30年满血复活…

看到一张有趣的图，和你们分享下。

这是以日元计价的东京平均房价走势，从1973年开始猛涨，1990年见顶，跌到1995年后有个小反弹，1997年亚洲金融危机后缓慢跌到2001年左右，然后慢慢往上爬，到2021年收复失地，一共用了三十年时间满血复活。

1990年巅峰时东京的平均房价为6000万日元，2001年最低时大约为4000万日元，跌去三分之一左右。假如没遇到金融危机的话，东京房价可能1995年就会见底。

这张图可能和你们平时看到的日本房价走势图不一样，区别主要有三点。

1、这是东京房价，而非日本房价。东京房价在2021年已经收复失地，但全日本房价可能没这个机会了，因为东京人口一直在流入，日本其他地方都在流出。

2、这是日元计价，而非美元计价。1990年日元兑换美元是150比1，1995年最高是80比1左右，所以如果以美元来计算1990-1995年东京房价就没跌，可能还涨了。

3、这是住宅价格，而非商业地产价格。日本泡沫破裂后，商业地产跌得更多，住宅相对少很多。这可能因为住宅主要是本国人持有，而商业地产很多外资持有，买入时外资更坚定、砸盘时也更狠。

看了这张图不知道你们是什么想法？

我的想法是，从人口结构来看，我们的四大一线和几个强二线城市可能和东京更加相似，未来20年还会有持续的人口流入，所以以本币计价的地产价格走势可能也会类似。

上图是我国TOP10人口城市去年的人口变化情况，顺便说一句，去年杭州人口增量是14.6万，合肥21.9万，长沙约12万左右。

当然咯，每个城市情况不一样，走势相似不代表完全复制。比方说现在有些城市房价已经从顶点腰斩，远超东京30%，也有些城市可能还没到30%。

如果按照东京这个跌满5年来计算，有些城市的高点是2019年，基本已经到位了；有些城市的高点是2021年，且得熬。

来源：刘备教授 微信号：LiuBeiJiaoShou