全是故事，说说最近我经手的三套房子

1 月份的时候，我写了第一季，居然流量 10W+，留言也很踊跃。

我知道很多人喜欢听故事，但这个系列都是真人真事。

之所以和大家分享，一是房子各有代表性，二是中介、买家、卖家微妙的心理变化是当下楼市的镜子，三是交易策略可以参考。

01

第一个案例还是学区房，准确说，算后续。

不知道有多少人记得，我一月份写的那篇文章。

主城，小户型，单初中头部学区，学籍不占用。

这套房子我最早接触是国庆前，当时已经有杀跌迹象，同户型从 7 月份成交价 215 万跌到 202 万，挂牌量从 60 套变成了 140 套，同一学区价格接近的房源也在暴增，大家都想跑。

11 月和 12 月行情急转直下，最低跌到 189 万。那个阶段，房多客少，买家掌握绝对主动权，上来都想狠狠砍一刀，心理价位已经到 185 万。

朋友为什么委托我？因为有几个中介每天都给他打电话，不是 PUA，就是打压，目的就是再降价，他受不了。

当时我就建议他先下架，去银行排队解押，等春节之后再挂。

为什么？通过对整片房源的分析，我发现最便宜的房源基本卖光了，剩下的都是不急着出手的“硬骨头”，所以价格坚挺。

学区房交易春节是风水岭，春节前是房主急，春节后是家长急，因为留给五年级家长的时间不多了。

今年还有个意外，就是南京初中择校太难，不仅学生多，而且猫腻多，导致很多一线公办和民办初中，不得不采取优录（包括收条子）后再考试筛选的方法，大大增加了不确定。花钱？今年报价不仅上天，还不给吃定心丸，所以一些没有硬路子，又不愿意接受风险的中产家庭急了，还有一些家庭干脆躺平。

这不，优录刚刚开始，全市学区房成交量强势反弹，个别热点小区接近每天成交 1 套。

就在今天，这套房已经有中介喊价 200 万，节后 205 万成交不是问题，但涨回 215 万没有可能。

这波行情只有两个月。

事实是，这套房子后续走势和我的预测完全一样。

朋友按照我说的，花 800 元找了中介快速解押（银行正常解押排队要一个多月）。春节前和一个孩子读五年级的家长签约，202 万成交。节后用一周时间走完了全部流程。

同小区的房子在三月初，出现一波短暂跳涨，因为有的家长实在等不了，被迫下手。四月下旬这一轮学区房行情结束，市场开始大跳水，从 200 万到 190 万，再到 170 万，最近 160 万也有成交。没错，三个月的时间，20% 又没了。

是什么原因跌这么狠？有的是孩子毕业了，有的是读初三，学位出来了，所以大量新房源上架，不少房主迫切抽身离场。当然，也有不缺钱的，选择撤出战场，先出租观望。

看了一下，最近学区房这么急跌，砸出了今年的底，接下来金九银十量上来，价格会有小反弹，但很短暂。

02

第二案例是买房，买次新房，坐标江北，就一个字惨。

具体小区我就不点名了，核心区的热点楼盘，不然很容易被业主举报，毕竟大家现在都见不得成交低价。

朋友夫妻都在江北工作，因为有二胎了，所以算刚改。老房子在桥北，卖的很顺利，春节后从挂牌到网签 20 天，还是那句话，只要挂牌价足够低，就很容易卖，别相信什么好赞好房，最后中介还是喊你降价再降价。

房子卖了之后，他们租房过渡。

4 月份买房的过程也很顺利，因为整个小区可选的房子太多了，两百多套。钱到位了，带着诚意挑房子看房子，中介服务很到位。最后很意外的买到了一套刚刚上架的房源，房主急卖，价格超低。

有人问我，如何判断一个小区是不是抗跌，我主要是把挂牌、带看、成交数据拉出来，和同区域的同档次楼盘做周期对比。

当下置换的关键在“卖”，比的是执行力，价格不要斤斤计较，尤其是房龄较老、面积较大的房子。至于买，并不算时机差，有些品质位置不错的次新房再跌空间不大了，但老房子还早，位置偏的还早。

03

第三套是公寓。早在几年前，我就写文章让大家少碰公寓。

2019 年老友给孩子买的一套公寓，坐标南京下关，位置还可以，50 平方，当时共花了 90多 万。因为孩子出国，所以房子留着没用。

现在的情况是不指望原价卖，挂 85 万没人看，降到 80 万还没动静。问我挂多少能成交，乐观点估计 65-68 万。现在他就很纠结，准备给中介托管，月租金 2200 元左右。

当下公寓市场就是这样，新房和二手完全卖不动。有些二手公寓跌着跌着，租售比就起来了，不缺钱的房主就不大愿意出售了。

当然，我并不主张大家投资二手公寓，毕竟这不是简单的算账。

结

楼市现在就是“一房一策”，过往的交易价只能作为参考，关键看房主的心态、中介的引导、买家的刀子。

话说，最近不少房主都将房子下架，暂时不打算卖了。

来源：拾榴询财