最先让我有这感觉的是身边一位正在卖房的房东
她的房子在宝山淞宝，50平左右两房，典型的外环上车盘
说实话她的房子还可以，三楼、双南户型、一梯四户、1公里内地铁3号线淞滨路站
而且去年家门口还新建了新房小区，一下就改善了小区入口界面
我印象里这样的房子虽然不是什么大几百万房子，但区域内一定是上车刚需的首选
但就是这样的房子今年十月挂牌开始至今，前后五组客户，192万挂牌、客户出价150万，她跟我说这个画面真是她万万没想到的
而她也不是周边老破小房东的个例，她隔壁邻居今年上半年挂出来的，现在还挂着呢，价格一降再降
别说成交，连看房的人她都觉得是中介虚拟来试探价格的，因为一个客户的面都没见着
带着这个疑惑我做了市调，这样的画面越问越多
行情下行的画面我们并不陌生，但老破小的行情似乎还在行情水平线之下
01
看房的人都在少，但老破小格外少
印象最深的一个案例是一位大宁北的房东
TA手里有两套房今年四五月挂出，一套1000万左右、另一套350万左右，典型的老破小
两套房子我看了下户型和周边配套，都没有硬伤，都属于市场上行情好的时候可以正常走掉，行情差点降降价也可以走掉的产品
两套房几乎前后脚挂出，从上半年挂到下半年10月，1000万的房子卖掉了、350万的价格已经降的惨不忍睹，但依然在挂
更有意思的是他们的带看情况
上半年1000万房子1个月差不多3组带看，进入下半年差不多1个月2-3组，9月又是3组，10月又回到2-3组
350万房子刚挂出来的时候是四月底，还有点三月的余热，刚挂出来那周就有4组带看，后面开始冷淡，9月有1组带看，后面至今1组带看都没有
房东跟我说客户就跟蒸发了一样，他过去也卖过两次房子，还没见过客户消失的这么无迹可寻
带着这个疑问我去问了门店里的中介，他们对这类情况的了解应该更加“面”状
杨浦&虹口交界处的链家小哥说，他手上的1000万以上挂牌的房东基本来自瑞虹新城一期、二期、四期、五期
上半年看这个价段房子的客户差不多4-5组/月，下半年平均下来每月也有3组
而他附近300万左右小区像大连小区、鞍山某村等的带看变化比较大
上半年这个价段的客户差不多也是4-5组/月，尤其是4月之前每周有7-8组客户，几乎是1天1组
但下半年这个价段客户每周能有2组就很不错
就是1000万总价段的房子的客群相对稳定
但老破小客户的变化就是断崖式下跌，没人来看，自然也没人买
这样的情况比较普遍，中间可能会有点状不同，比如虹口这几天刚刚确定的拆迁，所以会有一部分持币待购的动迁户冲进周边市场，可能会覆盖到300万房源
但更大范围看，全市老破小集中度比较高的区域
像杨浦、大宁北、普陀环球港附近，以及外环线上老破小集中的板块，哪怕是静安&徐汇交界的老破小们，都有遇到类似的情况
带看客户少，最后集中表现出来的数据就是，成交的下滑幅度
300万的成交总量还是高的，毕竟市场供应主体就是300万左右房源
但下滑幅度来看，300万左右房源远远高于1000万价段的
02
让我最没想到的是谈价空间
这也是我想写这篇文字的最大原因
往年我们看到的议价空间都是大标的高过小标的，大标的涨的快跌的也多，小标的涨不过大标的，但跌幅也是相对更小的
但今年不是
最开始感觉异样也是从宝山朋友那里，挂牌192万的房子，前后五个客户，先后出过两个价格，160万和150万
五六年没关注楼市的朋友有点惊：现在砍价都这个幅度么
160万相当于16%的砍幅，如果是1000万总价这就是张口160万的砍价空间
中介给到我的市场反馈也是如此
静安寺这边的老破小中介最近看到的价格都是五六年前的价格
他们喜欢用单价来衡量价格回归年份，低于10万/平差不多三年前价位，低于9万/平就是五六年前价格
杨浦链家中介小哥跟我说，杨浦二手做了十年，眼前的这个议价空间也是之前没见过的，除非急售已经降到位的房源
否则一般挂牌老破小的议价空间已经来到10%-15%，而千万总价房源议价空间也高，但也差不多在8%-10%左右
接下来去问的虹口、大宁北、普陀环球港附近、浦东三林、闵行莘庄，答案都如出一辙
静安寺我看到的两个成交案例，延平路461弄4楼35平一室户最后一次挂牌288万，低于市场价10万左右，今年9月成交价264万，让价8%
这几天马路对过的延平路小区同样35平一室户还是3楼，最后一次挂牌价好像是280万，最后成交价250万左右，哪怕距离最后一次挂牌也让价10%
这两套房子如果对比刚开始挂牌的价格，基本让价13%朝上
这个降价幅度远高于周边1000万房源，甚至高于周边500万+房源
其实这个数字我并不陌生，上个月当我看到链家全市议价空间统计数据的时候就惊讶过一次
链家将自己今年成交过的房源，他们的最后一次挂牌价和最后成交价之间的议价空间做了个统计
500万以内标的房源的议价空间居然高过500万-1000万、甚至高过1000万-2000万的
所以当我看着前面那些真实议价案例的时候，既陌生又熟悉
数字层面的没见过，换算到实际场景里就是一套一套老破小价格的不堪一击
03
不瞒各位今年踩盘所听所见都有不同
所以今年我第一次听说原来跟房东议价也可以成为KPI
中介业绩考核的KPI，青浦中介小哥跟我说每个礼拜至少跟每位业主打2次电话议价，他们每周要议5套房子，每套房子都要降价2%-3%以上
今天议不下来，后天议，后天议不下来，换着房子打，如果房东就是不降价，维持自己愿意的价格，中介就不推
没办法，你的价格降不下来，房子别说买，看都没人看
老破小相比往年几乎没有可挑选客源
能挑选付款周期的房子几乎都是老破小中的凤毛麟角
基本上能遇到二套客户就很好，首套客户也非常不错
大概率还会碰到付款周期拉长客户，比如现在下定的，但是半年后再过户的
宝山房东盆友遇到的更夸张，她正在考虑一位社保未满五年客户
成交条件也变了，一般情况房东更多要的是到手价，就是税费、中介费更多摊下家头上
现在不少成交订单，税费、中介费各付，甚至房东会更多承担中介费
甚至我还看到了二手房东为了吸引中介带看，中介每带看一次就发红包…
市场偏向买方市场，这些都不足为奇，不过都是这几年的新鲜事
04
我有想过这背后是为什么
老破小难卖这件事我能想到，但议价空间跑赢高总价段是我没想到的
也就是说我们说过的老破小在当下行情里更难更难
背后什么原因呢，除了我们想当然的行情里的几个原因，我们来看几个具体数字
首先今年二手挂牌是真的非常非常多
一个3月、一个9月，都是新增房源高发期，我们以挂牌市占率70%的链家后台房源为例
今年3月、9月的新增房源达到史无前例的4.2万套，直接带着链家全网（前端展示+后台库存）突破14万套，又突破16万套
我们来看看多出来的都是怎样的房子，我们以链家杨浦区房源库为例
杨浦区全部房源8389套，但其中光200-500万房源就有4733套，占比56%，但500-800万只有1443套，占比17%
虹口区全部房源4448套，但其中200-500万房源2259套，占比50%，500-800万，903套房源，占比20%
也就是说16万套总库存里，多的是小标的房子
更多的挂牌，却没有更多的客户
©全国房价行情网，上海二手挂牌市场
所以小标的房东承受着比其他价段更为激烈竞争
这也是为什么今年我们会发现往年不会出房源的小区出房源了，往年挂5套就很高的小区今年挂出15套
就算客群没有减少，同样数量的客群也正在面对更多房源选择，从带看到成交，所有小户型都需要均摊所有机会
所以知道你的带看去哪了么，顺便我们也会知道为什么今年的成交更难
05
今年可能是上海老破小市场的一个转折
越是这样的市场越是考验，考验的地段、产品、配套
行情普涨的时候所有房子都有优点，行情冷静的时候所有房子滤镜都消失
这时候房子正在回归真正的居住属性，户型差、配套差的房子都在议价环节摆在桌面上，所有交易都在为真实价值买单
今年我们看到了一些以往老破小不曾体现的市场变化
议价空间这件事看似行情之下，但当他跑赢更高总价的时候，这种反常值得被重点关注
大概率这就是老破小产品的一次市场转身
来源：真叫卢俊