最近，又到了一年一度的财报季
各家上市公司都在排队乖乖“交作业”
说实话，房企本身的业绩已经被分析透了，没有什么秘密
而房地产作为影响非常广泛的行业
一共涉及上下游超过60个细分行业
不论是处于上游的水泥、建材业，还是位于下游的装修家居业
以及直接相关联的各大银行和物业、中介公司
都或多或少的受到房地产表现的影响
今天，我们从房企之外的财报出发
用更广阔的视角，从一些细枝末节中
充分挖掘行业相关公司的数据表现
也窥探出地产下半场还存在哪些机会
01
地产疲软，银行日子可不好过
因为个人住房贷款，大家主要都在大行做，小银行做的比较少
按照央行统计口径，六大国有银行的个人房贷规模，长期占到全国总量的7成左右
因此大家都格外关注它们的房贷数据
结果，六大行的个人房贷余额总量去年出现了史上首次负增长
和2022年相比，一共下降了5166.26亿元
受到了提前还贷规模增长，和房地产市场调整的双重影响
数据来源：公开财报
建设银行虽然还是个人住房贷款规模最大的银行，也同比下降了超过900亿元
下降最狠的农业银行，更是足足减少了1757.81亿元
不过也有例外，邮储银行一枝独秀，居然保持了正增长
据其零售业务总监介绍，个人房贷业务增长有三大原因：
一是调整策略，把精力更多放在了更活跃的二手房市场
二是补短板，在一线市场充分发力，投放同比增长超过50%
三是抓下沉，发挥县城网点多的优势，迎合了县城刚需客群
来源：央视财经
与国有银行相对应的是，股份行的个人住房贷款余额规模较小，变化幅度也相对不大
目前招商、兴业、民生、光大和渤海银行这几家同比减少
还有中信、平安、浙商和恒丰银行实现了同比增长
当然市场也不是没有积极信号
存量房贷利率的调整，确实降低了购房者提前还款的动力
业内人士指出，今年的提前还贷规模已经在下降，房贷余额减少的速度也在放缓
建行一位副行长表示，第一季度的提前还款规模，相比去年第四季度有所下降
3月以来，个人住房按揭贷款，尤其是二手房的受理量正在回升
随着整个房地产市场的复苏，银行的个人房贷总额今年有望扭转局势
02
那些和地产捆绑的上下游企业，又如何？
我们挑选了两大代表：水泥建材业和家居业
从总量上看，由于房地产行业下行，基建投资也大幅放缓
去年的水泥产量更是创下2011年以来的新低
数据来源：国家统计局
在总量下降的大趋势下，叠加市场竞争加剧、价格下降等因素影响
多家上市公司继续处于利润微薄的状态
数据来源：公开财报
财报细节处仍有一些亮点值得挖掘
比如去年行业集中出海卖水泥，冲向了东南亚和非洲
龙头老大中国建材就猛抓业务的国际化，将新材料推向海外
西部水泥的非洲业务也贡献了较高的利润
不仅利用自身的优势出口水泥，还在海外建厂直接当地产水泥
宁夏建材则是去年数字物流业务增长突出，收入同比增加了超过8成
同时落实错峰生产，降本增效，努力巩固已有的市场份额
地产上下游受其影响各不相同
家居行业更为后端，相对前端的建筑材料业，去年总体表现好了不少，迎来了翻盘曙光
索菲亚、建霖家居、志邦家居、江山欧派这些叫得上名字的，交出的成绩单都很不错
尽管行业龙头公司，东方雨虹、欧派家居、顾家家居和三棵树都还没正式公布全年的财报
但从这四家去年前三季度的数据来看
均保持了营收、净利润双增长的良好态势
数据来源：公开财报
三棵树去年前三季度的净利润更是再创新高
据索菲亚介绍，其业绩提升主要靠推动“门、墙、柜一体化”，重点卖这种一体化产品，不断提高客单价
志邦家居则是充分挖掘存量的市场空间
通过品类开拓、门墙发力、整装布局、拎包进社区等方式
总结下来，本轮家居行业复苏有两大新的增长点：
一是借助崛起的跨境电商
布局早、占比高的一些公司，如恒林股份、西大门、乐歌股份、中源家居等都抓住了机会
二是推动智能化
将家居产品和先进的互联网、感应器、人工智能等技术相结合
有效提升消费者日常的居住体验
数据来源：奥维云网，中金公司研究部
当下热卖的智能电动沙发和电动床就是典范
既然谈到家居行业，就不得不提到家居大卖场
这些年，几个大卖场的求变动作不断，正在改变以前“坐地收租”的经营模式
不仅和国资“联姻”，试图强强联合
而且增加了许多餐饮、汽车等品牌门店
但从财报来看，红星美凯龙和居然之家去年的表现仍不理想
前者更是遭遇了上市以来的首次归母净亏损
后者去年前三季度的净利润也在一路走低
这其中也有一个例外，那就是川渝地区的富森美大卖场
因为自有物业，成本低、店面少，加上强大的运营和引流能力
并且深耕本地区，精准把握当地消费者的偏好
抖音的直播不停歇，今年直接每天都开播
凭借非常明显的区域竞争优势，富森美去年赚了个盆满钵满
03
但，贝壳为什么去年反而“赚麻了”
让人意外的是，大环境没有明显好转，中介却率先赚到了钱
从2022年的净亏损13.97亿元，到2023年的盈利58.9亿元
贝壳只用了一年时间，就做到了扭亏为盈，“扬眉吐气”
带着好奇，研究财报，发现贝壳逆势上涨主要靠四大动力：
首先是存量房业务功不可没
去年贝壳超3万亿元的总交易额中，存量房占比直接达到了近2/3
数据来源：公开财报
同时，存量房业务的多项指标都优于新房业务
当下改善需求占主导，贝壳抓住了更热闹的二手房市场，大大增加了“卖一买一”的连环单比重
当然新房业务也没有“躺平”
展开了一系列措施，包括扩大优质新房合作项目覆盖面
创新和一二手联动销售模式，比如上海链家和各大新房项目合作推出“置换无忧”服务
还有加强国央企开发商预付佣的“快佣”项目占比
除此之外，贝壳还在积极发展家装家居的业务，力争开拓新的增长曲线
业绩表现也确实给力，去年的交易额足足翻了一倍多，同比增长146%达133亿元
最后是新兴业务及其他板块，像租房、金融服务等
也有13%的增长，交易额接近千亿元水平
值得注意的是，财报还有一大亮点，门店继续扩张，经纪人数量又提升了
到2023年年底，贝壳一共有43817家门店，比2022年增加了3301家
数据来源：公开财报
经纪人数量为42.77万人，比2022年增加了3.36万人
其中活跃经纪人有39.71万人，比2022年增加了4.75万人
数据来源：公开财报
可以这么说，贝壳作为房产交易平台
一买、一卖、一租，再加上连带的装修和金融服务
坐收渔翁之利，去年净利润达到58.9亿元，创下近5年新高，等于日赚1600万
04
没想到的是物业公司基本都在盈利
最后，是和房地产关系紧密的物业管理行业
尽管还没有完全走出独立行情，仍会受到房地产行业的影响
但越来越多的物业公司开启了向内生长之路
在巩固基本盘的同时，集中精力调整优化业务结构，还不断开拓第三方服务规模，进一步提升独立性
据乐居财经统计，截止3月底，已发布财报的57家上市物业公司
总营收合计为2782.66亿元，平均每家营收达48.82亿元
总净利润合计为163.16亿元，平均每家净利润约为2.86亿元
整体表现明显优于开发商的财报
数据来源：公开财报
而且57家都有净现金结余，合计总额为1230.77亿元
万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业手握的现金规模更是都超过百亿
再次验证了行业具备非常充足的现金流
其中，52家公布了去年的在管面积
有17家的在管面积破亿，比2022年增加了3家
这17家的在管总面积占比超过8成，说明行业的集中度进一步提升
头部企业的表现也都可圈可点
华润万象生活去年年底在管购物中心达101座，正式迈入“百Mall”里程碑
重奢购物中心就有13家，稳居行业第一
绿城服务更是凭借高品质口碑
来源：乐居财经研究院
在去年实现了95.2%的超高物业费收缴率，以及1.2亿元的物业费提价
碧桂园服务的第三方收入占比创历史新高，关联交易收入仅占2.9%
万物云则是主动降低了与母公司万科的关联度，积极寻求市场化独立
总的来看，多家物业公司正朝着多元化、差异化的方向发展
不仅仅只是提供最基本的物业管理服务
而且持续拓展新业务，包括家居装修、团餐、幼儿托管还有养老等
向综合性多元服务商前进
05
各家公司的年报其实都在做同一件事情
告诉我们之前取得了什么成绩，现在遇到了什么困难，接下来会往哪里走
说实话，楼市正在加速进入存量时代
公司既可以选择躺平，靠着家大业大，树大好乘凉
也可以顺势而为，积极调整业务结构，踏实做好手头每个项目
我们也从中看到
区域性龙头正在崛起，国央企的业务基本盘非常扎实，跨境同样是一个可以尝试的办法
只要愿意努力，今年依然大有可为
来源：真叫卢俊