有什么盘是我入行至今从来没看到，但是一直听到的
大概就是这个：
贵阳花果园
我想如果你是地产人，你一定或多或少听过他的名字
这个名字魔幻到什么程度
这是一个1830万平规模的小区
地块从东到西差不多1.8公里、南北差不多3公里
这里有差不多226栋楼
因为实在太多楼，差不多每8-9栋楼（也不固定）会划分一个区，光区的字母代码就可以从A用到X
这里住着将近40万人口，而花果园所在的贵阳市南明区到2022年年底它的常住人口才106万
除此之外，整个去化速度也非常惊人
4 年左右时间，社区已经卖完
也就是说每年都是消化掉一个四百万平的社区
花果园开盘时间是2010年12月
往后连续23个月里的每个月，它都是全国上万个在售楼盘里的单盘销售冠军
关于花果园，我们听过最多的一个字就是：大
不论从任何维度都是超过我们认知的大
也因为如此，这一次刚好到贵州出差，我去实地帮各位看了这个亚洲第一魔幻神盘
01
首先让我们意外的是，本来以为这么一个大盘应该位于贵阳的郊区
但是到了才知道
这盘距离市中心实在实在太近了
从贵阳市区到花果园居然只有三四公里
这样的存在让人很难能够忽略花果园的存在
上车后跟司机没聊多久就看到车窗外的建筑变得有点不一样
副驾驶的车窗打开，往右就看到这种高密度的单体建筑，不过也就一般密吧
不过左边的建筑密度就没太见过了
不用司机提醒我也知道，我已经进入了花果园地界
我搜了下小区形状，小区布局的整体形状比较随意，有点像一个泡发的字母X
这形状可能跟跟山体走势有关，整个小区的占地是真的大
其实在网上已经看过花果园密集的照片
大概呈现这个样子
实地打卡贵州花果园，一整个呆住
当你抬头看到的建筑基本是这样的
这种马蜂窝式的建筑密度还是建立在近40层的层高之上，所以整栋楼真的就是那种高密度大棒子一样
而且这样的建筑还不是一栋两栋，而是排排坐、连成排
当你坐车经过的时候，都不会想到此生能在高架桥边看到如此密度的建筑群
当然这还不是最震撼的，个人感觉当你走进去身处其中的时候，才能真正体会到什么叫亚洲神盘
当你近距离面对它的时候，如果想要看全整个建筑需要仰面90°
神奇的是你的手机不用开广角，也可以拍出这样的照片
因为建筑太高、也太密，所以那种到处高楼密布的画面，你抬抬头就能轻松拍到
所以你也能想象到这里难以言说的压迫感
这些建筑楼栋之间不超过50米，连成一排的更是楼栋距差不多5米的握手楼
当你站在这里任何一处角落，自转一圈要小心眩晕
02
所以这里会有怎样的生活
我们一直都见过这里建筑的魔幻，却很少看到魔幻建筑里的生活，这次实地踩盘终于有了机会
这里面每栋楼都自带3层底商
有那种比较大的像xx食府这类大型餐饮店、各类银行支行网点
进到小区里面，一楼全部底商
各色各样餐饮小吃都在这里，贵阳天无三日晴，所以这里路面几乎都带点水渍
这是外围能看到的商业，比较精彩的是里面的小商贩
这里我们看到的每栋楼，在他们的二层位置都有一个回廊式商业
就是过道里都是各种小门面
修脚、理发、小卖部、服装店，只要我们生活中需要的都可以在这里找到
每个傍晚各路商贩带着自家孩子在这里吃饭、聊天、打牌
在这样的一个小区里确实行走在哪个角落都有种高密度的视觉感
压抑、杂乱、还容易迷路
每栋楼都有业主大堂，从大堂上去就是花果园住户，里面大堂的宽敞度和光线还是蛮明亮的，就是无人打理显得杂乱，小孩随地上厕所（就不放图了哈哈）
每天业主面对的都是这种“高强度”生活场景，哪怕是信箱都是这种规格的
不过进入电梯间却只有三台电梯，其中一台还是货梯
每天光等电梯就是一个漫长过程，我在这栋楼里上上下下3次左右，平均每次的电梯等待时间都在5分钟以上
楼道里的卫生情况也似乎更难打理，墙壁上各种涂鸦+小姐姐广告
到了一楼，可能跟每栋都在这层配备厕所有关系，反正出了电梯都可以闻到过道卫生间里的味道，快走出过道的时候又是扑面而来的一楼餐饮的油烟味
夸张的住户数量也就意味着夸张的住宅配置，无外乎你能不能碰到，比如网线箱、水表箱等等
还有负一层灯光忽明忽暗停车场里的电动车，都是我没见过的规模
还有垃圾箱，花果园社区每天产生垃圾 450 吨，相当于一个中型城市产生的垃圾，但目前的环境卫生工程设施每天最多只能处理100吨
所以花果园的管理难度可想而知，住宅里面开始有做按摩生意的店铺
窗玻璃外贴满小广告
坡面地砖很难找到完整的一块
然后在花果园无论什么时间打车，都必出现堵车
堵车的时候，当地司机跟我们说这里三教九流杂七杂八什么人都有
03
谁都知道这里魔幻，但这样的规划是如何通过的
有一点是可以确定的，就是无论今天这里有多魔幻，早在2010年开盘之前，今天花果园所能看到的一切魔幻，就已经被画在了图纸之上
也就是说规划之初，今天一切魔幻就已经预见了
既然如此为什么这样的规划还可以落地，花果园是怎么做到的
就是这种你知我知他知的魔幻规划是如何最终落地的
这是很关键的一点，也是去到实地我们才解决了心中很久的疑惑
首先不得不说明面上花果园该有的都有，对这样的超大型小区而言哪些是必须有的，交通、配套、还有最重要的消防
首先就是交通
从规划上看
整个花果园规划了40多条公交线路、“六纵六横”12条市政主干道、双向4车道、连接地下车库，形成的地下车行路网，还有这种公共立体交通人行慢性系统
以及楼栋跟配套之间的这种长距离连桥
这些共同构成了花果园立体交通模式，立体交通在图纸上非常好看，意味着密集但流通
同时还有配套，这里没有小区概念，几乎每栋楼都是一个独立的小区
生活所需的配套尽量都放地下
每栋楼下面都有自己的底商，这底商当然也包括重餐饮，重餐饮最大问题就是油烟
那为了解决整个问题，这里的楼栋有我们没见过的装置
这种高耸入楼的排烟管道，几乎栋栋都有
这些规划在设计过程中为了通过规划想尽办法，这已经是对一个超大小区的“想方设法”
04
既然如此，回到一个很关键的问题：花果园为什么会出现
关于这个为什么有过很多解读，背后最为核心的一点就是棚户区改造
2010年以前的花果园还不叫花果园，还是南明区彭家湾
距离市中心非常近，也是政府棚户区改造的一个很大难题
因为这是将近10万人的拆迁成本、以及不知道多少个百亿的投资
而花果园所在的南明区全区财政年收入仅约100亿元人民币
所以单纯依靠政府的财政收入远远不够
于是花果园就采用由政府进行引导监督、市场主导的改造方式
也就是在土地国有的前提下，通过转让土地使用权，进行招商引资
政府仅负责城市更新改造项目前期的征地、旧房拆迁工作，之后交给开发商
也是从这里开始，博弈就开始了
政府想要改造棚户区，还想为城市带来办公、商业
而开发商要的是收益大于投入的生意
如何在拆走拆迁户、再配备地铁、公交、商铺、学校等等基础设施后，还能盈利
那能想到的就是在容积率上想办法
最后花果园的体量盘是200万㎡办公、200万㎡商业、150万㎡公寓、50万㎡公建、1230万㎡住宅
但脚下的土地只有6000亩，于是所有建面只能竖向发展
日常我们见到的容积率在3-4已经是极限，花果园已经来到6.8，局部地区甚至更高
我们看到的压抑，感受到的窒息，一切的一切都是基于过高的容积率导致
容积率带来了建筑面积的提升，并且承载了过量的人口，也从而让后期产生了各种隐患
所以今天花果园的存在虽然魔幻，但当你知道背后原由后又不敢轻易评判
唯一确定的是，如果可以选，我相信这里的居民应该会选择居住密度小点、品质更高的生活
05
不夸张的说，其实花果园式小区是贵州的常态
我同事Moon就曾统计过在贵阳，像花果园这样的超体量小区还有多少
很难想象在贵阳这样的城市，这种成百上千万平的小区居然还有这么多
这背后逻辑让人好奇，难道贵阳600多万人口真的需要如此体量的开发么
南方周末曾经进行过深入报道
大盘频出的背后并不是我们以为的贵阳无节制卖地
而是一种借钱发展的无奈
以花果园前身彭家湾改造为例，政府一般会规划出千亩以上的大地快，然后寻找有实力的开发商
彭家湾找的贵阳本地开发商宏立城
贵阳南明区将此地块上的土地征用、市政配套工程建设、安置房建设，这些本该政府来做的土地一级开发，交给开发商宏立城来做
土地整治完成后进入二级市场，也就是我们熟知的招拍挂市场
这时候政府会确保该开发商获得该地块的二级开发资格
这种你整治你开发、你投入你收益的一二级捆绑开发模式，在别的城市是匪夷所思，但对贵阳却很重要
还是以花果园那个例子，花果园前后投入900亿元左右，但当时南明区全区财政年收入仅约100亿元
财政没钱，城市就不开发了么，贵阳就想到了花果园这类利用开发商开发生地、运营城市的方法
而且这类地块越大，开发商需要负责的城市配套建设就越多
这也是为什么我们可以轻而易举看到600万平的世纪城、超1500万平方米的中铁国际生态城
似乎我们也很难轻易评判这种开发模式的对错
只是说将来等到这些超级体量居住空间布满城市的时候，这座城市还拿什么空间去做更好的改善
06
文章写到这里应该要收尾了，但是各位知道吗，在花果园最外面的地方，呈现的是这样的场景
一个硕大的城市公园，正对着两栋双子塔以及一栋形似白宫的建筑楼宇
在花果园的端头处反而呈现出这个社区最美好的样子
目前这栋白宫已经在互联网上快速出圈，其中最为壮观的，就是这里的人跳广场舞的场景
很明显这个社区就像一个西瓜一样，不论从什么角度，你总能切出不同的一面
如今的花果园已经完全的交付，未来这里的人和事会越来越多
一个城市在经过20年的快速发展，也更多的进入到后半场，如何让建筑和人更好的融合在一起
这件事如今来看依然是一个任重而道远的开始
关于这个城市的下一步，依然在寻找着出路，而关于贵阳的未来我们也用我们的脚也找寻到一些答案
未来有时间我继续和大家分享
来源：真叫卢俊
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