楼市精分，分享一个观察：
土拍热、新房温、二手凉。
一、土拍热
为什么到处是多轮竞价、高溢价率、地王？
原因有三：
1、货变好了：供地很少、且供地质量变好了。更低的密度、更好的位置，对应更高的价格。
2、规则松了：新规放松了住宅产品限制，同样指标下可以做更多的套内面积，提升单价。
3、利润让了：取消了限价，下放了定价权，打开了房企做品质的溢价空间。
二、新房热
新房热，是因为已经是新物种了。
去年2024年3月前后是第一批城市密集发布产品新规的时间点
到现在过去一年半，新的“好房子”陆续在开盘预售
可以说2025的新房已完全是“新物种”，迭代到了新阶段。
1、面宽大跃进：阳台总长普遍10米+，进深能做到3米了
2、得房率飙升：全飘窗可以落地了、阳台+露台面积扩大，越来越多的新房得房率超过100%
3、层高突破：可以做3米+了，平墅产品的客厅甚至能局部挑高到6.6米
4、一梯一户早已是标配
5、国风建筑流行、现代中式、风貌住宅
6、核心区可以做别墅了、双屏、错叠、四代墅热销。
定价不便宜，通常是区域二手天花板单价溢价+10~20%，
但不影响热销高去化速度
举两个例子，都是近期看到的：
1、成都新规后的143户型，115%得房率、北露台入户、飘窗全落地
带颜色、带红框的都是全赠送或半赠送面积
2、扬州新规后的核心区新盘：新中式、低密度、得房率>100%
产品有双拼、叠墅、平墅、平层，形式是宋风。
三、二手凉
新房热，是一小撮天资产新盘热销。
二手凉，全国趋势反弹结束，持续创新低。
不矛盾。
就如2019-2021年的「成都天府大涨」和「主城阴跌」不矛盾；
如2021-2023年的「上海别墅大涨」和「普宅阴跌」不矛盾；
如2024-2025年的「银行股大涨」和「大盘震荡」不矛盾；
行情一直都是结构性的，围绕着主线展开：
——主线以内热、主线之外寒。
天资产，是当下的主线，体现在土拍的热、新房的温，
同时与这些新房相似的“低密、带院或有大露台、宽庭、高赠送”等特征的二手房也会受到资金的青睐，形成强趋势。
当这些新房交付后，也会传导到二手市场，在二手市场形成主线，完成趋势轮动。
四、新房这么卷，二手房就没救了吗？
中腰部资产既然不是主线，就必定会持续跑输大盘。
如果货币周期开启上升周期能提供beta，
在天资产作为主线领涨之外，接近天资产产品力的中腰部二手房会受到轮动，然后再一圈圈外溢补涨。
但与此同时，我更关注的是：
二手房市场似乎正在进化出另一条赛道，
这条赛道掀了旧世界的桌子，体现出强大的生命力，抽象且迷人，
就是高租息的地资产。
文末声明：我怎么想的就怎么说，不作为你的投资决策依据，据此买卖，盈亏自负。
来源：趋势动物