福华人较为集中的一个新区RIEDBERG为例，10来年前刚刚开发时候,公寓价格3000欧都不好卖,现在8000欧开盘有人抢。朋友买个联排去年9月交房是90多万，同一开发商同一户型12月开盘直接叫价135万。
买不起房，那就继续租吧。普遍认为是这些年租房其实也是越来越贵的。因为房租总趋势是跟着房价涨的，房东总有各种各样的理由来规避那些所谓的法律，比如房东给房屋翻新下、重新添置点设备，租金不就起来了？甚至有房东以需要自住为理由跟房客商量搬走，然后加价重新租出去，又能如何？慕尼黑2021年的房租涨幅为3.5%，处于中游地带，涨幅最低的大城市则是斯图加特，仅上浮了1.7%。至于其余几座大城市，杜塞尔多夫和汉堡分别上涨了2.9%，法兰克福为4.5%，科隆则为5.4%。
全德存量房的平均租金每平方米7.33欧元，新房租金普遍在10欧元每平，几大都市圈的租金基本上在12-18欧元一平米。慕尼黑房租最贵，租60平米或者100平米的典型单身、家庭公寓租金分别要1500欧元和2300欧元左右。法兰周边租个100平米左右的房子还算可以接受，1300欧元左右，市里1500-1600欧。。。别忘了这是冷租的租金，水电气取暖物业费还要自己负担。这些都算下来，所有的年轻人基本上都是月光没毛病。能鼓起勇气存钱，零首付去买房的还是对自己特别有信心的。
大体讲完了哈，你们体会我这样的租房一族有多么不容易了吧。