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拿地、买楼、抄底捡漏,大厂回流五环内

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上一轮大厂密集搬迁、楼,还是在十多年前。那时,移动互联网卷起的新浪潮,簇拥着飞速发展的互联网公司,奔向开阔的郊区。

最近几年,又有不少大公司将搬迁提上日程,这一次,潮水掉转了方向。

大厂搬迁,往往不只关乎大厂本身。当满溢着技术、金钱、人才的巨头决定腾挪,意味着一波资源与商机即将涌入新的地区。但密集回流五环内的人和随之而来的需求,也会像一颗颗石子一般投入原本平静的社区生态,激起一个个漩涡。

文 |马延君

编辑|辛野

运营|泡芙

漩涡

已经一个多月了,几乎每位来看房的客户都要问一遍:字节什么时候搬过来?

自从四月底,字节跳动租下北京亚运村北辰·新空间的消息传出来,房产中介陈宇就躲不开这个问题了。他在亚运村这片工作了两年多,以往租房的人最关心房租价格、楼层高低、房间采光,以及到地铁口的距离,现在考量加上了一层——“字节搬迁”。

租客们的心理不难猜,“怕房租涨价,怕交通拥挤,怕生活更不便利”,陈宇总是习惯性地挥挥手,试图打消客户的顾虑,“还早着呢,这才刚开始装修,什么时候搬还不一定呢”。

但他每次路过那栋紧邻街边的五层办公楼,都会停下来看看进度,“五月初还在往外运垃圾,后来又在搬水泥,现在已经遮上了白布,估计再有一个多月,也就差不多了”。

淡蓝色的玻璃罩住了新的大厂办公楼,陈宇不知道里面会被装修成什么样子,又会创造出多少财富与价值,他只盼着“快点搬过来吧”,趁着字节员工租房的高峰,或许他能小赚一笔。

▲北京亚运村。图 / 视觉中国

与此同时,坐落于北京西北三环内的丽金智地中心,交付之前的精细保洁工作紧锣密鼓地进行着。春节过后,天气逐渐转暖,楼宇周围的工人们也忙碌起来,栽种、修剪绿化植被,搭建水系景观。

这座占地超19万平方米、定位7A超甲级的写字楼综合体,瞄准的是海淀区新商业地标。今年5月1日正式交付后不久,华为海淀城办宣布入驻;而早在2023年,蚂蚁集团就完成了对丽金智地中心东塔的收购,面积约为6.2万平方米左右,并决定在此设立创新科技总部,预计于今年7月迁入。

上一轮大厂密集搬迁、买楼,还是在十多年前。那时,移动互联网卷起的新浪潮,簇拥着飞速发展的互联网公司,向着更广袤的市场和更高的市值发起进攻。人才不断涌入,原先的办公楼很快变得逼仄、拥挤,到开阔的郊区占上一席之地、盖起自己的大楼,成为百度、新浪、网易等老牌大厂的共同选择。

最近几年,又有不少大公司将搬迁提上日程,这一次,潮水掉转了方向,从北京郊区向五环内回流成为新的趋势。2021年,腾讯大手一挥,租下了亚洲金融大厦10.7万平方米场地,当时创下北京写字楼租赁市场,近十年来单笔成交面积的最高纪录。几乎同期,字节瞄准了一公里外的北辰世纪中心,完成了2.13万平方米写字楼面积的签约。

▲亚洲金融大厦。图 / 视觉中国

大厂搬迁,往往不只关乎大厂本身。当满溢着技术、金钱、人才的巨头决定腾挪,意味着一波资源与商机即将涌入新的地区。但密集回流五环内的人才和随之而来的需求,也会像一颗颗石子一般投入原本平静的社区生态,激起一个个漩涡。

在北三环附近工作的李佳宁,最近就陷入了字节搬迁带来的漩涡中。她住在安慧里社区,每个工作日的早上八点,耳边就会准时响起装修声。那里原本是一片老旧的居民楼,但现在,由于和北辰·新空间只隔一条马路,眼看着就要成为租房市场的“香饽饽”。

李佳宁已经在这里住了三年,虽然房子不新,离地铁口也有段距离,但好在距离公司较近,楼下就是平价小饭馆与社区超市,生活气息很浓。现在,她担心门口那条本就拥挤的马路,会在上下班时间变得更堵,“打车十分钟的路程早晚能堵成四十分钟,以后就更不敢想了”。

更让她焦虑的是,字节每月1500元的房补会让附近房租水涨船高,“突然装修的房东都是想租个好价格,可我们公司没有房补啊”。

李佳宁与同事合租,7400元租下两居室已经是她们能承受的极限,“就算是每月涨个三五百元,我也得考虑搬家了”。她的语气里有些忿忿,“这些人员密集的大厂,为什么不能在郊区盖栋楼,非要来城区挤呢?”

王强很熟悉这类租客的焦虑,他在上清桥区域做了五年多的房产中介,那里是北五环与清河的分界线,从来都是偏远的地界,附近多是几所高校,算得上李佳宁口中的“郊区”,再加上大部分楼房都已建成十几二十多年,房租一直维持在“五六千元就能租下一间一居室”。

变化发生在五年前,字节在学清嘉创大厦设立办公点,加上周边还有中公教育和知乎,“互联网小十字路口”呼之欲出。王强眼见着“房租蹭地一下涨起来了”,每间房都差不多涨了一千块。那段时间,不少房东着急找他毁约,想要另觅租客,“每年一万多块的差价,谁不眼红啊,就连房价也跟着涨了”。

好景不长,2022年底,字节部分搬离了学清嘉创大厦,中公教育与知乎也陆续开始了大裁员,“小十字路口”的热闹跟着消散,“地铁站人流都少了一半”。但是,涨上去的房租倒是没有随之降下去,“毕竟飞书还在那栋大厦”。

更关键的是,拉扯着漩涡的力量又多出来一股。就在今年1月份,腾讯刚刚以64.2亿元的价格,买下了附近学院路北端的一大块地,用地规模超过7万平方米,地上建筑规模高达28.56万平方米。腾讯回应称,本次交易将主要用于满足公司对办公用地的需求,为公司员工提供稳定集中的办公场所。

这次出手,行业里嗅觉敏锐的人很容易联想到十年前,腾讯第一次在北京买地,以19.8亿元的价格拿下西北旺东路10号地块,规模与此次相差无几。后来,那里成了腾讯的北京总部,西二旗最出名的地标之一。

洪流

对于身处大厂的人来说,漩涡拉扯的力量更为具体。

为了离公司近一点,方便加班,百度前员工冯军翔已经和同在北京的妻子“两地分居”了四年。妻子一直带着孩子在西城区上学,冯军翔则是随工作住在西二旗,只有周末才能回到家中。

作为一个从小生活在新街口的北京人,冯军翔喜欢宅在家里,“上大学前就没出过二环”。2014年,刚刚从位于中关村的学校搬到西二旗的他,第一次感受到这片土地的神奇,脑子里很长时间只盘旋着一个念头——“一个地方怎么能做到又拥挤、又荒凉的?”明明人流那么密集,上下班时地铁挤得“恨不得骑到别人脖子上”,可周围还是一片荒地,“想找个大一点的超市和商场,难如登天”。

▲西二旗地铁站。图 / 视觉中国

从中关村到西二旗,互联网以增长为名的洪流,在北京冲刷出一条清晰的弧线。无数大厂人被裹挟其中,从一个地方卷向另一个地方,他们的生活也被切实地塑造、改变。

2004年建起来的理想国际大厦,几乎目睹了洪流席卷中关村的全过程。那时,大厂还不叫大厂,一家公司的员工往往也填不满一整栋楼,新浪、百度等互联网企业,和爱国者这样的IT硬件企业,分别盘踞在大厦的一层或几层,共享电梯和天井。

刚开始,新浪是理想国际大厦里最风光的公司,新浪财经总编辑李兀曾回忆,“2000年后的很长一段时间,新浪的营收是其他所有比较大的互联网媒体公司之和还要多。”很快,百度在2005年上市,一夜之间创造出8个亿万富翁、50个千万富翁和200多个百万富翁,连带着整个大厦成了北京新的“富人区”。

理想国际大厦的规矩是,租赁规模最大的两个租户,可以把自己的logo挂到大楼顶上,新浪和爱国者最先获得了这个权利。《人物》此前了解到,百度上市后,李彦宏一度也想把Baidu挂上去,但公关几番沟通无果,只能作罢。但很快,用公关的话说,“百度比新浪厉害这件事,已经不需要通过logo证明了。”

2009年底,李彦宏率领百度迈出了走向五环外的第一步,搬进了西二旗的百度大厦。这一回,楼都是自己盖的,logo想怎么挂就怎么挂。只不过,少了较劲,也多了些寂寞。一位百度前员工曾发文说,在百度到来之前,西二旗是没有互联网大厂的,那时百度人中午唯一的消遣方式是在食堂吃完午饭后,绕着像一个“搜索框”的百度大厦转圈,走得慢的转一圈,走得快的转两圈。

▲百度总部大厦。图 / 视觉中国

从诞生之初,互联网公司就爱扎堆儿,国外有硅谷,国内有中关村,人才和资源一股脑儿地涌向那里,灵感迸发、机会满地。但小小的中关村很快承载不下不断冒出来的新公司,和不断膨胀的野望。

百度在西二旗砸下第一颗钉子后的十年里,新浪、网易、腾讯等老牌互联网公司,都陆续搬到了五环外,和滴滴、快手等移动互联网时代跃上风口的新贵们,在西北五环外遥远的后厂村相遇。西二旗地铁站也“沾光”,成了北京最繁忙的地铁站之一。

程江在2018年毕业后来到西二旗,他住在距西二旗一站地的龙泽,一个不到十平方米的合租小屋,房租每月3200元,地图上显示通勤时间只需20分钟,但他通常要走上小一个小时,“先坐两站公交到地铁站,再排三四轮队挤上地铁,出了地铁继续在街上的人流中往前挤”。

大多数愿意挤进人群、被一栋栋大楼吐纳的年轻人,对通勤疲劳和重复性的工作压力习以为常,毕竟大厂工作的另一面是丰厚的物质回报和稳定上升的职业预期。在洪流中,他们只能依赖惯性,被推着向前。

但也不是所有的大厂,都踏入了这股洪流。

2016年,今日头条搬入知春里附近的中航广场时,张一鸣在内部信里颇为骄傲地说:“这几天大家都在朋友圈晒新办公室照片,很好。不过提醒一下,大家应该重点晒位置啊:我们是少有的在帝都中心知春路的公司哈。毗邻各所大学、华星影城、几条地铁线……”

话锋一转,他尤其强调:“这是北三环,不像那些在上地、通州等城乡结合部的公司。”

在这位彼时刚33岁的科技新贵眼里,年轻人工作生活就应该住在城市中心,“哪怕房子小一点,在市区有更多的活动和交流,下班之后也不需要浪费大好时光和宝贵精力挤地铁”,“年纪轻轻不要着急在郊区,尤其房山、沙河、天通苑之类的远郊定居,买了房我其实也建议搬到市区来”。

但对此,不少员工心中还是五味杂陈。一位在字节工作了三年的前员工抱怨道:“公司为了让我们住在市区煞费苦心,但我每天加班到晚上十点,真不知道能去哪里活动和交流。”

回流

在西二旗挤了两年地铁后,2020年,实在无法忍受的程江选择跳槽去美团,工作地点换到了望京。

虽然美团总部大楼紧挨着东五环,但程江觉得在望京生活,比西二旗方便很多,步行上下班,周边商场很多,公司有食堂,“基本过上了钱多事多离家近的生活”。和80后那一代大厂北漂期望依靠高薪资在北京扎根的想法不同,90后的程江信奉“钱是用来服务生活的”。为了给家里的三只猫更大的活动空间,尽管每天只有回家睡觉的时间,程江还是狠狠心以每月6000元的价格,在望京租下了一居室。他从没想过要在这座城市久留,“攒够了钱,就换个活得更舒服的城市呗”。

望京原本是韩国人在北京的聚集地,但随着互联网公司纷纷在这里驻扎,旧的望京逐渐淡出,一个更商业、更具有时代特征的“新望京”生长出来。2014年,新地标望京SOHO建成,大批初创公司纷纷入驻,SOHO中国创始人潘石屹颇为自豪地介绍:“望京SOHO中90%都是互联网企业。”紧接着,美团与阿里的入驻,更让望京区域的互联网大厂“浓度飙升”。

▲望京SOHO。图 / 视觉中国

大厂在办公楼上的选择,往往带着自身鲜明的行事风格。

与不少搬向西二旗的互联网公司,喜欢低矮的园区型办公楼不同,出手阔绰的阿里,尤其青睐甲级超高层写字楼。2016年,市值登顶亚洲所有上市公司第一的阿里,在北京告别了租房生活,正式住进此前斥资16.8亿买下的望京绿地中心A座。次年,又高调入主昆泰嘉瑞中心,两栋楼隔空相望,步行5分钟即可抵达。

而美团,自2010年创立以来的十年间,一直没有置业,包括美团总部大楼都是租的。哪怕到了2020年,公司市值一度超过6000亿港元,美团在租房上面的算盘,打得还是相当精明——绕开巨头盯上的甲级写字楼,美团租下了众运大厦、望京科技园、启明大厦、数码港大厦等产业园和乙级写字楼,租金能便宜不少。

据经济观察报报道,2020年,阿里租下的金辉大厦报价在10元/天/平方米以上,而望京科技园租金在6元/天/平方米,像美团这种大企业,议价能力强,拿到的价格还要更低。

从中关村到西二旗再到望京,每一处大厂聚集过的地方,似乎都有各自发展的周期。望京曾是移动互联网创业热潮的孵化地,被称作“O2O宇宙中心”,而当独角兽上市成为巨头,当企业规模不断扩张,望京周边五环边缘可供选择的写字楼、地块日益紧缺,大厂为下一阶段筹谋的目光,又投回五环内。

这一次,最先做出回流决定的,是员工迈入十万大关的腾讯。2021年上半年,或许是为了方便业务交流、节目录制,腾讯视频搬迁至国贸央视大楼隔壁的三星大厦。紧接着,阿里旗下的支付宝,也在北京环球金融中心继续扩组。就连深耕南五环亦庄的京东,也将业务部门送回了海淀知春路的京东科技大厦。

据商办市场行业数据,2021上半年,北京CBD商圈的总成交面积约23.1万平方米,其中互联网科技行业总成交面积超8万平方米,占比达34.61%,远超过去四年。

▲北京CBD商圈。图 / 视觉中国

而当时间来到当下,大厂回流五环内,又有了新的动力。

“现在连国贸、金融街的写字楼都在降价,更别提别的办公区域了”,乔理是一名写字楼租赁经纪人,在他的印象里,今年第一季度,或许是北京写字楼市场“最冷的一个春天”。

他所在青年路商区写字楼,空置率已经达到了两位数,为了留住楼内的优质客户,业主给出的诚意是降价20%,即便这样“还有再谈的空间”。

从同行那里听到的消息也不乐观,“相比于2018年前后,现在的租金价格基本都要打上七八,就像望京SOHO,过去公司也是一个接一个地搬进去,现在价格腰斩了,却还招不到租户。”

而据世邦魏理仕统计,今年第一季度,北京写字楼市场空置率为22%,约相当于2018年的3倍;平均租金为每月每平方米283.3元,相比2018年下降超过三成。

此次字节租下的北辰·新空间,是由北辰购物中心改建而成,在乔理的记忆里,那栋大楼曾经是北京北部最大的百货商场,2018年停业后已经空置了许久,“对外一直在说改造”,他估算着在此市场环境下,“字节这样的优质大客户,应该能谈个很实惠的价格”。

除去租金价格下降,政策因素、业务发展,与对人才的需求,也是大厂回流五环内的一大原因。

2024年3月,蚂蚁集团启动了新一轮组织架构调整,AI和支付宝的地位更受重视。为了此轮调整,蚂蚁集团在海淀区设立“创新科技总部”,布局安全科技、移动科技、SaaS服务等多个领域。新总部坐落的丽金智地中心,正对着北京理工大学南门,周围林立着人大、北邮,不远处还有清华、北大。如此看来,中关村又一次成为AI时代的人才高地。

坚固的信心

比起简单的买卖、租赁办公楼,年初豪掷64.2亿元拿下学院路地块的腾讯,算的是另一本“生意经”。

就在前两年,腾讯还在大刀阔斧地降本增效。整个2022年,腾讯砍掉诸多非核心、不赚钱的业务,下架及关停旗下App超16款,将营销费用同比压缩了28%。与此同时,腾讯也在收缩员工规模,截至2022年底,腾讯员工同比上年减少4335人,2023年第一季度财报显示,腾讯员工又减少了近2000人。

很多员工对此不解:“不知道为什么要买楼,西二旗那边裁得都没剩什么人了。”

马化腾在年会上没有回避这一点,他也犹豫过降本增效还未完成的当下,“动辄上百亿地去投(地产),是不是合适”,一度也推迟了拿地计划。但2023年,视频号的发展让他看到了希望,“让我们在过去短视频失利的情况下,重新具备了一个坚实的抓手,我们今年能够全力发展的就是视频号直播电商,电商和广告是相辅相成的”。

至于拿地的决定,则是看到整个大环境下,公司业务还是比较稳健地发展起来了,“因为有这个需求,我们还是决定拿下来这个地”。

事实上,这片土地也来之不易。2018年,北京曾颁布《北京市新增产业禁止和限制目录(2018年版)》,这版目录也被称为“最严禁限目录”,明确规定“在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”。

而腾讯所购买地块,正是在该目录发布前,紫光集团以66亿元的价格拍下的,由于紫光集团于2021年申请破产重整,没有缴纳后续费用,也没有进行开发,腾讯才得以在2024年,再一次“捡漏”五环内的土地。

买楼、买地,一直是互联网大厂的一项重要投资,相比于目前部分房企审慎拿地,互联网企业仍然保持较高的拿地频率。据不完全统计,2023年,华为、京东、阿里等多家大厂均有拿地动作,拿地金额近90亿元。

字节也是买地大户。经历了在写字楼间的反复搬家后,字节近几年在上海、杭州、北京、深圳的土地市场频频出手,建立自有产权办公楼。2020年启用的北京海淀区北三环的方恒时尚中心,便是字节跳动创业多年来,在北京的首个自有产权办公楼,耗资达50亿元。

相比于竞争激烈、风云变幻的互联网市场,或许拿在手里的“不动产”,才是大厂在不确定年代最确定的底气。毕竟,当年陷入资金链断裂困境的乐视,还能拿出乐视大厦作为抵押,以解燃眉之急;而市值“与日俱跌”的搜狐,也因手握搜狐大厦,被外界调侃为“穷得只剩几栋楼了”。

二十多年前率先上市的搜狐,在如今的大厂前沿竞争中已不见身影,但在当年员工人数激增的情况下,买地盖楼也称得上风光一时。

2007年,搜狐买下了北京威新国际大厦8层物业,并将该大厦命名权买下,改名为搜狐网络大厦。那时,连同大厦的命名权及10个停车位,搜狐投资金额共2.77亿美元。2010年,搜狗又花1.1亿美元买下了一块地,即现在的搜狐媒体大厦,同年搜狐旗下游戏事业部畅游以9亿元价格,买下石景山区八角东街的搜狐畅游大厦。

▲搜狐网络大厦。图 / 视觉中国

尽管如今搜狐的市值只剩4.1亿美元,但三栋大厦的估值加起来已经超过了67亿。或许是早就看中了楼盘的商用价值,早在2021年搜狐就开始出租办公楼赚钱了。安居客显示,在搜狐媒体大厦和搜狐网络大厦的楼盘内,均有办公区在出租,平均计算下来,搜狐楼盘的出租价格为每天每平方米8.5元到10元左右。

被冲刷的,被改变的

最近一段时间,向王强咨询买房的客户多了起来,和那些担心字节搬迁的租客一样,购房者们最关心的问题也是,“腾讯的楼什么时候能盖完?这片房价还会涨吗?”

王强给不出明确答案,只是模糊地说道:“大楼刚动工,可能还得两年”,至于房价,更是他无法预测的未来,毕竟如今到处都是房子降价的消息,“谁敢打保票呢?”

大厂的到来,给生活带来的改变,王强已经经历了一波,字节入驻,中公教育兴盛,知乎风光的2019年,也是王强业绩最好的一年,租客一个接一个地进门,看一眼图片就签下了租赁合同,“3个字节员工合租一套9000元的三居室,扣掉房补,每人每月才花1500元”,那时王强连连感慨,“字节可真有钱啊”。

公司林立,也带来了不少餐馆和超市,以往和同事聚餐,大家要骑着电动车向学院路方向走上一段,只是现在,随着那些公司的撤离,餐馆也消失了不少。

大厂的出现与离开,对一个区域的改变,或许可以从上海漕泾区的发展中窥得一隅。2013年起,势头正盛的腾讯、网易、字节等公司纷纷入驻漕河泾,这里地处上海西南部,三条地铁线横竖贯穿,又有三十多年的产业积累,自然获得了许多企业青睐。

2021年漕河泾印象城开业,在印象城3公里范围内,活跃消费客群多达70万人,但购物中心却独此一家,因此开业三年来客流始终不减。2020年,漕河泾地区的房价也突破了6万元,最贵的小区均价超过7万,一跃成为浦西房价高地。到了2023年,漕河泾地区写字楼的租金价格,已经比十年前翻了一倍左右。

而在2023年初,腾讯和字节即将搬离漕河泾的消息传出来,唱衰漕河泾房价的声音开始在城市上空飘荡。但由于漕河泾开发区目前也聚集了上海约60%的游戏企业,和大量高科技产业群,目前房价还未见大幅度变动。

更明显的变动,出现在杭州未来科技城。去年9月以来,阿里将云与科技事业部从未来科技城迁出,上万名阿里员工开启大迁徙,目的地是距此五公里以外的云谷园区。

▲位于杭州未来科技城的阿里。图 / 视觉中国

那段时间,“阿里员工抢房、一大波人深夜跟中介看房”的消息层出不穷,云谷园区启用前半年,区域内房租价格涨幅已超过20%;部分热门小区的房子,租金涨幅超过50%。一位熟悉杭州楼市的市场人士形容,“阿里员工所到之处,周边房租大涨”。

与此同时,曾经的明星楼盘未来科技城转瞬没落,出现了五年来的首次下跌。“之前卖8字头的,现在只要6开头了。”谈起该地区的二手房价,一位杭州本地中介感慨道。

大厂搬迁往往会对一个区域的生活、商业、房价乃至发展前景产生深远影响,而洪流冲刷过后,更切身、更细碎的变化,也发生在每个普通人身上。

自从腾讯搬到亚洲金融中心,一位工作多年的老员工已经想尽办法,申请了很多次居家办公,“刚装修完没多久就搬过来了,总觉得会对身体有些影响”,好在办公区附近就是奥林匹克森林公园,偶尔午休时出去散步,能独享一阵奢侈的初夏阳光。

经过一个多月的纠结,李佳宁最终决定还是提前找找新的居住地,邻居的装修声还是不绝于耳,“房租涨价看来是躲不开了”,她只能牺牲通勤时间,继续漂在北京。

而陈宇还在等待着字节搬迁的那一天。他已打算好,干完那段时间就立刻辞职,最近来买房、租房的人越来越少,薪资比起两年前不涨反跌,他还没想好将来要去做些什么,唯一确定的是,大厂的搬迁,将会为他带来一小笔梦想基金。

还在百度每天通勤的时候,冯军翔和家人一度讨论过,要不要在西二旗买套房子,但他最终还是觉得,“工作早晚要换,3万一平的房价,买在什么都没有的郊区太亏了”。他没想到,自己在大厂云集的西二旗,一待就是十年。而这十年间,乘着大厂的东风,西二旗的房价也一天天地涨起来,直到翻了一倍,早早买房的外地同事在北京扎了根,他这个本地人倒是彻底“可望不可及”。

前不久,冯军翔面了字节,已经到了洽谈入职的阶段。担心又要搬到亚运村,他考虑着“总这么分开也不是回事儿,要不就放弃房补,住回家中”。好在这次,通勤距离已经从20多公里,缩减到了16公里。

来源:每日人物

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