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为什么土拍热、新房温、二手凉?

楼市精分,分享一个观察:
土拍热、新房温、二手凉。

一、土拍热

为什么到处是多轮竞价、高溢价率、地王?

原因有三:
1、货变好了:供地很少、且供地质量变好了。更低的密度、更好的位置,对应更高的价格。
2、规则松了:新规放松了住宅产品限制,同样指标下可以做更多的套内面积,提升单价。
3、利润让了:取消了限价,下放了定价权,打开了房企做品质的溢价空间。

二、新房热

新房热,是因为已经是新物种了。

去年2024年3月前后是第一批城市密集发布产品新规的时间点
到现在过去一年半,新的“好房子”陆续在开盘预售
可以说2025的新房已完全是“新物种”,迭代到了新阶段。

1、面宽大跃进:阳台总长普遍10米+,进深能做到3米了
2、得房率飙升:全飘窗可以落地了、阳台+露台面积扩大,越来越多的新房得房率超过100%
3、层高突破:可以做3米+了,平墅产品的客厅甚至能局部挑高到6.6米
4、一梯一户早已是标配
5、国风建筑流行、现代中式、风貌住宅
6、核心区可以做别墅了、双屏、错叠、四代墅热销。

定价不便宜,通常是区域二手天花板单价溢价+10~20%,
但不影响热销高去化速度
举两个例子,都是近期看到的:

1、成都新规后的143户型,115%得房率、北露台入户、飘窗全落地
带颜色、带红框的都是全赠送或半赠送面积

2、扬州新规后的核心区新盘:新中式、低密度、得房率>100%
产品有双拼、叠墅、平墅、平层,形式是宋风。

三、二手凉

新房热,是一小撮天资产新盘热销。
二手凉,全国趋势反弹结束,持续创新低。
不矛盾。

就如2019-2021年的「成都天府大涨」和「主城阴跌」不矛盾;
如2021-2023年的「上海别墅大涨」和「普宅阴跌」不矛盾;
如2024-2025年的「银行股大涨」和「大盘震荡」不矛盾;
行情一直都是结构性的,围绕着主线展开:
——主线以内热、主线之外寒。

天资产,是当下的主线,体现在土拍的热、新房的温,
同时与这些新房相似的“低密、带院或有大露台、宽庭、高赠送”等特征的二手房也会受到资金的青睐,形成强趋势。
当这些新房交付后,也会传导到二手市场,在二手市场形成主线,完成趋势轮动。

四、新房这么卷,二手房就没救了吗?

中腰部资产既然不是主线,就必定会持续跑输大盘。
如果货币周期开启上升周期能提供beta,
在天资产作为主线领涨之外,接近天资产产品力的中腰部二手房会受到轮动,然后再一圈圈外溢补涨。

但与此同时,我更关注的是:
二手房市场似乎正在进化出另一条赛道,
这条赛道掀了旧世界的桌子,体现出强大的生命力,抽象且迷人,
就是高租息的地资产。

文末声明:我怎么想的就怎么说,不作为你的投资决策依据,据此买卖,盈亏自负。

来源:趋势动物

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