聊一下组建业委会和改聘物业公司

@唐史主任司马迁：股票今天不聊了，聊一下组建业委会和改聘物业公司，这个估计疫后大家用得上。我这个经验，是好几年前的了，可能不一定契合现在的情况，仅供参考。

大多数业委会成立，都是为了把豺狼虎豹或者零作为的物业公司赶走。这种诉求，在疫情结束后会更强。

要成立业委会，首先要在小区内找到有战斗力的业主，这个非常重要。有几种人是合适的，一种是大业主，有好几套房的。律师也很好，打官司是这个过程少不了的。此外需要很多执行力强，爬楼要签名没怨言，时间还多的业主。如果小区里有离退休老干部愿意发挥余热的，那这个也好，关键时刻他们可以带人坐到一个办公室里跟对方耗。小区里有军人尤其是转业军官的，一定要联系上，有大用。

当然，大多数社区可能没这个条件，我只是说有这种的，一定要争取到。

第一轮统战的关键是：更专业的物业公司，可以提供更专业的服务，且对房价也好。

还有一种统战点是，去查公维的使用状况。如果你确定现在的物业，是偷鸡摸狗的，那么你去查公维，一查一个准，保证公维使用数据出来时，所有业主都会炸，电梯一年能偷几十万。

完成组织班底建设和统战后，在住建以及社区的指导下成立筹备组。那么接下来就到起草规章以及公示环节了。这个过程，不要搞发明，直接找几个成熟社区的模板比较一下，修修改改就好了，有律师的话，这个活他来。没有律师，懂公文写作的公务员也行。千万不要自己瞎干，后面会被各种自己挖的坑绊倒了。
公示之后，就是要签名了，这个难。难在很多人压根不关心，所以说前面统战要做好。人不关心，觉得你搞这个，也是黑乌鸦想捞钱啥的，各种难听的都有，且物业一准在这个时候搞破坏，搅混水。

这个时候要有大业主，就小区第一土豪，有的话他来，别问土豪有啥用，人钱多是有原因的，出招保准零。他砸钱且不当选业委会委员，核心诉求只有一个，房价要被维护到。如果没有大业主发力，那么靠爬楼。一个人爬自己所在的楼栋，是不能再少的配置了。且后续还要爬楼敲门好几次。最难搞定的是隐形业主，空置房的尤其难。你都找不到人。找不到这些人，凑到三分之二就难。

反正这过程就是不断要签名，等业主大会、业委会选举等等都跑完备案完成了，这时候大戏才刚刚开始。

到这个时候，大家都知道，哇靠，这事可能真的搞起来了，要换物业了。这时候水就更浑了。有些人会被老物业攻关，搅混水。有些人可能想聘请个质量更好的物业，涨点钱无所谓。有些人听到涨物业费，就开始骂街。有些人开始质疑你业委会的人是为私利，质疑你前面的章程有问题，投票签名有问题。诸如此类，你看了就炸毛。

但你得忍着，把大致物业费的区间定下来，定下来才好选聘物业公司。

其实才成立业主大会，业委会还没挂牌，各种物业公司的说客就来了，有些是某些人的家属，有些是其他裙带。你想为自己的社区负责，那么就必须选一个能盖住这些个关系户的。我个人的经验是，选大牌上市公司旗下的。实在不行，可以买一百股去骂董秘对不对。再不行，混进股东大会现场骂董事长。对骂谁怕谁，反正公司更怕丢脸，越大的公司，越不愿意丢脸。

千万别选小公司，质量不行，就是你搞业委会动机有问题，是为了从中获利。

公司选完了，是交接。大戏来了，太要命了。

不要等交接了再来交接，要提前搞清楚，自己小区的弱电井在哪，配电室在哪，泵房在哪，中控在哪。要发动群众，尤其是年轻的，男的，提前部署，保证交接当日每扇门都有4个男壮年看守。各种图纸一定要提前搞到，住建那都有，你业委会是可以要一份的。

还要有总后备。一栋楼十人的机动后备，以防被换的物业公司调其他小区的保安来阻挠。看官这会儿明白退役军人转业军官的用处了吧，一个顶十个。
交接要选在星期六一早开始，这样小区里人最多，能有最多业主下来应援。且一天搞不完，可以搞两天。这两天街道社区是不上班的，他们不上班最好，来了也是和稀泥。

交接之前提前报警，提前去派出所和所长副所长沟通清楚，把图纸标注出来，标注出可能会出事的地方，他们也会派辅警去和业主一起站岗。一般派出所听到这事，都头疼，因为在这之前，可能业委会就报警无数次了，所以即使头疼，派出所也希望交接成功一劳永逸。

最后就看前来交接的物业公司是否足够强大和专业了，有附属安保业务的公司，往往入驻会顺利很多。

至于新物业入驻后，千万不要惯他们毛病，有问题当场要求整改。你不摁住他，会惯出毛病。

开盘了，以后再码。