年化收益率10%的投资，可以参与吗？

@民工看市：年化收益率10%的投资，可以参与吗？

日经225今天大涨，已经快逼近1989年的历史高点，其实日股在2009年就已经见底了，跌跌撞撞从7000点走到了现在的38000，涨了4.4倍。
而东京房价也在33年后创新高，尤其去年一年，整个东京圈房价平均涨50%，看过新闻的基本上去年底就知道了。

不过今天说的并不是日经225指数，也不是日本房价，而是日本的房租。
通过一个在东京深耕6年的网友得知，目前东京周边房产如果出租得当，租金收益可以拿到年化收益率10%左右（毛利率，还要扣除各种费用和成本）。

在日本买房是没有门槛的，只要你有钱，就可以买，不需要缴纳5年社保，也不需要你在日本有任何身份，充分体现了资本主义国家只认钱的本质。
日本很多人不买房，原因是一旦签订租房合同，只要不主动退租，房租基本上就没办法变了，就是钉死的，一辈子就是这个租金水平，不能涨价。想卖房？买卖不破租赁，带着租约一起卖吧。不存在因为卖房而赶走租客的行为。
想起我早年刚刚北漂的时候，就遇到过房东卖房赶走租客的情况；后来住了自如，7年涨价了好几次，最后真的租不起了。
日本房子是永久产权，租售同权，租了房子后你孩子就可以上学，享受一切正常业主的权利义务。交给专业人士打理，修理、联系租客等，啥你也不用操心，每年0.5%的管理费，比国内主动权益公募基金的管理费还低。东京的人工特别贵，主要是最低工资标准折合人民币都过万了，所以装修啥的基本上都自己来，或者找廉价的华人同胞。

说了这么多，你动心了吗？放心，本文不是广告。日本的房子是有房产税的，虽然不多，而且税基比较低，但也是成本，还有都市计划税，最后折腾下来，估计税后大概年化收益率可能在7~8%了，这也很多了。还有一个问题，就是租客可能不稳定，最厚房子空置时间太长，也会导致回报下滑。
以上都不是关键问题，最关键的问题是:
你是否能接受日元汇率的大幅波动？

日元是一个有贬值传统的国家。广场协议前后，1970—1994年，日元对美元累计升值高达250％，不过后面日元基本上就没啥好日子了。
2011年，100日元=8.11元人民币，但是现在100日元只能换4.8元人民币了；也就最近三年，日元兑人民币贬值了约30%。

啥意思，就是你投资的这个房子也许租金回报可以到10%，但是日元汇率可能贬值20%，这就是汇率风险，当然，未来也可能升值30%。你能否接受这个波动？

所有的事情都有代价，对不对？

@北漂民工的日常：昨天发了个投资东京房产年化收益率10%的文章，好多人在评论区讨论。

我和那位不愿具名的网友聊了下，试图回答一下大家比较感兴趣的几个问题。

问：10%的收益率是真的吗？是不是收益率越低的房子，越安全，稳定性越好？
答：刨除一切成本费用以后把净收益率做到10%是可以的，当然不考虑汇率，以日元计价。非常专业的房东，是可以做到20%或者30%以上，甚至见过有做到年化200%以上的，当然那种是极端个例，属于捡漏了，就是超低价格买到别人不想要的房子，然后自己低成本改造再出租，这种一般可遇不可求，而且需要你有极强的动手能力，需要耗费自己很多精力去亲自装修的。至于收益率越低越安全的说法，是黑中介把垃圾的房子卖给不懂的投资者以后的一种说辞。尤其是某些华人中介和管理公司，割起客户来不要太爽。

问：汇率风险是最大的风险吗？或者你觉得在日本投资房产还有什么大坑是需要避开的？
答：首先我只研究房地产，不太懂外汇，个人客户目前也做不了锁汇（也许有渠道做外汇掉期，但是可能成本比较高），在我看来，买小公寓是最最最大的雷，这个都可以单独写一篇几千字的文章了。单间公寓没有资产性，因为你在日本买房是买的一块地，同等面积公寓所属的土地是很少的，也就是没啥土地价值，公寓也做不了太多抵押。而且公寓出租难度大，你需要和同楼的人内卷。买整栋或者一户建（类似小别墅）更好。新手最适合一户建。比如我花1000万日元买了栋中古一户建，土地的评估价就有600万，房子已经折旧得不值钱了，值0日元。那相当于就算**打了个导弹过来把我房子炸了，我也最多只亏400万，我一样可以标价600万把土地快速出手回笼资金。更何况土地市价会比评估价高个25%左右。当然还有一些外交风险，咱也预测不了，这里不讨论。

问：地震了怎么办？房子会不会塌？
答：上保险就可以，很便宜。我巴不得地震把我房子震倒，保险公司赔付所有重建费用，相当于我白嫖一套新房。

问：老房子到了一定年限会不会强制要求重建翻修？这样会导致持有成本大幅上升。
答：房子会折旧，但政府要求你强制翻建纯属无稽之谈。在日本你可以看到各种年代的房子，大正明治的房子都有在卖的，里面还在住人。土地是你的，你愿意翻建就翻建，不愿意就不翻。风雨能进，天皇不能进。

问：为啥日本的房子可以做到租售同权，且没有户籍政策？他们完全不考虑城市和土地的承载力吗？
答：当然会考虑承载力的问题。有时候某地要盖新公寓，会遭到当地住民的集体反对，就是因为基础设施承载力不足，服务不了这么多人，会导致生活质量下降。
日本解决这个问题的办法是，分块设定土地的用途。比如某个区域的土地只能盖低层住宅，某个区域是商业区域等等，不同区域的业种、建蔽率、容积率都不同的。
所以大家逛日本会发现，有的地方高楼林立，有的地方全是两层的一户建，连个便利店都没有。土地被划分得很碎很细，大路旁边的土地基本都能进行商业活动，往里走点就是住宅区了；车站旁边是商业地区，容积率很高，所以都是高楼。

问：你把投资日本地产说得这么好，为啥日本人自己不去借低利率贷款买房然后出租？
答：日本人或永住者办理住宅贷款，利率在0.5%以下，0.1%、0.3%的也特别多。日本投资贷基本是3%左右利率，这个水平也不低。贷款只能用于自住房的购买，不能转租，一旦发现你把房子租出去了，会面临马上偿还全部本息+巨量罚金。所以如果加了杠杆，没买到好房子，基本等于自杀。
因此，这又衍生出另外一个问题：房租在15万日元以上的房子，基本就没什么竞争力了。你贷款5000万，利率0.5%，35年还清，每个月只需还款13万，就没必要交15万一个月的房租了。并不是贵的房子就一定好，所有国家都是金字塔型社会，穷人多；租金高了，客群就窄了。最好是整栋公寓一间租金不超5万，一户建不超9万，追求的就是高收益+租客稳定性。
回到问题本身，其实日本本地有很多人专门做租房生意，你不能把买房出租当成一个躺平的方案，而是要用运营思维去看当房东这个事情。不要觉得投资之后就可以躺平收租，而是要以经营的态度去维护自己的房产。如果你真的躺平了，又遇到一些不靠谱的中介二房东和物业公司，你的真实收益率很可能不会高于4%，还可能亏本。

问：你在日本呆了6年，对于房产领域乃至于各种东京本地情况都非常熟悉，为什么没有开个微博或者小红书，用自媒体来获客？
答：我只做熟人生意，朋友介绍，这就够了。不太想做自媒体，流量有时候是一种毒药，而且也会吸引一些不怀好意的华人同行来破坏你的生意，有些同胞会半夜扎你车胎，砸玻璃，很无语……日本治安虽然还不错，但是摄像头少，警视厅效率也不高，所以还是多注意吧。找到靠谱的人，买到好的房子，很重要很重要。

问：日本卷不卷？日本人通常靠什么能实现阶层跃迁？
答：论内卷，整个东亚地区都大差不差。
日本人实现阶层跃迁，主要靠投胎。

（本文纯属虚构，如有雷同，不胜荣幸，不作为投资依据）