2024年,北山广深的租房市场进入一种诡异的局面,从房东、房客到中介都觉得自己才是那个吃亏的老实人。
房东觉得自己亏了。每年上涨的租金忽然就涨不动了,一边是打工人的“砍一刀”申请,另一边还有中介降租解约二选一的通知。
打工人觉得自己亏了。慈眉善目的房东忽然就换了一副面容,退租时两万四的押金只给退九千[2];装修粗糙、甲醛超标的串串房更是在各大小区密集埋伏,后者装潢风格之统一,仿佛是同一个施工队在全国巡回装修。
所谓“串串房”,指一些旧房毛坯房,用极差的劣质材料、杂牌家具包装成网红风的精装房出租,甲醛等有害物质浓度超标,牧原股份的猪看完都得连夜逃回养猪场,因而得名“白血病套房”。
新的打工地狱笑话由此诞生:最悲伤的事,莫过于白天上班替房东还房贷,晚上回出租屋替房东吸甲醛。
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本该两头通吃,稳赚不赔的二房东和中介,居然也觉得自己亏了。以房产中介龙头贝壳为例,2024年一季度首次公布的租赁业务收入同比大涨近两倍,一算利润率却在所有业务中垫底。
整个租赁市场乱作一团,而这一连串的风波的源头,其实是一场房东和业主之间的内讧。
房东内讧,房客捡漏
脱口秀演员邱瑞曾在综艺里讲过一个全场爆灯的段子:北漂租房能有多离谱?中介带他看过一个“钻石”房型,整个房子找不到一个直角,却有四个东南角。
“都不是家徒四壁,那玩意起码是家徒十二壁。”
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哄堂大笑背后是打工人的心酸泪,很长一段时间里,房客与房东的权力关系,可以浓缩成中介的那句经典台词:你不租有的是人租。
中国租房市场长期处于一种供需紧平衡的状态,即短期内市场供需大体平衡,想租房的人总比出租房子的人多那么一点。
需求越旺盛的地方,平衡关系就越是紧张。学区房就是一片永恒的战场,亦庄家长出价50万,为刚出生的孩子占一个海淀租房坑位[3];毗邻清华园、坐拥名校中关村二小的华清嘉园喜提“宇宙神盘”称号;新时代的孟母三迁,还得会点拳脚功夫。
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供需紧平衡的特点给了房东和中介年年涨价的底气。北上广深的工资涨幅总是赶不上房租提价,你的房东比你的父母更盼着你能出人头地——2021年,腾讯前脚把毕业生房补涨到4000块,南山包租公后脚就盘算着提价。
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但在这一轮周期里,租房市场俨然换了一副景象,打工人还是那些打工人(但有可能经历了降薪优化的洗礼),房东和中介却换了一套话术,亲切而不失礼貌地表示:价格都可以谈。
租金水平最能直观反映市场的变化。根据诸葛数据研究中心,今年以来全国的租金总体都在下滑,截至5月租金环比五连降。
中大城市的租房均价从2021年接近3600元/月的高位,回落到了约3500元/月的区间,前几年强势领涨的一线城市,如今也不负众望地开始领跌。
更让房东心梗的是,房租在下降,房子却更难租出去了。据房产自媒体我是卢俊统计,2021年,链家的单套房源挂牌后,平均13-18天就能出租;但在今年,空置期被延长到了40天[4]。
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背后的原因其实很简单:紧平衡被打破了。
隔壁买卖市场的低迷是这一系列变化的源头。全国100个重点城市的二手房价降多涨少,房价下跌的城市数量,已经连续12个月超过60座,今年4月更是迎来两年内新高[x]。
高位上车的房主,刚给银行打了两年工,转身就亏掉了大半首付。重压之下,主战派在小区业主群里号召打响房价保卫战,取巧派喊出“免费送房”的噱头,想给上万月供找个接盘侠;议和派干脆自认倒霉,降价卖房——还未必卖得出去。
当然,还有一个稳妥的选择:暂缓抛售,改赚房租。一个可参考的数据是,一二线城市在租房源数量已经连续半年都在同比增长。
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“售转租”房源的增加,直接扭转了原本需求略大于供给的局面,议价的天平自然也从房东改向租客倾斜。
房东一边艰难降价,一边在押金上暴打年轻人,闹出“提灯定损”的笑话,退租时打着大灯给房子找瑕疵;打工人看似低价捡漏,但大概率还是只能租到二房东爆改的串串房和隔断房。
但要说起二房东和中介的日子,其实也好过不到哪里去。
中介也要过苦日子
链家创始人左晖曾讲述过自己的北漂遭遇:
“1992年,我大学毕业,2004年买了第一套房子,中间这12年,我一直在租房,换了10个房子,也曾经被骗得一塌糊涂[5]。”
租过房的人都知道,房东直租的稀有程度堪比野生大熊猫。由于供需两端极度分散,且集中在周边3-5公里,本地小中介和二房东长期把控大量房源,行业连锁化率始终有限。
自如和蛋壳等平台打得头破血流,品牌长租机构的一线城市市占率也只有20%[6];已经做到房产中介龙头的贝壳,在2021年才正式开启租赁业务。
在这一轮“售转租”行情中,一手买卖、一手租赁的贝壳,看似左手倒右手,轻松做到稳赚不赔。
今年一季度,贝壳首次披露租赁业务收入,26亿元人民币的营收规模,是继二手房、新房交易之后的第三大业务。
事实却是“售转租”的客户越多,中介们的日子就越难过。
抛开已经被有关部门整顿归零的“租赁金融贷”,和“北漂神盘”北京像素这种自营式公寓项目,连锁租赁平台主要有两种赚钱模式:
第一种是赚租金差价,平台化身二房东,与房主约定保底租金,转手再以更高的价格转租出去。自如是这种模式的代表,500元保底租金收房,挂牌600元出租,还加收6%的服务费。
隔断房和串串房就是二房东的智慧结晶。只要能多收一份房租,客厅厨房乃至卫生间都能当卧室;毛坯爆改样板间的串串房,也是为了更低成本、更快速地租出好价格。
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但这种模式投入重、成本高,还得持续收房以获得区域定价权。2022年,光是垫付水电煤费用,自如就花掉了6个亿[7]。
长租公寓也因此成为暴雷重灾区。房东东数据显示,2019年国内长租公寓倒闭53家,其中,因为资金链断裂及跑路的共45家[11]。
当租金水平随着供给增加而一路走低,长租公寓的差价生意不出意外地遭到了市场暴打,500元保底收来的房子,挂牌400元也租不出去。结果就是今年以来,自如大规模与房东解约的新闻频出。
平台的做法不难理解:反正都是亏,不如重新签一批300元的房子。
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另一种更轻资产的盈利模式——空置期收入,也遭到了这一轮行情的精准打击。
贝壳的“省心租”就是空置期收入的代表,其本质是平台和房东的一场对赌游戏:
平台不改造房源,也尽量不加价出租,而是和业主协商一个免租的空置期,房东自空置期之后开始收租;如果房子在空置期间出租,则租金归平台所有。
空置期的延长,直接让这场对赌走向不利于贝壳的局面。一旦挂牌时间超过空置期,贝壳不仅不能小赚一笔,还得自掏腰包交房租。就这一点而言,房东确实挺省心。
贝壳的艰难在财报上也有所体现。今年一季度,贝壳租赁业务收入同比增长189.3%,营业成本也暴涨150.8%;论营收占比可达16%,对应的利润贡献率只有2.7%。
论利润水平,房屋租赁是贝壳所有业务中最低的。
![贝壳不同业务利润率](https://n.sinaimg.cn/spider20240716/372/w1080h892/20240716/d2f3-d23d43157c13f88dd02fd02329ba31a0.jpg)
租赁不如买卖香,贝壳已经有了足够深刻的体会。但即使如此,租赁业务依旧在财报中被大书特书,因为在这一轮周期里,它几乎是这个房产中介龙头仅有的增量了。
难以承受的代价
2018年,有董事问贝壳CEO彭永东,贝壳发展速度超预期,有何预期外的挑战与困难?彭永东困惑地想了半天,回答说发展这么快至今没有预料外的挑战[10]:
“或许这就是最大的挑战。”
彭永东的凡尔赛发言还是说早了。2020年8月,贝壳顶着亏损上市,市值一度摸高到了6000亿元,超过万科、恒大、碧桂园等地产龙头企业;3.5万亿的GTV,相当于3个拼多多、5个美团,仅次于阿里巴巴。
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从成立链家到疯狂并购上线贝壳APP,从非典到金融危机抄底扩张,贝壳几乎踩中每一个地产周期,把逆周期扩张写进了骨子里,在上行时多扩张,在下行时少关店,一点点和同行拉开差距。
保持逆周期扩张的信念是消费者给的:虽然有起伏,但明天的房价永远比今天贵。过去二十年间是中国房地产最繁荣的二十年,这个不曾出错的信念鼓励中国人欣然走进链家和贝壳,与中介一起分享高杠杆的红利。
2020年,贝壳再次熟练抄底,员工人数从2020年下半年的8.7万人上升至2021年上半年的11万人以上,为下一个上行周期做足准备。
但厄运不期而至。灵魂人物左晖的离世像一个时代离去的隐喻,房地产寒冬随之而来。
自告别左晖后一个月,房地产的“主席”恒大集团就被爆商票违约,花样年、融创、绿城、奥山等开发商紧随其后,排着队拿着出事的号码牌,房地产投资额断崖式下跌。
下游市场也开始变换风向,2021年夏天,房产交易面积开始明显走弱,也是这一年底,接任贝壳总裁的彭永东发布“一体两翼”战略。
“一体”指贝壳的老本行,占据超九成收入的二手房与新房交易。经历了2023年的小阳春后,贝壳的房屋买卖业务在2024年还是再次步入了下行轨道。
财报数据显示,贝壳本季存量房(即二手房交易) GTV 为 4532 亿,同比降幅高达 32%;新房成交额环比下降幅度高达 36%,比市场预期要低 10%。
“两翼”,则是家装家居和租房两个新业务。受住房成交疲软的影响,家装收入规模在今年一季度首次环比下降34%;租房业务倒是涨势喜人,但与买卖市场的对冲与远低于其他业务的利润,构成了贝壳如今的烦恼。
尽管最终靠着降本增效获得正向利润,贝壳还是没能赢得投资人的信心,市值相较最高点已经跌掉了700多亿美元。
贝壳逆周期扩张法则失灵的同时,“免费送房,只求接贷”的故事从燕郊一路南下蔓延至深圳,遍地都是幡然醒悟的赌徒和不复当初的信心。
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在一个考编比创业更加吃香,刮刮乐都只买5元面值的周期里,不是谁都敢用30年贷款来赌一个房价翻20倍的可能。
不敢赌的卖家售转租,不敢赌的房东降租金,怎料租客也不敢赌,预算跟着租金一起降。最终,偌大的牌桌只剩下了茫然的二房东、中介和充满甲醛味的串串房。
当然,志在翠湖天地、凯德茂名公馆、华夏幸福268以及保利世博天悦,买房如买菜的少数群体除外。今年4月,陆家嘴最后一个一线滨江地块、豪宅楼盘滨江凯旋门开盘,当天212套豪宅6小时内被一抢而空,销售总额达70亿元。
尾声
豆瓣评分高达9.5分的韩剧《机智的医生生活》中,有一个名叫都材学的配角,因为过于倒霉而引起观众的怜爱。
医学报考是韩国人内卷重灾区,入学医学院的学生中,80%都是复读生。都材学拿到的也是范进中举的剧本,几经复读才最终考上医学院。
只不过,年龄相近的主角团陆续安居乐业,都材学还在以39岁高龄做着基础的住院医工作。
为了攒钱买房,他与妻子省吃俭用十年,还额外贷款1亿韩元,结果被骗得分文不剩。
直到这时,都材学才发觉,想象中的自己救死扶伤,和阎王抢人头,现实中的自己在发霉的地下室里,目之所及都是鸡毛蒜皮的小事。
东亚人民的烦恼与辛酸似乎多与房子有关,背井离乡的年轻人没有因为租房崩溃,迟早也得因为搬家崩溃。大多数人走进生活的首选教材不是劳动仲裁,就是租房押金。
让年轻人在串串房里对着一桌预制菜谈理想,怎么看都是可笑的。
来源:远川研究所 微信号:YuanChuanInstitution